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Ruhrgebiet stärkste Region

Flächenumsatz in den Big 5 über Vorjahresniveau

Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen lag der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2020 bei knapp 3 Mio. m² (Eigennutzer und Vermietungen). Sowohl gegenüber dem ersten Halbjahr 2019 als auch gegenüber dem 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre ist damit ein Rückgang von rund 11 Prozent zu verbuchen. Überdurchschnittlich gingen dabei die Umsätze durch Eigennutzer zurück (-23 % auf 926.000 m²). Vermietet wurden mit 2,06 Mio. m² 5 Prozent weniger als im Vorjahreshalbjahr.

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Das zweite Quartal weist mit 1,46 Mio. m² ein nur geringfügig niedrigeres Umsatzvolumen als die ersten drei Monate (1,53 Mio. m²) auf. Trotzdem ist damit das zweitniedrigste Umsatzvolumen eines zweiten Quartals in den letzten fünf Jahren zu notieren.

„Auswirkungen der Corona-Pandemie zeigen sich in den Statistiken der Vermietungsumsätze weniger deutlich als in anderen Sektoren“, so Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany. „Nach einer Phase der Zurückhaltung und teilweise auch des Stillstands beobachten wir eine zunehmende Aktivität potentieller Logistiknutzer. Für die zweite Jahreshälfte zeichnen sich bereits größere Abschlüsse ab. Trotz des nach wie vor herausfordernden wirtschaftlichen Umfelds könnten wir unter Umständen am Jahresende zum sechsten Mal in Folge einen Umsatz von über 6 Mio. m² bilanzieren. Auch wenn wir damit noch weit unter dem Rekord von über 7 Mio. m² von vor zwei Jahren und voraussichtlich auch unter dem Vorjahresumsatz liegen werden, ist das in Anbetracht der schwierigen Gemengelage dennoch beeindruckend.“

In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) lag der Umsatz in den ersten sechs Monaten bei 881.000 m² (+2 % gegenüber dem Vorjahr), der Vergleich mit dem entsprechenden 5- und 10-Jahresschnitt zeigt jeweils ein Minus von rund 10 Prozent. Rund 2,12 Mio. m² wurden in den ersten sechs Monaten außerhalb der Big 5 Ballungsräume* vermietet oder durch Eigennutzer generiert. Der Vorjahreswert (2,51 Mio. m²) wurde um 16 Prozent unterschritten, der entsprechende fünfjährige Durchschnittswert um 12 Prozent. Die Umsätze durch Eigennutzer fielen um ein Viertel niedriger aus, das Vermietungsvolumen ging um 9 Prozent zurück.

Regional deutlich unterschiedliche Entwicklungen
Während Berlin und Düsseldorf im Jahresvergleich deutliche Umsatzeinbußen von 36 und 40 Prozent hinnehmen mussten, lagen die Regionen Frankfurt und Hamburg mit 6 bzw. 10 Prozent im Plus. In München und Umland stieg das Umsatzvolumen mit 207.000 m² dank dem bundesweit größten Abschluss der ersten sechs Monate sogar auf mehr als das Zweieinhalbfache des Vorjahresvolumens: Ein Industrieunternehmen sorgte mit rund 138.000 m² in Parsdorf im östlichen Münchener Umland allein für rund 15 Prozent des Umsatzvolumens der Big 5 und für zwei Drittel des Umsatzvolumens der Münchener Region . Der Großraum Frankfurt lag nach sechs Monaten mit 263.000 m² vorn, verantwortlich für das gute Ergebnis waren u.a. 11 Abschlüsse über 5.000 m², darunter der Baubeginn eines rund 50.000 m² großen Logistikzentrums für Lidl als Eigennutzer in Erlensee.

