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Gewerbeimmobilien: Direktanlagen erreichen Rekordvolumen

Im ersten Halbjahr 2006 wurden weltweit Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien in Höhe von 290 Mrd. USD getätigt, entsprechend einem Zuwachs von 30 %. Sowohl die amerikanische, die europäische als auch die asiatisch-pazifische Region verzeichneten dabei bis dato unerreicht hohe Transaktionsvolumina: Amerika blieb mit 44 % der Gesamttransaktionsvolumina (129 Mrd. USD, + 27 % gegenüber H1 2005) das am stärksten fokussierte Investitionsziel. Die asiatisch-pazifische Region zeigte mit einem Plus von 40 % (auf 43 Mrd. USD) das höchste Wachstum, die Direktinvestitionen in Europa bewegten sich auf einem Niveau von 117 Mrd. USD (+ 30 %). Unter anderem zu diesen Ergebnissen kommt die neueste Studie von Jones Lang LaSalle über das globale Immobilienkapital: Record Volumes. Record Globalisation.

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Wachstum grenzüberschreitender und inter-regionaler Transaktionen höher als gesamtes Wachstum
Die grenzüberschreitenden Investitionen stiegen von 34 % im ersten Halbjahr 2005 auf 44 % im Vergleichszeitraum des laufenden Jahres und erreichten 128 Mrd. USD.

„Der Gewerbeimmobilienmarkt setzt seine Entwicklung hin zu einer globalen Investmentklasse fort. Am deutlichsten wird die Globalisierung an den inter-regionalen Transaktionen, an denen Player beteiligt sind, die nicht aus der Region stammen, in der die Immobilie sich befindet.“ so Tony Horrell (Bild l.), Leiter der International Capital Group von Jones Lang LaSalle. Während der ersten sechs Monate 2006 machten diese 89 Mrd. USD aus, entsprechend 31 % des Gesamtvolumens (H 1 2005: 24 %) Inter-regionale Kaufaktivitäten liegen dabei bei 68 Mrd. USD, Verkäufe bei 34 Mrd. USD. Darin enthalten sind Transaktionen (13 Mrd. USD), bei denen beide Player inter-regional agierten. „Diese Zahlen zeigen: Das Kapital auf den Gewerbeimmobilienmärkten wächst schnell, aber noch rasanter ist seine Globalisierung“. Obwohl Transparenz, Liquidität und auch die Professiona- lität der Player in den etablieren Märkten insgesamt höher sind, hat - relativ gesehen - die Globalisierung des Immobilieninvestments auf Schwellen- märkte die größten Auswirkungen. Dies ist in einigen Ländern Zentraleu- ropas sowie einigen asiatischen und lateinamerikanischen Märkten zu beobachten, wo inter-regionale Investoren den größten Teil des zur Verfügung stehenden erstklassigen Flächenbestands aufkaufen. Trotz steigender Zinsen, steigender Energiekosten, abnehmender Konsumaus- gaben und wachsender internationaler politischer Spannungen schreitet die Globalisierung unbeeindruckt weiter voran. Eine unglaubliche Kapital- menge zielt auf den Immobiliensektor. „Das Verhältnis von Nachfrage zu Angebot liegt bei 3:1, theoretisch konkurrieren also 3 USD Nachfrage um 1 USD Anlagepotenzial“, so Horrell.

Rekordjahr 2006
Der erwartete Alterungsprozess der Bevölkerung in den Industriestaaten zeigt bereits jetzt Auswirkungen. Weltweit verzeichnen Fondsmanager Kapitalzuflüsse in entsprechende Fonds in Rekordhöhe. Viele dieser Fonds erwirtschaften attraktive und stabile Erträge und es ist ein signifikanter Umschichtungsprozess der Investment-Portfolios zugunsten der Assetklasse Immobilie zu beobachten. „Für 2006 sind die Weichen auf ein erneutes Rekordjahr für das gewerbliche direkte Immobilien-Investment gestellt. Wir gehen davon aus, dass die weltweiten Transaktionen die 600 Mrd. USD-Marke erreichen werden“, so Tony Horrell.

