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Gebäudeeigentümer in der Pflicht

Seit 1920 hatten die Dächer Bayerns nicht mehr solche Schneelasten zu tragen. Tragische Unglücksfälle wie der von Bad Reichenhall vergegenwärtigen die damit verbundenen Gefahren.

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Welche Pflichten treffen den Gebäudeeigentümer für die Sicherheit seines Dachs?
Grundsätzlich gilt: Eigentum verpflichtet. Das bedeutet für die von einem Gebäude direkt oder mittelbar ausgehenden Gefahren haftet zunächst der Eigentümer.

Auch wenn ein Gebäude entsprechend der geltenden Bauvorschriften errichtet wurde, entbindet das den Eigentümer nicht, ständig die „Verkehrssicherheit“ des Gebäudes zu überwachen. Dies gilt um so mehr, wenn die Immobilie öffentlich für Kunden-, Lieferanten- oder Parteiverkehr zugänglich ist, da im Bereich der Gewerbeimmobilien die Anforderungen an die Sorgfaltspflicht des Eigentümers bzw. Betreibers deutlich strenger als im privaten Bereich sind.

Kommt es zu Schäden, haftet nur der nicht, der die örtlichen Baubestimmungen eingehalten und gewissenhaft Kontrollen durchgeführt hat. In diesen Fällen kann dem Eigentümer oder Betreiber keine Fahrlässigkeit unterstellt werden und ist infolgedessen auch "haftungsfrei".
Unabhängig davon, ob nur eine Dachlawine abgegangen oder das ganze Dach eingestürzt ist, zählt ein solches Vorkommnis als Unfall aufgrund höhere Gewalt. Kein Eigentümer ist verpflichtet, in der Nacht auf die Dächer seiner Gebäude zu steigen und Schnee zu räumen. Allerdings ist es ratsam in Situationen, in denen erfahrungsgemäß mit Dachlawinen zu rechnen ist, ein entsprechendes Warnschild anzubringen.

Im Rahmen von Mietverträgen kann der Eigentümer die allgemeinen, alltäglichen Pflichten wie Schneeräumen, Eiszapfen abschlagen etc. auch auf den Mieter abwälzen oder an eine Hausverwaltungsfirma vergeben. Es entbindet ihn jedoch nicht von der Pflicht, Mieter oder Hausverwaltung bei der Durchführung dieser Pflichten zu überwachen und in Sonderfällen wie die extreme Wetterlage die die bayerische Region traf, auch selbständig zusätzliche Maßnahmen zu ergreifen.

Wenn und soweit kein Verschulden vorliegt und dem Eigentümer folglich weder Vorsatz noch Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann, müssen die Geschädigten ihren Schaden als allgemeines Lebensrisiko selbst tragen. In diesen Fällen springen dann zumeist Kranken-, Lebens- und Unfallversicherungen ein.

Gegen die Inanspruchnahme solcher Schadensfälle sollte man sich bei gewerblich genutzten Immobilien trotz Sorgfalt mit einer Gebäudehaftpflicht-Versicherung absichern. Um sich gegen die eigenen Schäden zu versichern - zwecks Schadensersatz für die am Gebäude selbst entstandenen Schäden - muss zusätzlich eine so genannte Elementarschadenversicherung, die bei höherer Gewalt eintritt, abgeschlossen werden. Inventarschäden sind hierbei in der Regel ausgenommen und müssen gesondert mit versichert werden. In Anbetracht der erheblichen Schadenssummen ist eine frühzeitige und umfassende Beratung sinnvoll.

Das Unglück von Bad Reichenhall hat zudem die Diskussion angefacht, ob und ggf. in welcher Form künftig eine Art Gebäude-TÜV jedenfalls für öffentliche Bauten eingeführt werden soll. Über die diesbezügliche Entwicklung werden wir an dieser Stelle weiter berichten.

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