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Exklusiv-Interview mit Christian Krawinkel (Geschäftsführer, CKV Grundbesitz GmbH)

In der Immobilienbranche sind die Projektentwickler die Multitalente. In ihrem Tagesgeschäft sind die Vielfalt an Aufgaben, an erforderlichen Kompetenzen und Projektpartnern sowie die Wertschöpfung aber auch das finanzielle Risiko sicherlich am höchsten. In diesem Geschäft über viele Jahre erfolgreich zu bestehen, gelingt nur wenigen. Die CKV Grundbesitz GmbH mit Hauptverwaltung in München behauptet sich bereits seit nahezu 30 Jahren am Markt und kann dabei auf eine sehr gute Bilanz verweisen. Wir sprachen mit Firmengründer und -inhaber, Christian Krawinkel, über den bisherigen und zukünftigen Weg seines Unternehmens.

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Property Magazine:
Herr Krawinkel, welchen Unternehmenszweck verfolgen Sie mit CKV?

Christian Krawinkel:
CKV ist ein Immobilienunternehmen mit Firmensitz in München und verschiedenen Niederlassungen. Unternehmenszweck ist die Entwicklung, Realisierung und Vermarktung von Immobilienprodukten.

Property Magazine:
Wie ist Ihr Unternehmen aufgebaut?

Christian Krawinkel:
Unser Unternehmen gliedert sich in die Geschäftsbereiche Verwaltung und Immobilien, wobei letzterer nochmals in die Geschäftsfelder „Gewerbeimmobilien“ und „Wohnimmobilien“ aufgeteilt ist. Der Geschäftsbereich Immobilien ist in vier Ressorts organisiert:

Die Projektentwicklung wozu auch die Akquisition sowie die juristischen, stadtplanerischen und architektonischen Vorbereitungen gehören. Die Projektrealisierung, also die Umsetzung der Projekte mit Generalunternehmern in Verbindung mit der Betreuung potentieller Mieter und Käufer. Die Projektvermarktung, die die Vermietung und den Verkauf der Immobilien beinhalten und durch das vierte Ressort, das Projektmarketing, also der Unternehmenskommunikation, Anzeigen, Prospekte, Events oder Messeauftritte unterstützt werden. Jede Immobilie wird als einziger Vermögenswert in einer eigenen Projekt- bzw. Objektgesellschaft gehalten. CKV Grundbesitz GmbH hat eine Holdingfunktion für alle Einzelunternehmen und ist an den Grundstücksgesellschaften überwiegend im Rahmen von Organschaftsverträgen zu 100 % beteiligt.

Property Magazine:
Welche Meilensteine waren für die Entwicklung von CKV wichtig?

Christian Krawinkel:
CKV habe ich 1975 gegründet. Damals haben wir potentielle Immobilienstandorte für SB-Markt-Unternehmen akquiriert und vermittelt. Ab 1980 begannen dann die ersten eigenen Projektentwicklungen mit der bundesweiten Realisierung großflächiger Fachmärkte und Geschäftshäuser. Mehrere Immobilienpakete von Fachmärkten und Geschäftshäusern wurden an Anleger bzw. Immobilienfonds verkauft. Von 1985 bis 1990 haben wir u. a. unsere ersten Hotelobjekte errichtet und es erfolgte der Entwicklungsstart für die Revitalisierung eines Hochhauses in Frankfurt.

1990 begann die Entwicklung eines innovativen Konzepts für großflächigen kostengünstigen Wohnungsbau unter der Bezeichnung “Parkstadt 2000 – Wohnen in Europa”. Neben der Errichtung verschiedener Hotel-, Büro-, Wohn- und Geschäftshausobjekte erfolgte 2000 der Projektstart der ersten „Parkstadt 2000“ von ca. 1.500 Wohneinheiten in Leipzig. Das Konzept wurde weiter entwickelt, die Bebauungsplanentwicklung der „Parkstadt 2000” in Frankfurt abgeschlossen und die städtebaulichen Planungen in weiteren Ballungszentren fortgesetzt. Dies ging mit dem Aufbau einer Immobiliendatenbank für das Unternehmen sowie den Bau und die Revitalisierung verschiedener Wohnungen und Gewerbeprojekte in München und Frankfurt einher.

Im Geschäftsbereich „Gewerbeimmobilien” wurden seit 2006 zwei Immobilien aus Objektgesellschaften in München und Frankfurt veräußert und neue Immobilienprojekte in München, Berlin, Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart sind in Vorbereitung. In diesem Jahr haben wir im Geschäftsbereich „Wohnimmobilien” eine konzeptionelle Änderung und multimediale Neugestaltung mit Namensänderung des „Parkstadt 2000“ Konzepts unter dem Namen „CKV City Concept – Wohnstile Europas“ vorgenommen, um eine bessere Integration in den CKV-Unternehmensverbund zu gewährleisten. Für den Zeitraum 1992 bis 2007 kann CKV insgesamt auf eine Milliarde Euro Realisierungsvolumen verweisen.