Globalisierung schreitet voran – Märkte und Player
Über 85 % der gesamten inter-regionalen Käufe flossen in fünf Märkte: die USA (38 %, entsprechend 25 Mrd. USD), Deutschland, (19 %, entsprechend 13 Mrd. USD), Großbritannien (14 %, entsprechend 10 Mrd. USD), Frank- reich (8 %, entsprechend 6 Mrd. USD) und Japan (5 %, entsprechend 4 Mrd. USD). Der Anteil inter-regionaler Investitionen in den USA und Deutschland ist dabei seit 2005 erheblich gestiegen. Und eine weitere auffällige Ent- wicklung: Deutschland hat Großbritannien als favorisiertes europäisches Ziel inter-regionalen Investments im ersten Halbjahr 2006 abgelöst.

Wie schon 2005 dominierten die global finanzierten Fonds in Europa die inter-regionalen Kapitalströme mit Investitionen von 22,3 Mrd. USD, ein Drittel der von allen Playern getätigten inter-regionalen Käufe (68 Mrd. USD). Auch weltweit zeigten die global finanzierten Fonds ein hohes Investitions- volumen: mit 39 Mrd. USD lagen sie nur 10 % unter dem gesamten, in die asiatisch-pazifische Region geflossenen Transaktionsvolumen. „In Deutschland waren die global finanzierten Fonds auf der Käuferseite für über 40 % des gesamten Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr 2006 verantwortlich (nicht berücksichtigt der Erwerb von Wohnimmobilienport- folios). Über 6 Mrd. USD flossen dabei in Retailobjekte, 3 Mrd. USD in Bürogebäude. In UK waren es 5 Mrd. USD und Frankreich 2 Mrd. USD“, so Marcus Lemli, Leiter Capital Markets Deutschland.



Auch auf dem amerikanischen Kontinent (vor allem in den USA mit 13 Mrd. USD) und in Asien (vor allem in Japan mit 3 Mrd. USD) verstärkten die global finanzierten Fonds ihre Investmentaktivitäten.

Neben den global finanzierten Fonds waren es insbesondere Gelder von US-amerikanischen Investoren (über 10 Mrd. USD), sowie Investoren aus dem Nahen Osten (fast 6 Mrd. USD) und Australien (5 Mrd. USD), die in gewerbliche Immobilienkäufe flossen. Insgesamt kamen diese vier Anle- gergruppen auf ein außerhalb ihres Landes investiertes Kapital von 58 Mrd. USD. Im Gegensatz zu deren deutlichen Netto-Kaufaktivitäten traten deut- sche Investoren als bedeutende inter-regionale Verkäufer in Erscheinung (rund 6 Mrd. USD). „Betrachtet man die gesamten Transaktionen – inländisch, intra- und inter-regionale grenzüberschreitende Aktivitäten - verkauften deutsche Investoren Immobilien für immerhin 34 Mrd. USD – 19 Mrd. USD davon für Objekte in Deutschland, 10 Mrd. USD im übrigen Europa, vor allem in UK und Frankreich und 5 Mrd. USD in Amerika. Diese Volumina hätten noch größer sein können, bei der Nachfrage, die derzeit die Märkte und insbesondere den deutschen Markt bewegt“, so Marcus Lemli. Re-investiert wurden nur 10 Mrd. USD.

Während US-Investoren ihr Interesse an Immobilien-Investitionen in Europa (7,4 Mrd. USD) und Asien (2,4 Mrd. USD) verstärkten, erwiesen sich auch Investoren aus dem Nahen Osten als bedeutende Quelle inter-regionalen Kapitals in Europa (2 Mrd. USD) und auf dem amerikanischen Kontinent (4,1 Mrd. USD). Auch Fonds aus dem asiatisch-pazifischen Raum (hauptsächlich aus Australien) tätigten große Investitionen (5,4 Mrd. USD) auf dem amerikanischen Kontinent.

