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Flexible Gewerbemietverträge haben ihren Preis

Zwischen Mietern und Vermietern von Gewerbeflächen gibt es einen klassischen Konflikt: Die einen wollen sich nicht zehn Jahre binden, die anderen erwarten, dass sich ihre Investitionen amortisieren. Dieses Problem lässt sich durch eine vorausschauende Gestaltung des Mietvertrages umgehen, welche die Interessenlage beider Seiten ausgewogen berücksichtigt. „Der Mieter erhält ein Sonderkündigungsrecht“, erläutert Rechtsanwalt Matthias Koops von der Kanzlei FPS Fritze Paul Seelig in Frankfurt, „und er übernimmt im Gegenzug eine Zahlungsverpflichtung, die so genannte ‚termination fee’.“ Damit kann er zu vorab festgelegten Zeitpunkten aus dem Mietvertrag aussteigen und der Vermieter erhält einen Ausgleich für die von ihm – oft sogar auf Wunsch des Mieters – getätigten Investitionen.

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Der mögliche Inhalt eines solchen Sonderkündigungsrechts ist denkbar vielfältig, wobei die Parteien in der Praxis am häufigsten fixe Kündigungstermine vereinbaren. „Diese bieten dem Vermieter den Vorteil, dass er bereits im Vorfeld kalkulieren kann, wie hoch die Ausgleichszahlung sein muss, um ihm eine annehmbare Rendite zu sichern“, erklärt Koops. Möglich ist auch ein flexibles Sonderkündigungsrecht nach einer vorab vereinbarten „Schonzeit“. Ein solches geht im Gegenzug stets mit einer ebenfalls flexiblen „termination fee“ einher , deren Höhe sich an der noch ausstehenden Vertragslaufzeit bemisst.

Die Kalkulierbarkeit dieses Modells führt auch zu einer angemessenen Bewertung der Immobilie, was bei einer Veräußerung wichtig sein kann. Bei dem alternativen Ansatz, eine kurze Laufzeit mit Optionsrechten für eine Verlängerung zugunsten des Vermieters zu vereinbaren, verlagert sich das Risiko dagegen voll auf den Vermieter und wirkt sich letztlich negativ auf die Bewertung aus. „Die Flexibilisierung der Vertragslaufzeiten ist zu begrüßen“, betont FPS-Gewerbemietrechtler Koops, „die Mieterschaft muss sich jedoch darüber bewusst werden, dass sie auch ihren Preis hat. Verschließt man sich in diesem Punkt gegenüber den Vermietern, preisen diese das Flexibilitätsrisiko direkt in den Mietzins ein. Das führt dann mittelfristig zu einem erheblich steigenden Mietzinsniveau.