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Finale steht noch aus

Unter dem Motto „Die Welt zu Gast bei Freunden“ geht die Fußball-Weltmeisterschaft in diesen Tagen in ihre heiße Phase. Um es auf den Punkt zu bringen: die WM hat bisher alle Erwartungen übertroffen und der aktuelle Imagegewinn für Deutschland, für seine Wirtschaftsakteure viel- leicht der künftige, ist enorm und sollte nicht unterschätzt werden. Würde man die Stimmung in den WM-Stadien messen und in einen Index über- tragen, es wäre ein leichtes, über neue Rekordstände zu berichten. Doch auch so scheint die La-Ola Welle auf den für die deutsche Wirtschaft wich- tigen Konjunkturindikator ifo-Index übergeschwappt zu sein. Mit über 106 Punkten erreichte der Index nicht nur einen neuen Jahreshöchststand. Er hat auch - ähnlich wie „Klinsis 11“ – alle Skeptiker in die Schranken verwie- sen. Seit Februar 1991 gab es keine bessere Stimmung unter allen Befrag- ten.

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Die deutsche Wirtschaft erweist sich als robust. Denn neben der Industrie verbesserte sich nun auch bei Bauunternehmen und Einzelhändlern nicht nur die Stimmung, sondern auch die aktuelle Geschäftslage. Hinzu kom- men überraschend positive Signale von der Arbeitsmarktfront. Die Arbeits- losenquote sank im Juni um 0,3%-Punkte auf 10,5%, gleichzeitig stieg die Erwerbsquote merklich an. Bestätigt wird das insgesamt gute ökonomische Bild durch das Konsumklima der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK). Demnach hat sich zum Ende dieses Quartals das Konsumklima weiter aufgehellt und erreichte den höchsten Stand seit 25 Jahren. Im Vor-Rausch der WM, sicherlich auch durch Vorzieheffekte aufgrund der drohenden Mehr- wertsteuererhöhung im nächsten Jahr, haben die Haushalte öfter und tiefer in die Tasche gegriffen.

Im Sog der euphorischen Stimmung im Lande sind die politischen Proble- me in den Hintergrund getreten. Für die Politiker eine möglicherweise durchaus willkommene Situation. Der Streit in der großen Koalition um die Gesundheitsreform und ihre Finanzierung lässt Zweifel daran aufkommen, ob die Regierung ihre Reformversprechen einhalten wird oder kann.

Neben den politischen Reformdiskussionen wird die wirtschaftliche Ent- wicklung auch in der zweiten Jahreshälfte geprägt sein von der Situation der Weltwirtschaft sowie der Entwicklung an den Finanzmärkten. Mit der Stabili- sierung der deutschen Wirtschaft und der damit verbundenen Inflationsten- denzen erhöht sich auch die Wahrscheinlichkeit einer erneuten Anhebung des Leitzinses durch die EZB im August um weitere 25 Basispunkte. Trotz- dem besteht summa summarum derzeit kein Anlass, an der prognostizier- ten Wachstumsrate (BIP) von 1,8 % für das laufende Jahr etwas zu verän- dern. Schon gar nicht nach unten.

Um den Vergleich mit König Fußball weiter zu bemühen: wenn es bei den Kickern darum geht: „das Runde muss ins Eckige“, so gilt für den Büro- markt: „der Mieter muss ins Büro“. Wie oft ist das in den vergangenen sechs Monaten in den fünf deutschen Hochburgen gelungen? Und ist der Mieter auch weiterhin König?

Weltmeisterlich präsentieren sich die Büromärkte zum Ende des zweiten Quartals nicht. Aber Weltmeister sind wir ja auch noch nicht. Uns bleiben erfreulicherweise noch volle sechs Monate, die Euphorie und den Schwung mitzunehmen, die durch das runde Leder und seine Akteure entfacht worden sind.

Das über alle fünf Hochburgen summierte Umsatzvolumen rutschte mit 980.000 m² wieder knapp unter die Millionen-Grenze und lag damit um 16 % unter dem des ersten Halbjahres 2005. Dieses Ergebnis kann aber noch nicht Gradmesser für das gesamte Jahr 2006 sein. Größere Vertragsab- schlüsse stehen in allen Märkten in der Warteschleife. Die positiven wirt- schaftlichen Fundamentaldaten und die Stimmung unter den Immobilien- akteuren zeigen insofern zwar eine gewisse Kongruenz, die Fakten auf dem Bürovermietungsmarkt müssen aber noch geschaffen werden.

Die Musik der ersten sechs Monate spielt mal wieder in Bayern. Mit über 328.000 m² vermieteten Quadratmetern hat sich München erneut an die Spitze gesetzt. Fast jeder dritte Quadratmeter aller fünf Hochburgen wurde in der bayerischen Landeshauptstadt umgesetzt, insgesamt ein Plus für München gegenüber dem ersten Halbjahr 2005 von 12 %. Nur noch Düs- seldorf konnte eine Umsatzzunahme verbuchen (+ 10 %). Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt kam auf 125.000 m². Gemessen am Volumen lagen vor ihr Hamburg (191.000 m²), Berlin (183.000 m²), und Frankfurt/M. (152.000 m²), für die aber allesamt prozentuale Rückgänge im Einjahresvergleich zu notieren waren (HH - 16 % ; B - 31 %, F - 43 %). Grundsätzlich gilt aber: die Vermietungsmärkte haben ihr Finale noch nicht erreicht, ihr Meisterstück noch nicht abgegeben.

