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Frankfurt: Flächenumsatz deutlich gestiegen

Im Frankfurter Marktgebiet wurden 2006 mit 621.000 m² gut 17 Prozent mehr Bürofläche umgesetzt als im Vorjahr (2005: 530.000 m²).

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„Dies lag unter anderem an einem auf 24 Prozent gestiegenen Anteil der Großabschlüsse über 10.000 m² Bürofläche“, erläutert Oliver Barth, Frankfurter Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH. „Gleichzeitig fragten die Banken und Finanzdienstleister stärker Flächen nach und tätigten über 30 Prozent des Flächenumsatzes. Die traditionellen Stärken des Frankfurter Büromarkts kamen also wieder mehr zum Tragen.“ Im engeren Marktgebiet (Definition der gif – Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) lag der Flächenumsatz bei rund 552.000 m².

Wie 2005 wurden auch im vergangenen Jahr die meisten Flächen in den zentralen Lagen umgesetzt: Fast 38 Prozent des Ergebnisses wurde in den vier Cityzonen realisiert. An erster Stelle rangierte die Innenstadt mit einem Anteil von gut 15 Prozent (über 95.000 m²), gefolgt vom Westend mit knapp 12 Prozent (73.300 m²), der City West mit 11 Prozent (70.400 m²) und dem Bankenviertel mit über 7 Prozent (45.200 m²). Der Flächenumsatz ist homogen auf die verschiedenen Größenklassen verteilt, was die nach wie vor gute bis sehr gute Nachfrage in allen Marktsegmenten unterstreicht.

Die Branchenstruktur wird in Frankfurt vor allem von drei Gruppen geprägt, die zwei Drittel des Ergebnisses erzielten, angeführt von den Banken und Finanzdienstleistern (über 30 % des Gesamtumsatzes; 2005: 16 %). Trotz nach wie vor erkennbarer Konsolidierungsprozesse im Bankengewerbe profitiert die Branche also von der positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Auf dem zweiten Rang liegen Beratungsgesellschaften (rund 20 %), knapp vor den Informations- und Kommunikationstechnologien (fast 18 %). Deutlich geringer am Flächenumsatz beteiligt als im Vorjahr waren die öffentliche Verwaltung (nur rund 4 %; 2005: über 10 %) sowie die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen (gut 6 %; 2005: 10 %).

Angebot kaum verändert, Top-Flächen mit Mietsteigerungspotenzial
Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ist in den vergangenen zwölf Monaten stabil geblieben (2,32 Mio. m²). Dahinter stehen unterschiedliche Entwicklungen: Der Leerstand ist um rund 3 Prozent gesunken, obwohl viele Flächen, die bisher zur Untervermietung standen, in den Leerstand übergegangen sind. Die Leerstandsquote liegt bei 14,5 Prozent im Frankfurter Markt- und bei 16 Prozent im Stadtgebiet. Dagegen haben die Flächen im Bau um knapp 19 Prozent zugenommen (auf 364.000 m²). Die Flächen, die dem Vermietungsmarkt davon noch zur Verfügung stehen, stiegen um fast 68 Prozent (auf 153.000 m²); allerdings haben Großprojekte, die erst 2009 und 2010 fertig gestellt werden, den mit Abstand höchsten Anteil daran. „Kurzfristig kommen also nur sehr wenig neue und moderne Büroflächen auf den Markt“, so Barth.

Die Mietpreisniveaus haben sich im Laufe des Jahres 2006 unterschiedlich entwickelt. Während in mehreren Büromarktzonen für moderne Flächen in guten Lagen sowohl die Höchst- als auch Durchschnittsmieten leicht angezogen haben, stehen ältere, nicht mehr nachfragegerechte Bestandsflächen nach wie vor unter Druck. Die Spitzenmiete hat sich seit Ende 2005 um 3 Prozent auf aktuell 35 Euro pro m² erhöht. „Auch in diesem Jahr werden sich die Preise insgesamt moderat entwickeln. Für moderne Top-Flächen bestehen allerdings gewisse Mietsteigerungspotenziale“, erläutert Oliver Barth.

Stabile Marktsituation im Jahr 2007
„Für 2007 erwarten wir einen Flächenumsatz, der erneut über 600.000 m² liegen könnte. Neben dem Umfang der uns vorliegenden Gesuche sprechen auch der weitere gesamtwirtschaftliche Aufschwung und die damit verbundene positivere Stimmung dafür“, betont Barth. „Die Diskrepanz zwischen den älteren, kaum noch nachgefragten, und den neuen, modernen Büroflächen wird allerdings weiter zunehmen.“