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Frankfurter Bürovermietungsmarkt

Leichter Aufwärtstrend

Der Büroflächenumsatz auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt liegt nach den ersten sechs Monaten 2015 bei rund 180.000 m², gleichbedeutend einem leichten Plus von 5 % im Jahresvergleich. Während Ende des ersten Quartals 2015 noch ein Flächenvolumen in ähnlicher Größenordnung zu Buche schlug, haben sowohl Umsatz als auch Anzahl der Deals im zweiten Quartal zugelegt. Der leichte Aufwärtstrend konnte aber nicht verhindern, dass der Vergleich mit dem langjährigen Umsatzschnitt für das erste Halbjahr noch negativ ausfiel: immerhin ein Rückgang von einem Fünftel gegenüber 5- und auch 10-Jahresschnitt. Nur die ersten Halbjahre 2014 und 2006 gingen mit noch schwächeren Umsatzvolumina in die Statistik ein. „Mit einem prognostizierten Umsatzvolumen von rund 400.000 m² für das Gesamtjahr würden auch die Durchschnittwerte der Jahre 2005 - 2014 bzw. 2010 - 2014 nicht erreicht. Es ist nicht auszuschließen, dass sich viele Nutzer für Vertragsverlängerungen statt Umzug entscheiden, und deren Entscheidung wäre dann ohne Relevanz für unsere Umsatzstatistik“, so Christian Lanfer, Team Leader Office Leasing Frankfurt.

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Von den zehn größten Abschlüssen bis zur Jahresmitte wurden sechs im zweiten Quartal realisiert in einer Größenordnung zwischen 3.000 und 5.700 m², der größte durch die Management Circle GmbH in Eschborn. Insgesamt machen die Top 10 69.000 m² aus, entsprechend 38 % vom Gesamtumsatz - Werte, die sich nicht wesentlich vom letztjährigen Ergebnis unterscheiden. Bei insgesamt 250 registrieren Abschlüssen waren Anmietungen im mittleren Segment zwischen 1.000 und 2.500 m² mit -27 % sowie unter 500 m² (-11 %) rückläufig. Zugelegt haben Deals zwischen 2.500 und 5.000 m², das damit vermietete Flächenvolumen hat sich gegenüber dem Vorjahr auf 33.000 m² um 50 % erhöht. „Vor allem im Größensegment unter 2.000 m² entscheiden sich viele Mieter aktuell für ein ,Upgrade' ihrer Flächen mit Verbesserung bei Lage und Qualität, und in dem einen oder anderen Fall verbunden auch mal mit einer Flächenvergrößerung“, so Lanfer.

Die beiden mit Abstand umsatzstärksten Branchen Banken/Finanzdienstleister und unternehmensbezogene Dienstleister decken mehr als die Hälfte des Umsatzvolumens ab - erstere mit deutlich mehr Abschlüssen als vor einem Jahr (+23 %), aber weniger Flächenvolumen (- 5 %), der zweitplatzierte mit weniger Deals (-14 %), aber 57 % mehr Umsatzvolumen. Die „öffentliche Verwaltung“ schiebt sich mit der bis dato drittgrößten Anmietung auf Platz 3 vor: 5.000 m² hat die Stadt Frankfurt im zweiten Quartal in der Stephanstraße angemietet.

„Vor allem im Teilmarkt City sehen wir bereits seit Längerem eine Verknappung selbst der kleinteiligen hochwertigen Flächen in Top-Lagen. Dieses Phänomen weitet sich nun auf weitere zentrale Lagen aus“, so Lanfer. Und weiter: „Ein entsprechendes spekulatives Angebot seitens der Entwickler wäre wünschenswert und könnte Abhilfe schaffen.“ Das zunehmende Interesse am Teilmarkt City manifestiert sich auch in den um ein Viertel gestiegenen Umsätzen und auch des höheren Umsatzanteils (14,4 % gegenüber 12,4 % im Vorjahr). Oft seien Vorstellungen von Entwicklern und potentiellen Nutzern allerdings noch zu weit auseinander, meint Lanfer. Mit immer größerem Fokus auf die Gestaltung der Flächeneffizienz und -flexibilität und auf energetische Aspekte dominierten immer noch Projektentwicklungen „klassischer“ Bürogebäude den Markt. Gemischt-genutzte Objekte, vor allem Büro-, Wohn- und Gastronomienutzung wie in anderen Ländern gängig und bei Nutzern gefragt, seien allerdings kaum auf der Wunschliste von Investoren. „Wir wünschen uns für solche Projektentwicklungen nicht zuletzt auch Rückenwind seitens der Stadt Frankfurt“, so Lanfer.

Mit dem Thema „war for talents“ werden Unternehmen bei ihrer Planung immer stärker konfrontiert. „Arbeitnehmer der ,nächsten Generation' stellen spezielle Anforderungen an ihr Arbeitsumfeld. Arbeitsstätte/Freizeitmöglichkeiten und Wohnen sollen möglichst nahe beieinander liegen, am liebsten im gleichen Gebäude, dabei möglichst zentral gelegen“, so Lanfer. Um diesem Trend zu entsprechen, ziehen Firmen von den eher peripheren / Rand- in zentralere Lagen, die mittlerweile über günstige hochwertige Flächen verfügen. Fast drei Viertel des Flächenumsatzes und knapp die Hälfte der Deals der ersten sechs Monate entfielen denn auch auf Flächen hochwertiger Qualität. „Es muss nicht immer der Opern- oder Taunusturm sein. Standorte wie die Gegend um den Messeturm etwa profitieren von diesem Trend“, so Lanfer.

Weiter rückläufig erweist sich die Leerstandquote. Nach 10,2% Ende März hat sie sich Ende Juni bei 10,0% eingependelt mit erwartet stabiler Tendenz bis zum Jahresende. Dieser Leerstandsrückgang wurde sowohl durch Bestandsminderungen auf der Angebots-, also auch durch Aktivitäten auf der Nachfrageseite erzielt. Von den 1,19 Mio. m² auf dem gesamten Frankfurter Büromarkt kurzfristig zur Verfügung stehender Flächen entfällt rund die Hälfte auf erstklassige Flächen. Als veraltet können ca. 176.000 m² gelten.

Das Fertigstellungsvolumen bis Ende Juni (acht Objekte mit 59.000 m², davon mehr als die Hälfte in zwei Objekten) ist gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 62 % zurückgegangen. 71% werden es Ende des Jahres sein, denn bis dahin kommen lediglich noch einmal 29.000 m² dazu. Lag der Durchschnittswert der Fertigstellungen in den Jahren 2010-2014 bei rund 210.000 m², sind es 2015 nur 88.000 m². „Dass die Spitzenmiete gestiegen ist, liegt nicht daran, dass in diesem Segment die Nachfrage deutlich zugelegt hat, sondern dass das Angebot knapp ist“, so Lanfer. Wie vor einem Jahr wieder über 20 Euro notiert die gewichtete Durchschnittsmiete (20,27 Euro / m² / Monat). Die bei weitem meisten Mietverträge bewegen sich innerhalb einer Mietpreisspanne von 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat.