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Exklusiv-Interview mit Jutta Sackbrock, Direktorin Hotel „Am Beveldere“, Wien

Frau Sackbrock gab Antworten zu den Fragen über Dauer der Vorlaufzeit eines neu gebauten Hotels gegenüber einer Umwandlung eines Bestandhotels. Des weiteren wurde über Marketing- und Verkaufsstrategien vor der ersten Gastanreise gesprochen.

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PROPERTY MAGAZINE
Frau Sackbrock , wie lange sind Sie bereits bei Lindner Hotels & Resorts und was ist Ihr Aufgabenbereich?

Frau Sackbrock :
Derzeit leite ich das Wiener Vier Sterne Superior Hotel Am Belvedere.
2001 startete ich als Direktorin in einem Hotel am Niederrhein. Da der Managementvertrag mit diesem Hotel zeitnah aufgelöst wurde, wechselte ich wenige Monate später erneut und leitete in den folgenden 1 ½ Jahren die Neueröffnungen verschiedener Hotels. Hierzu zählten zum Beispiel die Neueröffnungen auf Mallorca, in Speyer und Interlaken. 2004 stand der Wechsel in das neue Frankfurter Lindner Hotel Residence Main Plaza an, um die Konvertierung des Fünf-Sterne Hauses in ein Vier-Sterne Haus zu begleiten.
Nach 2 ½ Jahren in Hessen übernahm ich am 01. Januar 2007 die Direktionsstelle im ersten österreichischen Lindner Hotel Am Belvedere.

PROPERTY MAGAZINE :
Sie starteten bereits im Januar 2007? Eröffnete das Hotel nicht erst im Sommer 2007?

Frau Sackbrock :
Richtig, aber für die Eröffnung eines neu gebauten Hotels wird deutlich mehr Vorlauf benötigt, als für die Umwandlung eines Bestandshotels.
Bei Umwandlungen im Bestand sind die Grundlagen für den Hotelbetrieb bereits gegeben, die Ansprechpartner sowohl im Bereich der Projektarbeit als auch im Hotel sind definiert. Bei der Planung eines Pre-Openings ist die zu leistende Vorarbeit wesentlich umfangreicher.
Weit vor der ersten Gastanreise müssen sowohl die Marketing- und Verkaufsstrategie als auch die Vertriebsstruktur auf den Weg gebracht sein. Des Weiteren gilt es natürlich den Hotelbetrieb aufzubauen, das passende Personal zu finden, die internen Abläufe zu organisieren und zu koordinieren, sicher zu stellen, dass alle benötigten Gegenstände für den Hotelbetrieb pünktlich vor dem Pre- Opening eintreffen und funktionstüchtig sind uvm.. In einigen Bereichen wie z.B. das Konzipieren der Webseite, die Integration des E-Commerces etc. wird auf das bestehende Know-how der Profis in der Düsseldorfer Zentrale zurückgegriffen, eine Vielzahl von Entscheidungen und Maßnahmen obliegen aber - unter der Berücksichtigung der Corporate Identity - den Häusern.
Im Hotel Am Belvedere, das erste Lindner Hotel auf dem österreichischen Markt, spielte die richtige Marketingstrategie eine besondere Rolle, da das Hotel innerhalb des Unternehmens nicht nur als zentraler Ausgangspunkt in Österreich betrachtet wird, sondern als Sprungbrett für die laufende Expansionsstrategie gen Osteuropa.

PROPERTY MAGAZINE :
War das Hotel vom ersten Tag an gut besucht? Welche Vertriebskanäle haben Sie genutzt?

Frau Sackbrock :
Ja, wir sind mit der Auslastung mehr als zufrieden und haben uns inzwischen hervorragend als zentraler Ausgangspunkt für Geschäfts- und Städtereisende etabliert.
Die Art und die Nutzung der Vertriebskanäle sind unterschiedlich auch in ihrer Gewichtung. Grundsätzlich können wir bei einem Pre-Opening auf eine große Anzahl von Stammgästen zurückgreifen, die über Angebote und Neueröffnungen informiert werden und die die Chance nutzen, die neue Destination zu testen.
Neben den Stammgästen gibt es weitere Vertriebskanäle, wie zum Beispiel unsere Partner in Deutschland. Deutsche Reiseunternehmen die Städtereisen anbieten und die neue Destination in ihr Angebot aufnehmen.
Auf internationaler Ebene geht unsere Vermarktung über unseren Partner World Hotels. Neben diesen bestehenden Vertriebsstrukturen gilt es vor Ort neue – z.B. regionale Kanäle – zu finden und in das Marketing zu integrieren.

PROPERTY MAGAZINE :
Auf welches Segment ist das Hotel ausgelegt?

Frau Sackbrock :
In einer so attraktiven und beliebten Stadt wie Wien wird der touristische Anteil immer einen gewissen Anteil ausmachen. Grundsätzlich treiben wir aber die Ausrichtung im Bereich „Leisure“ voran, um vor allem Geschäftskunden mit einem attraktiven Zusatzangebot nach der Veranstaltung anzusprechen. Wien wird als Kongress-Stadt weiter an Bedeutung gewinnen und wir gehen davon aus, dass die Auslastung in den Vier- und Fünf-Sterne-Hotels weiter steigen wird.

PROPERTY MAGAZINE :
Wie hoch ist derzeit in etwa der Geschäftskundenanteil?

Frau Sackbrock :
Der touristische Anteil beträgt ca. 30 – 40 Prozent, der Geschäftskundenanteil liegt derzeit bei ca. 60 – 70 Prozent.