„Unternehmen aus dem Bereich Handel und E-Commerce haben mit 56 Prozent – nach 32 Prozent im Vorjahr - den mit Abstand größten Anteil des Umsatzvolumens in den Ballungsräumen auf sich vereinen können“, so Weber. „Vor allem der stationäre Lebensmitteleinzelhandel und die Onlineanbieter haben in den zurückliegenden Krisenmonaten ihren Beitrag zur Sicherung der Versorgung geleistet und waren damit auch in der öffentlichen Wahrnehmung deutlich präsenter als ohnehin üblich. Mittel- und langfristig gehen wir bei der Ausrichtung der Logistikstandorte von einer noch stärkeren Orientierung am Kunden aus, sei er ein Endverbraucher oder ein Unternehmen. Dies geht auch mit einer deutlichen Ausweitung der Lager- und Logistikkapazitäten einher“, so Weber. 20 Prozent des Umsatzvolumens in den Big 5 verbuchte der Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung, Industrieunternehmen kamen dank des genannten Abschlusses im Münchener Umland auf 13 Prozent des Umsatzvolumens. 35 Abschlüsse in der Größenordnung ab 5.000 m² (H1 2019: 46) sorgten mit rund 565.000 m² für ein 13 Prozent höheres Umsatzvolumen.

Rund 250.000 m² neue Lagerflächen, damit rund 100.000 m² weniger als vor einem Jahr wurden bis zur Jahresmitte in den Big 5 fertiggestellt, ein Drittel waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch unvermietet. Bei ähnlicher Verfügbarkeitsquote waren Mitte 2020 weitere rund 1,04 Mio. m² im Bau mit Schwerpunkt in den Regionen Hamburg, Berlin und Frankfurt.

Die Spitzenmieten für Lagerflächen im Größensegment ab 5.000 m² blieben im ersten Halbjahr in allen Big 5 - Regionen stabil. In München wird mit 7,10 Euro/m²/Monat für Topflächen nach wie vor die höchste Miete erzielt. Hamburg und Frankfurt folgen mit 6,40 bzw. 6,20 Euro/m²/Monat. Deutlich günstiger sind Berlin und Düsseldorf mit 5,50 Euro/m²/Monat.

Ruhrgebiet bleibt umsatzstärkste Region
Durch mehrere Großabschlüsse blieb das Ruhrgebiet mit rund 350.000 m² umsatzstärkste Region nicht nur außerhalb der Big 5 sondern auch bundesweit. Nennenswert sind dabei der 58.000 m² große Eigennutzerneubau des Logistikkonzerns DSV in Duisburg [wir berichteten] und zwei Anmietungen durch Onlinehändler in Witten mit 35.000 m² sowie in Werne mit 33.000 durch Euziel International [wir berichteten]. Mit einigem Abstand folgen die Regionen Leipzig/Halle (211.000 m²) und Nürnberg (157.000 m²).

Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung führten die Branchenstatistik mit einem Anteil von 40 Prozent an, dicht gefolgt von Handelsunternehmen mit 38 Prozent. Nur halb so viele Flächen wurden durch Industrieunternehmen umgesetzt (19 %), im Schnitt der vergangenen fünf Jahre hatte ihr Anteil noch rund ein Drittel betragen. Der größte Abschluss außerhalb der Big 5 wurde im ersten Quartal registriert: in Zöllnitz bei Jena hat der Büroartikelhändler Böttcher AG mit dem Bau seines rund 90.000 m² großen Logistikzentrums begonnen [wir berichteten]. Den zweitgrößten Deal markierte die Anmietung eines Onlinehändlers über 86.000 m² in Kabelsketal in der Region Leipzig/Halle [wir berichteten].

„Insgesamt gingen rund 350.000 m² auf das Konto von Unternehmen aus dem Bereich E-Commerce, die nach wie vor auch außerhalb der Big 5 - Ballungsräume durch großflächige Anmietungen das Umsatzgeschehen prägen“, so Weber.

Rund 70 Prozent aller Flächenumsätze und sogar 100 Prozent des Umsatzvolumens in einer Größenordnung ab 40.000 m² wurden im ersten Halbjahr in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt. „Die geringe Flächenverfügbarkeit und die hohe Anmietungsquote in Neubauten und Projekten sprechen für einen resilienten, nachfragestarken Lager- und Logistikflächenmarkt“, so Weber abschließend.

*In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein (Eigennutzer und Vermietungen)