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Fiskalische Gesetzgebung geht zu Lasten der Immobilien

Der Trend, die Rahmenbedingungen für Immobilien zu verschlechtern, hält an. Nachdem das Bundesverfassungsgericht schon die Verfassungsbeschwerde zur Rechtmäßigkeit der Grundsteuer bei selbst genutztem Wohneigentum nicht angenommen hat, bestätigt nunmehr der Europäische Gerichtshof (EuGH) die vom bundesdeutschen Gesetzgeber getroffene Regelung, wonach der Vorsteuerabzug auf den privat genutzten Anteil auf zehn Jahre aufzuteilen ist.

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„Dennoch", so Schneider, „bleibt das bisherige zinslose Staatsdarlehen auch zu den verschlechterten Konditionen ein interessantes Steuerspar- und Finanzierungsmodell, wenn bei einem gemischt genutzten Gebäude auch für den privat genutzten Anteil die Vorsteuern geltend gemacht werden."

Nochmals zum Hintergrund: Der EuGH hatte mit Urteil vom 08.05.2003 - Wolfgang Seeling - festgestellt, dass bei einem gemischt genutzten Gebäude die private Nutzung eines Teils dieses Gebäudes als unentgeltliche Wertabgabe der Umsatzsteuer zu unterwerfen ist. Diese neue Rechtsprechung zeigte ein höchst interessantes Steuersparmodell auf: Die Vorsteuern können auch für den privat genutzten Gebäudeteil sofort bei Leistungsbezug abgezogen werden. Erst in Form von unentgeltlichen Wertabgaben werden die gezogenen Vorsteuern auf die privat genutzten Gebäudeteile in den Folgejahren zeitversetzt wieder an den Fiskus zurückgeführt. Orientiert man sich dabei an der ertragsteuerlichen Abschreibung für Gebäude, von 2 %, erstreckt sich die Rückzahlung über 50 Jahre. Damit ist ein höchst interessantes Finanzierungsmodell gegeben, nachdem die gezogenen Vorsteuern, zinslos über einen Zeitraum von 50 Jahren zurückgezahlt werden müssen.

Der Gesetzgeber hatte auf das Seeling-Urteil nach einem Jahr reagiert und das Umsatzsteuergesetz wurde mit Wirkung vom 01.07.2004 dahingehend geändert, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts „gleichmäßig auf einen Zeitraum zu verteilen [sind], der dem für das Wirtschaftsgut maßgeblichen Berichtigungszeitraum nach § 15a UStG entspricht". Bei Grundstücken und Gebäuden sind das 10 Jahre.

Das Finanzgericht München hat mit Beschluss vom 01.02.2005 die Frage nach der Höhe der Bemessungsgrundlage für die unentgeltliche Wertabgabe dem EuGH zur Vorabentscheidung vorgelegt.

Nachdem der Generalanwalt beim EuGH dafür plädiert hatte, dass es mit der 6. EG-Richtlinie konform ist, wenn nach nationalem Recht die Bemessungsgrundlage für die Mehrwertsteuer für die private Nutzung eines Teils des Gebäudes, das vom Steuerpflichtigen in vollem Umfang seinem Unternehmen zugeordnet worden ist, jährlich auf einen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten festgesetzt wird, der sich nach dem Zeitraum für die Vorsteuerberichtigung bestimmt, war bereits eine Tendenz absehbar. In seinem Urteil vom 14.09.2006 - Wollny - hat sich der EuGH dieser Auffassung angeschlossen und entschieden, dass die Verteilung der Anschaffungskosten auf zehn Jahre mit der 6. EG-Richtlinie vereinbar ist.

Damit ist die vom bundesdeutschen Gesetzgeber ergangene Einschränkung gegen das Steuersparmodell Seeling vom EuGH bestätigt worden.

Damit stellt sich die Frage, ob sich die Zuordnung von privat genutzten Gebäudeteilen zum Unternehmensvermögen überhaupt noch „lohnt". Hierbei ist zu unterscheiden zwischen Vorsteuerbeträgen, denen der Umsatzsteuersatz von 16 % zugrunde liegt und den zukünftigen Vorsteuerbeträgen mit dem Umsatzsteuersatz von 19 %.

Bei Vorsteuerbeträgen, die auf Basis des Steuersatzes von 16 % abgezogen wurden, ist zu bedenken, dass die unentgeltliche Wertabgabe hinsichtlich des privat genutzten Gebäudeteils ab dem 01.01.2007 mit 19 % zu versteuern ist. Der Zinsvorteil vermindert sich dadurch im wesentlichen Umfang.

Beispiel:
Es erfolgt der Vorsteuerabzug auf den privat genutzten Gebäudeteil im Jahr 2006 in Höhe von 160.000 Euro. Für den 10-Jahreszeitraum von 2007 bis 2016 ist die unentgeltliche Wertabgabe mit jährlich 19.000 Euro anzusetzen. Somit sind die unentgeltlichen Wertabgaben innerhalb des 10-Jahreszeitraums mit insgesamt 190.000 Euro zu versteuern, obwohl nur Vorsteuern in Höhe von 160.000 € abgezogen wurden. Dennoch ergibt sich für das „Staatsdarlehen" in Form des Vorsteuerabzugs ein effektiver Jahreszins von 3,57 %.

Bei Vorsteuerbeträgen, denen der zukünftige Umsatzsteuersatz von 19 % zugrunde liegt, ist der Zinsvorteil hingegen höher.

Hierzu die Abwandlung des Beispiels:
Es erfolgt der Vorsteuerabzug auf den privat genutzten Gebäudeteil im Jahr 2007 bei gleicher Bemessungsgrundlage mit dann 190.000 Euro. Für den Zeitraum von 2008 bis 2017 beträgt die anzusetzende unentgeltliche Wertabgabe 19.000 Euro jährlich; daraus errechnet sich ein effektiver Jahreszins von 0 %!