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Flächenumsatz in der Hauptstadt leicht gestiegen

Mit 194.000 m² wurden in Berlin in der ersten Jahreshälfte 2007 nur geringfügig mehr Büroflächen umgesetzt als im Vorjahreszeitraum. Allerdings liegt das Ergebnis rund 18 Prozent über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Dies ergibt der „City Report Berlin“ für das erste Halbjahr 2007, den Atisreal Deutschland, bundesweit führender Berater für Gewerbeimmobilien, Anfang August veröffentlichen wird.

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„Im Hinblick auf den verhaltenen Flächenumsatz im ersten Quartal 2007 lässt sich dieses Ergebnis dennoch als sehr gut bewerten. So konnte im ersten Halbjahr kein einziger Großvertrag mit mehr als 10.000 m² registriert werden“, erläutert Sven Stricker, Niederlassungsleiter Berlin der Atisreal GmbH. Demzufolge zeichneten vor allem mittlere und kleinere Vertragsabschlüsse für das gute Ergebnis verantwortlich; aber auch Eigennutzer-Deals unterstützten die positive Marktentwicklung. Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 50.500 m² tragen die Top-Lagen Berlins nach wie vor erheblich zum Gesamtumsatz bei, wenngleich ihr Anteil am Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum (knapp 33 %) auf 26 Prozent zurückging. Gleiches gilt für das Regierungsviertel, wo ein Rückgang auf 4,4 Prozent (2006: 10,3 %) zu verzeichnen ist. Demgegenüber konnte eine deutliche Marktbelebung in den Lagen Checkpoint Charlie/Spittelmarkt und Mitte registriert werden.

Bei der Verteilung der Größenklassen lassen sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum leichte Veränderungen feststellen. So gewannen die Größenklassen bis 2.000 m² an Bedeutung, während Büroflächen über 2.000 m² in geringerem Umfang am Gesamtumsatz beteiligt waren. Wie schon im Vorjahr zeichnete sich das erste Halbjahr 2007 durch das Ausbleiben von Großvermietungen über 10.000 m² aus.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchengruppen fällt in erster Linie das Fehlen von Abschlüssen durch die öffentliche Verwaltung auf. Sie stellte 2006 mit 15,9 Prozent des Umsatzes noch die drittgrößte Nachfragegruppe. Hingegen gewannen die sonstigen Dienstleistungen an Bedeutung; sie belegen mit einem Anteil von fast 31 Prozent am Flächenumsatz die klare Spitzenposition. Auf die zweite Stelle rückten die Informations- und Kommunikationsunternehmen (15,9 %), während die Branchen Medien und Werbung (13,4 %) und Beratungsgesellschaften (13,3 %) auf den Plätzen drei und vier rangieren.

Das verfügbare Flächenangebot Berlins (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ging gegenüber dem ersten Halbjahr 2006 um 2,4 % zurück. Gravierende Veränderungen sind vor allem bei den Flächen im Bau festzustellen, die seitdem um über 46 Prozent (auf 131.000 m²) verringert wurden. Auch bei den verfügbaren Flächen im Bau konnte eine Reduzierung beobachtet werden (minus 32,8 %), während sich der Leerstand insgesamt gegenüber 2006 nahezu unverändert zeigt (1,55 Mio. m²). Damit hat Berlin derzeit eine Leerstandsquote von 8,3 Prozent.

Im Zuge der gestiegenen Nachfrage hat sich die Spitzenmiete in Berlin leicht (plus 0,30 Euro/m²), auf nunmehr 20,80 Euro pro m² erhöht. Sie wird nach wie vor in der Topcity Ost erzielt. Bei den Durchschnittmieten konnten zum Teil deutliche Steigerungen durchgesetzt werden, wie beispielsweise in Tegel/Reinickendorf (plus 20 %).

Gute Aussichten für das zweite Halbjahr
„Berücksichtigt man die bereits vorliegenden Gesuche, ist für das restliche Jahr von einer anziehenden Nachfrage auszugehen. Somit ist für Berlin auch im Gesamtjahr 2007 wieder ein Flächenumsatz von deutlich über 400.000 m² realistisch. Ob allerdings das Vorjahresergebnis erreicht werden kann, bleibt fraglich“, sagt Sven Stricker. „Der Leerstand, vor allem im Bereich der modernen, nachgefragten Flächen, wird sich im Jahresverlauf weiter langsam abbauen – allerdings ohne die grundsätzliche Angebots-/Nachfragerelation gravierend zu verändern. Für moderne Top-Flächen an guten Standorten ist von leicht anziehenden Spitzenmieten auszugehen.“

Investmentumsatz erneut stark gestiegen
Der Investmentumsatz in Berlin stieg in den ersten sechs Monaten 2007 erneut stark an. So konnte mit rund 2,75 Mrd. Euro ein neuer Halbjahresrekord verzeichnet werden, der über 163 Prozent über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums liegt. Damit rückt Berlin auf den dritten Rang der größten Investmentstädte vor – nach Frankfurt (4,75 Mrd. Euro) und München (2,77 Mrd. Euro). Dieses Ergebnis wurde hauptsächlich getragen von anteilig aufgeteilten Portfoliodeals, die mit gut 1,6 Mrd. Euro in das Ergebnis einflossen. Büroimmobilien haben mit einem Volumenanteil von 46 Prozent gegenüber 2006 wieder an Bedeutung gewonnen, sind jedoch – im Vergleich zu anderen Großstädten – nach wie vor unterrepräsentiert. Hingegen erzielten Einzelhandelsinvestments mit gut 30 Prozent erneut einen sehr hohen Anteil.

Als größte Käufergruppe traten Fonds in Erscheinung, die entweder als Spezial-, Equity- oder geschlossene Fonds konzipiert sind. Auf diese Investorengruppe entfallen in Berlin knapp zwei Drittel des Transaktionsvolumens. Auf den weiteren Plätzen folgen private Anleger mit einer Anlagesumme von knapp 344 Mio. Euro (12,5 % des Anlagevolumens), Immobilien AGs (9,7 %) und Projektentwickler (6 %). Der Anteil ausländischer Käufer blieb relativ konstant bei gut 72 Prozent. Auf Verkäuferseite wurde der Berliner Markt von offenen Fonds (knapp 41 %) dominiert, die in diversen Portfoliotransaktionen den Anteil der Deutschlandimmobilien senkten.