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Frage der Woche

Auflassung und Auflassungsvormerkung sind bei einem Grundstückskauf von Bedeutung. Bei der Auflassung handelt es sich gemäß § 925 BGB um die nach § 873 BGB notwendige Einigung über den Übergang des Eigentums. Nach rechtswirksamer Auflassung und der Bewilligung der Umschreibung im Grundbuch hat der Verkäufer seine grundsätzliche vertragliche Pflicht, das Eigentum an der Immobilie zu verschaffen, erfüllt. Im Außenverhältnis geht das Eigentum jedoch erst mit Umschreibung im Grundbuch auf den Erwerber über.

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Bei der Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) handelt es sich um das in praxi wichtigste Sicherungsmittel des Käufers. Da zwischen der Auflassung und der Umschreibung im Grundbuch eine erhebliche Zeitspanne liegen kann und nach außen der Verkauf nicht sichtbar ist, könnte der Verkäufer die Immobilie mehrmals veräußern. Dies wird durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung dahingehend eingeschränkt, dass sie den gutgläubigen Erwerb verhindert. Aufgrund der rechtlichen Tragweite der Eigentumsvormerkung muss der Notar über diese Möglichkeit belehren. Die Auflassungsvormerkung wird meist zur Voraussetzung einer Zahlung an den Verkäufer gemacht.

Eine Vormerkung hat rangsichernde Wirkung, d.h., das später eingetragene Recht (im Fall der Auflassungsvormerkung die Eigentumsumschreibung) erhält den Rang der Vormerkung. Ferner schützt sie den Berechtigten, indem eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, insoweit unwirksam ist, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Eine Grundbuchsperre wird jedoch nicht ausgelöst.

Die Auflassung wird zwar meistens im Grundbuch vorgemerkt, allerdings ist sie nicht zwingend erforderlich.

Der Begriff Auflassung soll darauf zurückzuführen sein, dass es früher nach einem Grundstücksverkauf üblich war, das Tor aufzulassen, um dem neuen Eigentümer zu ermöglichen auf das Grundstück zu gelangen.