Hilfreich könnte dabei nicht zuletzt auch der deutlich nachlassende Neubau- druck sein. Im Halbjahresvergleich wurden 2006 gegenüber dem Vorjahr in allen fünf Hochburgen zusammen 55 % weniger Flächen fertig gestellt (246.000 m²). Zwar entfiel davon mit 119.000 m² fast die Hälfte auf Frankfurt a. M., doch auch hier liegt der 12-Monatsvergleich mit 32 % deutlich im Minus. Das spekulative Volumen wird hier insgesamt unter 100.000 m² liegen, 2003 war es noch viermal so hoch. Am markantesten wird der aktuelle Marktzyklus aber in München. Nach dem dramatischen Anstieg der Leerstände 2003 und 2004, kommen nun fast überhaupt keine Flächen mehr auf den Markt, das Fertigstellungsvolumen in den ersten sechs Monaten lag um 98 % unter dem Halbjahreswert von 2005. Gepaart mit der positiven Nachfrageentwicklung konnte die Leerstandsquote damit erstmals wieder unter die 10 %-Marke (9,7 %) rutschen.

Auch im weiteren Jahresverlauf kommen in den fünf Immobilienhochburgen keine großen Volumina hinzu. Die Flächen in spekulativen Projekten, in denen noch Flächen angemietet werden können, summieren sich auf insgesamt 253.000 m². Rein statistisch wären das nur rund 51.000 m² pro Stadt. Der konditionsschwächeren Nachfrage kommt das Durchschnaufen auf der Neubauseite also sehr zu Pass. In der Konsequenz hat sich damit auch bei den Leerständen wenig getan – zumindest in vier Städten setzt sich der Konsolidierungskurs fort. Im Einjahresvergleich stagnierte das Leerstandsvolumen (inklusive Untermietflächen) bei rund 7,7 Mio. Quadratmeter, gesunken ist es innerhalb der letzten 12 Monate allerdings nur in München und zwar um gut 10 % auf 1,7 Mio. m², was einer Quote von 9,7 % entspricht. Hamburg weist mit 7,9 % weiterhin die geringste Leerstandquote auf, Berlin hat sich bei 10,3 % stabilisiert und Düsseldorf steht nach einem kurzzeitigen Anstieg wieder erholt bei 12,6 %. Die Fertigstellung von einigen größeren und gleichzeitig noch leer stehenden Flächen sorgte in Frankfurt/M. für einen doch merklichen Anstieg des Leerstands. Darüber hinaus machten sich Flächenkonsolidierungen in größerem Ausmaß bemerkbar. In der Konsequenz sind für die Leerstandsquote in der Bankenmetropole (einschließlich Eschborn und Kaiserlei) Ende Juni 18,4 % zu notieren. Sollten aber die erwarteten großen Vermietungsabschlüsse realisiert werden, könnte dies ein Signal für die lang erhoffte und schon seit langem beschworene Trendwende sein.

Nichts Neues zeigt sich dagegen auf dem Markt für Untervermietungen. Im Einjahresvergleich sank dieser Angebotsfaktor um 23 % und spielt mit einem Gesamtvolumen von 388.000 m² (Untermietflächenquote von 3,3 %) nur in Frankfurt/M. eine nach wie vor Markt beeinflussende Rolle.

Nachdem im ersten Quartal des laufenden Jahres in München die Spitzenmiete angestiegen war, haben nun Hamburg und Frankfurt/M. nachgezogen. In Hamburg stieg die Miete in den letzten drei Monaten um 2,4 % auf EUR 21,00/m²/Monat an. Bezogen auf den 12-Monatszeitraum hat die Spitzenmiete damit um fast 8 % zugelegt. Mit diesem Mietpreiswachstum kann keine der anderen Hochburgen mithalten, Frankfurt/M. kommt im Einjahresvergleich immerhin noch auf ein Plus von 3 % (auf jetzt EUR 33,00/m²/Monat); München legte um 2 % zu. Berlin und Düsseldorf verharren dagegen bei ihren jeweiligen 2005er Werten (jeweils EUR 20,50/m²/Monat).

Der Anstieg der Spitzenmieten in Frankfurt/M. und auch in München mag angesichts der nach wie vor hohen Leerstandsvolumina auf den ersten Blick überraschen. Hier aber ist genau die Marktsituationen zu beobachten, die für solche Anpassungen entscheidend ist: in den jeweiligen Spitzenlagen (Innenstadt bzw. Bankenlage) ist die Auswahlpalette an top ausgestatteten und größeren, zusammenhängenden Flächen eingeschränkt und im Gegensatz zum Gesamtmarkt rückläufig. Gleichzeitig fokussiert sich die Nachfrage traditionell auf diese Spitzenteilmärkte sowie auf hochqualitative Flächen – eine idealtypische Situation für Mietpreissteigerungen im Spitzensegment. Für ein signifikantes Ansteigen außerhalb der jeweiligen Spitzenlagen ist angesichts des noch immer hohen Angebots wenig Spielraum. Potentielle Mieter können gerade hier immer noch aus einem reichhaltigen Flächenfundus schöpfen.