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Frage der Woche

Die „Mietpreisgleitklausel“ kann gemäß § 4 Abs. 8 Neubaumietenverordnung (NMV) im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau (preisgebundener Wohnungsbau) vereinbart werden.

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Sie ermöglicht eine rückwirkende Mieterhöhung. Diese Möglichkeit muss im Mietvertrag vereinbart sein, damit sich der Vermieter darauf berufen kann. Dies geht auch in einem Formularmietvertrag. Sie besagt, dass die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart ist. Auf Grund einer solchen Vereinbarung darf der Vermieter eine zulässige Mieterhöhung wegen Er- höhung der laufenden Aufwendungen, die in der II. Berechnungsverordnung (II. BV) definiert werden, für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern. Erfolgt diese Erklärung also bspw. im Juni 2006, so kann die Miete bis zum Januar 2005 rückwirkend erhöht werden.

Für einen weiter zurückliegenden Zeitraum kann eine zulässige Mieterhöh- ung jedoch dann nachgefordert werden, wenn der Vermieter die Nachfor- derung aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, erst nach dem Ende des auf die Erhöhung der laufenden Aufwendungen folgenden Kalenderjahres geltend machen konnte und sie innerhalb von drei Monaten nach Wegfall der Gründe geltend macht.

Eine Rückwirkung für einen solch langen Zeitraum ist kaum nachvollziehbar und dürfte praktisch nur in den Fällen zur Anwendung kommen, in denen die Mietänderung von einer Genehmigung der Bewilligungsstelle abhängig ist (§ 8a Abs. 4 WoBindG). Die Bewilligungsstelle, bspw. die Investitions- bank des jeweiligen Bundeslandes, hat vor Beginn des Förderungszeit- raumes über die Gewährung der Fördermittel entschieden.

Auf Grund von Zinserhöhungen nach den §§ 18 a bis 18 f des Wohnungs- bindungsgesetzes ist eine Mieterhöhung für einen zurückliegenden Zeit- raum nicht zulässig. Dies betrifft Subventionskürzungen, die durch eine landesrechtliche Vorschrift (Gesetz oder Verordnung) angeordnet wird, d.h., ein außerplanmäßiger Förderungsabbau berechtigt nicht zur Anwendung der Mietpreisgleitklausel. Bei einem planmäßigen Förderungsabbau, der sich auf einen Bewilligungsbescheid bezieht, besteht jedoch die mögliche Anwendung der Mietpreisgleitklausel.

Ohne Vereinbarung einer Mietpreisgleitklausel ist nur eine rückwirkende Mieterhöhung wegen gestiegenen Betriebskosten möglich (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG).

Im preisfreien Wohnungsbau gibt es keine Mietpreisgleitklausel. Eine rück- wirkende Mietänderung ist nur für die Betriebskosten vorgesehen (§ 560 Abs. 2 BGB). Im Gewerberaummietrecht gibt es gar keine gesetzlichen Vorschriften zur Mietänderung, dort wird dies im Rahmen der Vertrags- freiheit zwischen Vermieter und Mieter geregelt.