Flächenumsätze und Investitionsvolumina stark gestartet

Die europäischen Bürovermietungs- und Investmentmärkte hatten einen außergewöhnlich guten Start ins Jahr 2006. Nach einem positiven vierten Quartal stiegen die Flächenumsätze in Paris, London, Madrid und München weiter. In den sechs wichtigsten europäischen Gewerbeimmobilienmärkten lag das Transaktionsvolumen mit insgesamt 12 Milliarden Euro um 51 Prozent über dem Vorjahr. Dies war der höchste Wert, der je in einem ersten Quartal erreicht wurde. Dies ergeben die neuen internationalen Büromarktberichte “Office at a Glance” und “Investment at a Glance” für Berlin, Frankfurt, London, Madrid, München und Paris, die Atisreal jetzt veröffentlicht hat.

Die weiterhin wachsende Aktivität auf den Vermietungsmärkten, kombiniert mit verlangsamten Fertigstellungen, reduziert die Leerstände auf den sechs europäischen Märkten. Das Angebot an Flächen mit guter Qualität und in zentralen Lagen wird somit knapper und treibt die Mieten für dieses Segment nach oben. Obwohl die Markterholung noch jung ist, bleibt die Nachfrage stark, und die Wiederaufnahme spekulativer Bauvorhaben bestätigt das wachsende Vertrauen der Projektentwickler.

Das erste Quartal war in Paris das aktivste seit 2001 (780.000 m² Flächenumsatz). Verantwortlich für das Wachstum waren neben den traditionellen Geschäftszentren einige große Transaktionen; drei davon mit über 50.000 Quadratmetern Bürofläche. Neben dem Banken- und Finanzsektor als üblichem Wachstumsmotor in Paris und London wurde der Pariser Büromarkt im ersten Quartal auch von der Hightech-Industrie angetrieben. In London (278.000 m² Flächenumsatz) sank die Aktivität in der City (dort waren keine großen Deals über 5.000 Quadratmeter wie in den vergangenen anderthalb Jahren zu verzeichnen), wogegen sie in den anderen Lagen zunahm. Große Vermietungen in dezentralen Lagen und in der Peripherie waren Umsatzträger des Büromarktes in Madrid. In München (198.000 m²) machte die Großvermietung an O2 ganze 26 Prozent des Flächenumsatzes aus.

Im ersten Quartal 2006 wurden wenig Flächen fertig gestellt. Die Leerstandsraten fielen leicht oder blieben stabil. Außer in Frankfurt blieben die Werte unter dem Vorjahreszeitraum; hier ging die Leerstandsrate aber seit Anfang des Jahres leicht zurück, nachdem sie 2005 gestiegen war. Die Top-Mieten blieben größtenteils stabil; in London und Paris stiegen sie an. Allgemein wachsen die Mietpreise jedoch noch nicht; Incentives bleiben die Norm.

Investmentmärkte sehr dynamisch
Nach einem außergewöhnlichen Jahr 2005 zeigten sich die Investment- märkte auch in den ersten drei Monaten dieses Jahres sehr dynamisch; vor allem für ein erstes Quartal ist der Wert sehr hoch. In fast allen untersuch- ten Märkten überstieg das Investitionsvolumen das Ergebnis des Vorjahres- zeitraums, was daran lag, dass wieder mehr verfügbare Produkte auf dem Markt sind. Das Transaktionsvolumen intensivierte den Druck auf die Netto-Top-Renditen in London, während sie in den anderen Märkten auf niedri- gem Niveau stabil blieben.

Das Investitionsvolumen in London, Paris und Madrid brach alle bisherigen Rekorde, verglichen mit ersten Quartalen der vergangenen Jahre. Die Käufer legten den Fokus mehr denn je auf Paris und London, auf die 78 Prozent des Investitionsvolumens der sechs untersuchten Städte entfielen. Mit 4,6 Milliarden Euro erreichte der Pariser Markt ein besonders außerge- wöhnliches Ergebnis und lag zum ersten Mal gleichauf mit London, wofür mehrere große Portfoliotransaktionen verantwortlich waren. Der Investment- markt Madrid erreichte 1,2 Milliarden Euro. Der Wert in Frankfurt lag unter dem des Vorjahreszeitraums, da im ersten Quartal 2005 der Skyper-Deal der Deka mit über 460 Millionen Euro enthalten war.

Die deutschen offenen Fonds haben aufgrund der Schwierigkeiten der vergangenen Monate ihre Strategie überarbeitet und verstärkt damit begonnen, ihre Assets zu verkaufen. Gleichzeitig nutzen andere Verkäufer die Chance der aktuellen Kapitalfülle im europäischen Immobilienmarkt, um viele Gewerbeflächen zu hohen Preisen zu veräußern. Auf Nachfrager- seite könnten steigende Zinsen in Europa die Attraktivität der Immobilien für Anleger reduzieren, während auf der Angebotsseite die Verkäufer immer mehr Produkte auf den Markt bringen. Es stellt sich also die Frage, ob die derzeit sehr niedrigen Renditen in den nächsten Quartalen dauerhaft sein werden.