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Exklusive Flächen bevorzugt

Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 586.000 Quadratmetern erzielte der Münchener Büromarkt im vergangenen Jahr ein deutlich besseres

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Ergebnis als 2004 (482.000 m²). Die Steigerung liegt bei knapp 22 Prozent. „Für eine breite Nachfragebelebung spricht, dass dieses Ergebnis kaum mit großen Vertragsabschlüssen realisiert wurde“, erläutert Stefan Bauer, Münchener Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH. Die bereits im Vorjahr zu beobachtende Konzentration des Umsatzes auf exklusive Flächen in guter oder sehr guter Lage hat auch 2005 angehalten. Der Ergebniszuwachs vollzog sich ausschließlich innerhalb des Stadtgebiets: Insgesamt wurden über 77 Prozent (454.000 m²) der Büroflächen hier umgesetzt – sechs Prozentpunkte mehr als vor einem Jahr. In der Peripherie ging der Flächenumsatz dagegen auf 23 Prozent (132.000 m²) zurück.
Bei den Größenklassen der Vertragsabschlüsse gab es nur geringe Veränderungen. Insgesamt wurde das gute Ergebnis auch 2005 vor allem durch eine Nachfragebelebung im kleinen und mittleren Flächensegment getragen. Deutlich mehr Büroflächen wurden in der Kategorie zwischen 1.000 und 2.000 Quadratmetern umgesetzt; sie führt mit 21 Prozent (2004 waren es gut 16 %). Großverträge hatten dagegen nur einen Anteil von gut sechs Prozent am Ergebnis (2004 waren es knapp 5 Prozent), und die Kategorie zwischen 5.000 und 10.000 Quadratmetern Bürofläche war mit einem Anteil von rund 12 Prozent relativ betrachtet sogar weniger am Ergebnis beteiligt als 2004 (knapp 13 %).
Vor allem vier Branchen trugen zu dem sehr guten Resultat bei: An erster Stelle liegen die sonstigen Dienstleistungen mit einem Anteil von fast 20 Prozent am Gesamtumsatz, gefolgt von den in München traditionell starken Informations- und Kommunikationstechnologien (knapp 19 Prozent). Erneut stark am Gesamtumsatz beteiligt waren die Beratungsgesellschaften (rund 14 %) sowie Medien und Werbung (13 %). Spürbare Einbußen mussten dagegen Banken/Finanzdienstleister mit knapp sieben Prozent (2004: 10 %) sowie Verwaltungen von Industrieunternehmen mit nur noch gut drei Prozent (2004: knapp 7 %) hinnehmen.
Leerstandsrückgang eingeleitet – Mietpreise verfestigt
Der Leerstand ging vor allem in der zweiten Jahreshälfte erkennbar zurück und liegt mit aktuell 1,74 Millionen Euro um acht Prozent niedriger als Ende 2004. Allein im vierten Quartal 2005 baute er sich um über vier Prozent ab. Während die Leerstände im Umland lediglich um gut zwei Prozent zurückgingen, verringerten sie sich im Stadtgebiet um über zehn Prozent. Die Leerstandsrate im Marktgebiet München liegt bei 10,3 Prozent (9,2 % im Stadtgebiet). Auch die Flächen im Bau verringerten sich um 60 Prozent auf aktuell 157.000 Quadratmeter. Die Flächen, die davon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehen, sind dagegen um 79 Prozent auf 93.000 Quadratmeter angestiegen. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) sank innerhalb der vergangenen zwölf Monate um knapp sechs Prozent auf rund 1,83 Millionen Quadratmeter; fast vier Prozent des Rückgangs vollzogen sich dabei im vierten Quartal 2005.
Die positive Entwicklung des Flächenumsatzes schlägt sich nicht zuletzt auch in den wieder steigenden Projektplanungen nieder, die mit aktuell rund 222.000 Quadratmetern im vergangenen Quartal um fast ein Drittel zunahmen. „Hier zeigt sich, dass die Projektentwickler von einem anhaltenden Aufwärtstrend des Münchener Büromarktes überzeugt sind“, so Bauer. Insgesamt haben sich die Mietpreise im Laufe des Jahres verfestigt. Die erzielte Höchstmiete liegt weiterhin bei 28,50 Euro pro Quadratmeter und wird in der City erzielt. In einigen Büromarktzonen stiegen die Spitzenmieten im vierten Quartal wieder leicht an.
Gute Aussichten für 2006
„Die Perspektiven für das nächste Jahr sind positiv. Die Leerstände werden sich weiter verringern, und die Mietpreise haben die Talsohle durchschritten“, betont Bauer. „Für dieses Jahr gehen wir von leicht steigenden Mieten für Top-Flächen in sehr guten Lagen aus. Unter Druck bleiben dagegen weiterhin die Mietpreise für Büroflächen ohne ausreichende Flächenqualität oder an kaum nachgefragten Standorten. Auch die Nachfrage wird aus heutiger Sicht weiterhin stabil bleiben, was vor allem die steigende Zahl großer Gesuche unterstreicht. Für das Jahr 2006 erwarten wir ein ähnliches Ergebnis wie im vergangenen Jahr. Der hohe Flächenumsatz im Innenstadtbereich wird dazu führen, dass gerade hier verstärkt Projektentwicklungen in Angriff genommen werden.“



Quelle: Atisreal GmbH
Foto: http://www.bigfotog.com; http://www.photocase.de