Property Magazine:
Was ist das Besondere am CKV City Concept?

Christian Krawinkel:
Mit dem Konzept “CKV City Concept – Wohnstile Europas” wird auf eine einzigartige und umfassende Weise individuell gestalteter Wohnraum für die Familie zu bezahlbaren Preisen innerhalb einer Gemeinschaftsordnung verwirklicht. Eine naturnahe Stadtteilbebauung bietet komfortable Einzel-/ Doppel-/ Reihenhäuser und Stadtvillen mit vielseitiger und abwechslungsreicher Architektur verschiedener europäischer Stilrichtungen mit verkehrsberuhigten Spiel- und Grünzonen.

Das ist ein Wohnangebot wie eine Reise durch Zeit und Landschaften. Schulen, Kindergärten, soziale und medizinische Versorgung sowie Einzelhandelsflächen sorgen für eine ausgewogene Infrastruktur. Das Angebot wird abgerundet durch Einbeziehung ökologischer, technologischer, multimedialer und energierelevanter Konzepte. Den Anforderungen an Mobilität wird durch kurze Fahrzeiten in ein Großstadtzentrum und gute Anbindung an das Fernverkehrsnetz Rechnung getragen.

Unsere Architekten haben das planerische Fundament in Verbindung mit den modernsten Standards für die Entwicklung des Konzepts unterschiedlicher europäischer Stilrichtungen geschaffen. Eine über viele Jahre entwickelte Planungsdatenbank enthält mittlerweile ca. 250 Haustypen, mit entsprechender Gestaltung der Außenanlagen bzw. Stadtmöblierung. Durch die standardisierten Wohnformen, die effektiv und kostengünstig planen und realisieren.

Property Magazine:
Können Sie uns noch Beispiele für die Objekte im Bereich Gewerbeimmobilien nennen?

Christian Krawinkel:
Zu den Entwicklungen im Geschäftsbereich „Gewerbeimmobilien“ gehörten u. a. das 110 m hohe, 27-stöckige Büro-Center Nibelungenplatz 3 in Frankfurt, Wohn- und Geschäftshäuser in München, Leopoldstraße 146, Dachauer Straße 278 und Frankfurt, Schillerstraße 42. Bei den SB-/ Fachmärkten und Hotels müsste ich eine lange Liste nennen, die Sie auch gern unserem Internetauftritt unter Referenzen entnehmen können.

Property Magazine:
Wer sind die Mieter der Gewerbeimmobilien?

Christian Krawinkel:
Die Mieter sind namhafte Handelsketten, Medienunternehmen, Personal- und Unternehmensberatungen, Wohlfahrtsverbände, Wissenschafts- und Bildungseinrichtungen, Gastronomen und sogar diplomatische Vertretungen.

Property Magazine:
Nennen Sie bitte unseren Lesern Ihr Rezept für den Erfolg?

Christian Krawinkel:
Schlüssel für den unternehmerischen Erfolg sind klare Strukturen, definierte Arbeitsprozesse, strategische Planung und präzise Umsetzung der Projekte. Wer in unserem Unternehmen arbeitet, findet vernünftige Arbeitsbedingungen vor. Die CKV Grundbesitz GmbH und ihre Tochtergesellschaften setzen eine individuelle Software bei der systematischen Kostenerfassung des Unternehmens und der einzelnen Projekt- und Objektgesellschaften ein, um Unternehmensrisiken frühzeitig zu erkennen. Unser nur speziellen Geschäftspartnern zugängliches Reporting- Modul ermöglicht die Auswertung und Kommunikation der Risiken an die Entscheidungsträger.

Außerdem habe ich im Laufe der Jahre einen Stamm von hochspezialisierten Mitarbeitern aufbauen können, die alle für die Projektentwicklung notwendigen Kompetenzen von der Projektakquisition bis zum Projektmarketing auf höchstem Niveau abdecken. Eine weitere Komponente ist eine gute Vernetzung in der eigenen Branche, mit den Entscheidern auf der Investmentseite, mit allen Ebenen in den Kommunen und mit der Politik.

Property Magazine:
Wie minimieren Sie die Risiken des Projektentwicklergeschäftes?

Christian Krawinkel:
An erster Stelle steht bei uns Sicherheit und die schaffen wir uns für alle Bereiche der Projektentwicklung. Da ist zuerst die Projektsicherheit: Die Entwicklungen des Unternehmens erfolgen ausschließlich in Ballungszentren. Einzelprojekte, die vom Gesamtvolumen die Holding gefährden könnten, werden vermieden. Der Fokus auf unsere zwei Geschäftsbereiche „Gewerbeimmobilien“ und „Wohnimmobilien“ mit Bestands- und Neubauentwicklungen beinhaltet ausgeglichene Risiken. Zur Überwachung der Einzelrisiken arbeitet das Unternehmensmanagement mit einer detaillierten, softwareunterstützten Projektplanung wie Projektstatus, Projektnetzplan, Kosten- und Erlöskalkulation bei stichtagsbezogenen Auswertungen und Analysen.

