Frankfurt: Flächenumsatz deutlich geringer als 2005

Im Frankfurter Marktgebiet wurden von Januar bis Juni 2006 insgesamt 185.000 m² Bürofläche umgesetzt – rund 32 Prozent weniger als vor einem Jahr (272.000 m²). Der Rückgang fällt im Vergleich zu den anderen deu- tschen Bürostandorten überproportional hoch aus. Dies ergibt der “City Report Frankfurt” für das erste Halbjahr 2006, den Atisreal Deutschland, bundesweit führender Berater für Gewerbeimmobilien, Anfang August veröffentlichen wird.

“Allerdings werden innerhalb der ersten drei Juli-Wochen mehrere Großver- träge mit fast 100.000 m² Gesamtfläche unterzeichnet”, erklärt Oliver Barth, Frankfurter Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH. “Dann wird sich diese für Frankfurt ungewöhnliche Situation der fehlenden Großvermietungen über 10.000 m² Fläche ändern.” Der Unterschied zum sehr guten Ergebnis des ersten Halbjahres 2005 ist also vor allem ein Stichtagsproblem – vor einem Jahr machten diese Großabschlüsse 22 Prozent des Ergebnisses aus.

In den vier Cityzonen wurden rund 38 Prozent der Büroflächen umgesetzt; durch die anstehenden Großabschlüsse wird sich dieser Anteil noch deut- lich erhöhen. “Der Trend, wieder verstärkt in den Innenstadtlagen zu mieten, setzt sich auch in diesem Jahr fort”, so Barth. Die Büromarktzonen Innen- stadt und Bankenviertel lagen gleichauf an erster Stelle (jeweils 26.600 m²), gefolgt von Eschborn (22.000 m² – allerdings entfallen hiervon 9.600 m² auf die größte Vermietung des ersten Halbjahres an die Deutsche Telekom).

Die strukturellen Unterschiede zum Vorjahresergebnis zeigen sich in den Größenklassen: Erzielten von Januar bis Juni 2005 Verträge mit mehr als 5.000 m² Bürofläche noch rund 40 Prozent des Ergebnisses, so waren es jetzt lediglich gut 14 Prozent. Das Resultat für Flächen bis 5.000 m² liegt absolut betrachtet in der gleichen Größenordnung wie im Vorjahr; die Nachfrage nach kleinen und mittelgroßen Büroräumen ist also weiterhin positiv.

Die Banken und Finanzdienstleister als Frankfurter Leitbranche führen das Ergebnis mit knapp 24 Prozent an. Im Laufe des Jahres wird dieser Anteil noch steigen und spürbar höher liegen als im Vorjahr. Auf dem zweiten Platz rangieren die in Frankfurt traditionell starken Beratungsgesellschaften mit gut 18 Prozent. In größerem Umfang am Flächenumsatz beteiligt waren auch der Handel (rund 15 %) sowie die Informations- und Kommunikations- technologien (gut 14 %). Deutlich weniger als im ersten Halbjahr 2005 haben dagegen die sonstigen Dienstleistungen (8 %) und die Lobbyisten (nur noch knapp 3 %) gemietet.

Das Gesamtangebot an verfügbaren Büroflächen (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ist von April bis Juni nur noch leicht gestiegen (2,34 Mio. m²). Obwohl der Leerstand fast konstant geblieben ist (2,25 Mio. m²), haben sich die vakanten modernen Flächen um etwa 82.000 m² ver- ringert, davon knapp zwei Drittel im Stadtgebiet. Die aktuelle Leerstands- quote im Frankfurter Marktgebiet liegt bei 15,2 Prozent. Die Höchstmiete beträgt unverändert 34 Euro pro Quadratmeter und wird im Bankenviertel erzielt. Die Durchschnittsmieten für moderne Büroflächen sind in der Innen- stadt teilweise leicht angestiegen, wogegen sie in den eher peripheren La- gen (vor allem bei älteren Bestandsflächen) weiterhin unter Druck blieben und zum Teil zurückgingen. Diese unterschiedliche Entwicklung der Miet- preisniveaus je nach Standort und Flächenqualität dürfte sich im laufenden Jahr fortsetzen.

Weiterhin hohes Flächenangebot bei stabiler Nachfrage
“Trotz des deutlich niedrigeren Flächenumsatzes im ersten Halbjahr erwar- ten wir für das Gesamtjahr 2006 mit 500.000 bis 550.000 m² ein ähnliches Ergebnis wie im Vorjahr”, prognostiziert Oliver Barth. “Das Gesamtangebot an Büroflächen wird sich in diesem Jahr noch nicht gravierend verändern, weshalb das Verhältnis von Angebot und Nachfrage weiterhin angespannt bleibt. Erst ab 2007 erwarten wir einen etwas stärkeren Rückgang des Flächenangebots, der sich dann auch in veränderten Mietpreisniveaus widerspiegeln dürfte.”