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Frage der Woche

Der Zitterbeschluss kommt im Wohnungseigentum vor. Hier ist es möglich, dass die Eigentümer etwas beschließen, man jedoch nicht sicher ist, ob dieser Beschluss Bestand haben wird. Im Wohnungseigentumsgesetz wird der Begriff des „Zitterbeschlusses“ nicht ausdrücklich verwendet. So haben sich zwei Sachverhalte durchgesetzt, die in praxi unter dem Begriff des „Zitterbeschlusses“ eingeordnet werden.

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1. Variante:
Beschließen die Eigentümer etwas, so ist dies, mit Ausnahme von nichtigen Beschlüssen, ab der Beschlußfassung wirksam, kann jedoch unter Umständen innerhalb eines Monats angefochten werden. Während dieser Zeit ist der Beschluss wirksam, aber es ist ungewiss, ob er vom Gericht nicht für unwirksam erklärt werden könnte. Anfechtungsgründe können bspw. sein, dass

- der Beschlusspunkt bei der Einberufung der Eigentümerversammlung nicht in der Tagesordnung benannt war,
- die Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig war,
- die Eigentümerversammlung öffentlich geführt wurde.

2. Variante:
Neben den Beschlüssen der Eigentümer sind die Vereinbarungen zu unterscheiden. Eine Vereinbarung ist erforderlich, wenn bspw. die Gemeinschaftsordnung geändert werden oder eine Regelung getroffen werden soll, die vom Wohnungseigentumsgesetz abweicht. Hierunter fallen bspw. die Sondernutzungsrechte oder die Einführung des Stimmrechtes nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip anstelle des Kopfprinzips).

Man ging lange Zeit davon aus, dass eine derartige Vereinbarung auch durch einen Beschluss ersetzt werden könnte, sofern dieser nicht angefochten werden würde. Der BGH hat im Jahr 2000 entschieden, dass dies jedoch nicht möglich ist, sofern die Wohnungseigentümer einer absoluten Beschlussunzuständigkeit unterliegen.

Wird demnach heute argumentiert, dass es keine Zitterbeschlüsse mehr gebe, so ist dies einerseits richtig (bezogen auf Variante 2), andererseits falsch (bezogen auf Variante 1).