Um Vermietungssicherheit zu erreichen, werden bei Entwicklungen je nach Projekt- und Objektart im Rahmen unserer Aktivitäten langfristige Mietverträge angestrebt. Die Vermietung eventuell freier Flächen erfolgt strategisch über unsere Niederlassungen mit externen Partnern vor Ort. Baumaßnahmen werden nur begonnen, wenn die jeweils festgelegte Vorvermietung mit bonitätsstarken Mietern gesichert ist.

Um Vermarktungsrisiken einzuschränken und damit die Verkaufssicherheit zu gewährleisten, werden in den Projektkalkulationen des Unternehmens die Verkaufspreise konservativ angesetzt, unabhängig von der Tatsache, ob es sich bei der Immobilie um eine Bestands- oder Neubauentwicklung handelt.

Zur Kostensicherheit werden in allen Unternehmensbereichen seit Jahren, auf Basis langfristiger Erfahrungen, nur Verträge mit Generalunternehmen geschlossen. Bei Einzelaufträgen werden generell Verträge mit Festpreisen vereinbart. Risiken aus Kostenüberschreitungen bei der Errichtung von Gebäuden werden vertraglich begrenzt und ausschließlich auf den Auftragnehmer übertragen. Hinzu kommen Liquiditätssicherheit durch ein striktes Forderungsmanagement, Zinssicherheit durch eine sicherheitsorientierte Finanzierungsstrategie und Währungssicherheit durch Objektfinanzierungen in Euro und währungsgesicherte Darlehen zur Finanzierung. Wichtig ist nicht zuletzt die Gebäudesicherheit.

Für alle Gebäuderisiken wird über einen spezialisierten Versicherungsmakler ein umfangreicher Versicherungsschutz eingekauft. Für die laufende technische Steuerung und Überwachung der Gebäude bestehen vertragliche Vereinbarungen mit Fachunternehmen.

Property Magazine:
Welche Ziele streben Sie für die weitere Entwicklung von CKV an?

Christian Krawinkel:
Die Neuausrichtung des Wohnungsbaukonzepts unter der Bezeichnung „CKV City Concept - Wohnstile Europas“ ermöglicht uns bereits ab 100 Wohneinheiten in den wesentlichen Metropolen Deutschlands verstärkt aktiv zu werden.

In Frankfurt planen wir bis 2008/2009 weitere 275 Wohneinheiten im französischen, italienischen und spanischen Stil für Verkauf und Vermietung fertig zu stellen und als Paket zu verkaufen. Durch die Entscheidung, unseren Projektentwicklungsbereich bundesweit neu zu organisieren, haben wir in Deutschlands Metropolen weitere neue Projekte in Vorbereitung und akquirieren Areale für Neubauprojekte. In diesem Zusammenhang werden wir zeitnah neue Niederlassungen eröffnen und die Zahl der Tochtergesellschaften erweitern.

Dazu stellen wir in allen Bereichen unseres Unternehmens neue Mitarbeiter ein. Mit unseren Projekten, die wir in Vorbereitung haben, wollen wir bis 2009 insgesamt einen Umsatz von 600 Mio. Euro Entwicklungsvolumen erreichen. Entsprechend streben wir für 2007 einen Umsatz von 75 Mio. Euro an und für 2008 von rund 150 Mio. Euro. Wir werden dann 50 Mitarbeiter haben und Immobilienprodukte nicht nur national, sondern auch international umsetzen.

Property Magazine:
Werden Sie die Kapitalstruktur für die Erreichung Ihrer Unternehmensziele ändern?

Christian Krawinkel:
Der Gang an die Börse, ein strategischer oder finanzieller Partner sind unsere unterschiedlichen Optionen. Wir werden entsprechende Schritte sorgfältig vorbereiten. Das Ergebnis dieses Prozesses ist noch offen. Wir wollen nicht zu den Marktteilnehmern gehören, die aufgrund der Marktsituation immer wieder angepasste „Ad-hoc-Mitteilungen“ machen und vollmundige Versprechungen abgeben, die bei genauerer Betrachtung nicht realisierbar sind.

Property Magazine:
Wie sehen Sie den Wettbewerb in der Branche?

Christian Krawinkel:
Konkurrenz belebt das Geschäft. Im Gegensatz zu vielen anderen Projektentwicklungsunternehmen sind wir allerdings seit vielen Jahren sehr aktiv.

Property Magazine:
Was ist Ihre Motivation?

Christian Krawinkel:
Motivation und Illusionen hätte ich in diesem harten Geschäft eigentlich seit Jahren verlieren müssen. Aber wenn ich auf die realisierten Projekte zurückblicke und natürlich auch auf den Erfolg von CKV, weiß ich, wir gehen einen richtigen und lohnenswerten Weg, denn für uns lassen sich immer wieder neue Möglichkeiten für gute Projekte erschließen.

Property Magazine:
Herzlichen Dank für das informative Gespräch und weiterhin viel Erfolg.

1. Bild links: Herr Christian Krawinkel
2. Bild links: CKV Hauptverwaltung in München