Leicht zurückgegangen ist der Anteil der Bürogebäude an allen inter-regio- nalen Käufen: Nach 52 % im ersten Halbjahr 2005 lag er im Vergleichszeit- raum 2006 bei 48 %, entsprechend 33 Mrd. USD. Investitionen in Hotels haben sich auf 16 Mrd. USD erhöht (23 % des inter-regionalen Geschäfts, im Vergleich zu 20% im Vorjahr). Sehr große Hotel-Portfolios in den USA und Europa wurden von inter-regionalen Investoren aufgekauft.

Regionale Entwicklungen:
Der amerikanische Kontinent – Direktanlagen in gewerbliche Immobilien beliefen sich auf dem amerikanischen Kontinent im ersten Halbjahr 2006 auf 129 Mrd. USD, ein Plus im Einjahresvergleich von 27 %. Grenzüber- schreitende Investitionen betrugen dabei 27 % der Gesamtinvestitionen (rund 35 Mrd. USD) (H1 2005: 16 %), inter-regionales Investment stieg von 15 % auf 26 %). Auch in den USA und Kanada wird der Immobilienmarkt immer globaler. Vor allem nicht- börsennotierte Fonds und global tätige Asset Manager waren aktiv. 96 % des Transaktionsvolumens in dieser Region wurden in den USA getätigt. Weitere Ziele waren Kanada sowie Mexiko und Brasilien, die beide im grenzüberschreitenden Bereich sehr schnell wachsen.

Global finanzierte Fonds lösten in Nordamerika deutsche Investoren als größte Quelle für grenzüberschreitendes Kapital ab. Sie kauften Hotel-Portfolios im Wert von über 9,5 Mrd. USD, tätigten darüber hinaus beträchtliche Büro- und Industrieimmobiliengeschäfte. Investoren aus dem Nahen Osten treten weiter vermehrt auf den US-Märkten auf.

Auffällig ist auch das mit 30 Mrd. USD bewertete Transaktionsvolumen von US-amerikanischen börsennotierten Gesellschaften (u.a. REITs)*, die im ersten Halbjahr von der Börse genommen worden sind. Jones Lang LaSalle geht davon aus, dass diese von Opportunity Fonds erworbenen Portfolios gestückelt und künftig wieder (ohne die mit einer Börsennotierung verbunden Kosten wertsteigernd) verkauft werden.

„Diese Entwicklung der „Privatisierung“ von REITs könnte von Interesse sein, da immer mehr Länder in nächster Zukunft REITs einzuführen planen, darunter auch Großbritannien und Deutschland. Derzeit gilt hier eher noch das Motto: Ran an die Börse“, so Marcus Lemli.



Europa – Das Direktanlagevolumen in Europa betrug im ersten Halbjahr 2006 117 Mrd. USD, ein Zuwachs im Einjahresvergleich von 30 %. Drei Märkte allein machten 70 % der europäischen Aktivitäten aus: Großbritannien (mit 35 % des europäischen Transaktionsvolumens), Deutschland (20 %) und Frankreich (15 %).

Wie bereits in 2005 prognostiziert erlebte Deutschland ein besonders beeindruckendes erstes Halbjahr. Die Aktivitäten erreichten in den ersten sechs Monaten beinahe dasselbe Niveau wie im Gesamtjahr 2005 (rund 23 Mrd. USD). Auch die Volumina in Frankreich, Finnland, Irland und Russland haben sich im Einjahresvergleich mehr als verdoppelt. UK blieb der beliebteste Investitionsmarkt mit über 40 Mrd. USD.

Grenzüberschreitende Investitionen erreichten 68 % (rund 80 Mrd. USD) der Gesamtinvestitionen (H1 2005: 57 %), steigend in allen bedeutenden Märkten mit Ausnahme von Irland und Italien. Deutsche Investoren fuhren ihre grenzüberschreitenden Kaufaktivitäten in Europa um über 30 % zurück.