PROPERTY MAGAZINE :
Wie würden Sie das Potential im Wiener Tourismus-Segment einschätzen? Ist es aufgrund der hohen Hoteldichte nicht schon nahe zu ausgereizt?

Frau Sackbrock :
Trotz der Hoteldichte sehen wir aufgrund der Zahlen im Tourismusbereich weiteres Potential. Der Grund dafür liegt in den starken und vor allem erfolgreichen Aktivitäten des Wien Tourismus und der Österreich Werbung. Sie generieren mit ihren Marketingaktionen nicht nur eine höhere Anzahl an Übernachtungen im Tourismussektor, sondern steigern auch effizient die Übernachtungen im Kongress- und Businessbereich. Der Fokus des Marketings liegt auf eine Steigerung der Attraktivität Wiens für die Ansiedlung von Wirtschaftsunternehmen bzw. für die Ansiedlung von neuen Kongress- und Messeveranstaltungen. Beides generiert unabhängig vom touristischen Bereich zusätzlichen Zimmerbedarf.

PROPERTY MAGAZINE :
Gibt es Kongress- oder Messeveranstalter mit denen Sie direkt zusammen arbeiten?

Frau Sackbrock :
Wir arbeiten in erster Linie mit Kongressveranstaltern zusammen. Diese Zusammenarbeit läuft aber zu 95 Prozent über die Aktivitäten des Vienna Convention Büros.

PROPERTY MAGAZINE :
Wie sieht solche eine Zusammenarbeit aus?

Frau Sackbrock :
Stehen Kongresse oder Messen an, werden seitens der teilnehmenden Hotels Garantien gegeben, dass z.B. die Höhe der Zimmerpreise nicht über einen bestimmten Prozentsatz anzieht, um den Standort Wien für den Kongress weiterhin attraktiv zu halten. In manchen Fällen beziehen sich die Vereinbarungen auch lediglich auf die Erhöhung der Kommission oder ähnliches, das ist völlig unterschiedlich.
Ist der Kongress akquiriert, wird er an ein Incoming- Büro vergeben, das die Room Nights in den einzelnen Hotels einkauft. So bekommt jedes teilnehmende Hotel ein Stück von der Torte ab.

PROPERTY MAGAZINE :
Warum wählte das Unternehmen den Rennweg als Standort, der sich zwar durch die Nähe zur Stadt auszeichnet, aber nicht zur Nähe zum Kongresszentrum?

Frau Sackbrock :
Das wichtigste Kriterium ist die Nähe zur Stadt. Unsere prominenten Nachbarn, der Botanische Garten sowie das Schloss Belvedere, gehören zu den meist besuchten Attraktionen in Wien.
Dieses Kriterium bedient bereits 30-40 Prozent unserer Hotelgäste, die aus touristischen Gesichtspunkten die österreichische Metropole besuchen.
Dieses Kriterium ist allerdings ebenso bedeutend für unsere Geschäftsreisenden. Sie profitieren von unserer verkehrsgünstigen Lage aufgrund der Stadtnähe. 200 Meter entfernt ist die S-Bahn Station Rennweg mit einer direkten Anbindung an den Flughafen für die An- und Abreise und einer guten Anbindung zur Messe. Nach dem Kongress finden Einladungen häufig im ersten, dritten oder vierten Bezirk statt, da wäre eine Lage direkt am Messe- oder Kongressstandort von Nachteil. Die Stadtnähe ist infolgedessen auch für Geschäftskunden von Interesse und bietet nach der Arbeit noch die Möglichkeit den Charme der Metropole genießen zu können.

PROPERTY MAGAZINE :
Machen wir noch einen kurzen Exkurs. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gewinnt in der Hotellerie zunehmend an Bedeutung. Ist das bei Ihnen im Haus ein Thema?

Frau Sackbrock :
Das ist nicht nur bei uns im Haus ein Thema, sondern im ganzen Unternehmen. Es ist sehr wichtig auf dem Sektor Einsparungen und Kosten aktiv zu sein. Die Planung dieses Hotels ist durch die Lindner Hotels, ein Tochterunternehmen der Lindner Unternehmensgruppe, begleitet worden, zu der u. a. die Gebau Technik gehört. Die Gebau Technik, unter der Führung von Frank Lindner, setzt bereits während der Bauphase verschiedene Maßnahmen in diesem Bereich um, hierzu gehört insbesondere die Gebäudetechnik.
Die verwendete Bauweise ist bauenergetisch auf dem neuesten Stand der Technik und wird bereits in der Phase der Projektierung berücksichtigt. Dieses geht bis hin zu kleinen Einheiten im Bereich der Innenausstattung, mit denen später der Gast in Berührung kommt.
Es ist wichtig, dass mögliche Sparmaßnahmen umgesetzt werden, ohne dass der Komfort des Gastes beeinträchtigt wird. Wir setzen z. B. Perlatoren in den Duschen ein, um Wasser zu sparen, wir arbeiten mit Sensoren, im Bereich Licht uvm.
Des Weiteren gibt es ein Energiekostenmanagement, das z. B. durch Workshops an unsere Mitarbeiter herangetragen wird. Wie viel Licht brauchen wir? Müssen immer alle Geräte laufen? oder ähnliche Fragestellungen. Die Sensibilisierung im Umgang mit unseren Ressourcen und das Aufzeigen von Optimierungsmöglichkeiten finden regelmäßig statt.

PROPERTY MAGAZINE :
Vielen Dank für das freundliche Interview, Frau Sackbrock