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Europas Immobilien auf Talfahrt. Wie stabil ist Wien tatsächlich?

Dr. Andreas Ridder

Wachstum, Boom und Rekord waren die wohl am meisten verwendeten Worte, wenn es um den europäischen Immobilienmarkt der letzten Jahre ging. Die wenig erfreulichen Entwicklungen seit Jahresbeginn 2008 geben Anlass, hinter die Kulissen zu blicken und ausgewählte europäische Märkte zu analysieren.

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2006 und 2007 waren absolute Rekordjahre im europäischen Immobilien-Investment. Dies hat sich 2008 schlagartig geändert, sodass zum Halbjahr ungefähr das Halbjahresniveau des Jahres 2000 erreicht werden konnte, was einer Halbierung des Marktes entspricht.

Betrachtet man den europäischen Bürovermietungsmarkt, so ist die Bergab-Kurve eine wesentlich flachere als bei den Investments. In der City von London wurden im zweiten Quartal 2008 zwar um 30% weniger Büros angemietet als im ersten Quartal 2008, in anderen Märkten – wie z.B. in den CEE Ländern – sind die Nachfrage und das Anmietungsniveau allerdings weiterhin stabil bis steigend.

Wien gehört nach wie vor zu den stabilsten Märkten in Europa. Zwar werden die Rekordvermietungswerte des Jahres 2007 nicht mehr erreicht werden können, allerdings wurden bereits im ersten Halbjahr 220.000 m² vermietet – bis Jahresende sollen es rund 400.000 m² werden. Auch in Wien sind Investoren zurückhaltender geworden, im ersten Halbjahr 2008 belief sich das Immobilien-Investment-Volumen auf rund EUR 900 Millionen.

Europäische Investments: Zu wenig Bewegung am Markt
Am europäischen Investment Markt bewegt sich zu wenig. Ausschlaggebend dafür sind die Unsicherheit sowie die unterschiedlichen Erwartungen von Verkäufern und Käufern, was zu einer Pattstellung geführt hat. Vergleicht man das erste Halbjahr 2008 mit dem ersten Halbjahr 2007, kann man feststellen, dass sich der Markt beinahe halbiert hat innerhalb eines Jahres und auf das Niveau von 2000 gefallen ist. Aufgrund der wenig erfreulichen ökonomischen Prognosen erwarten sich Käufer niedrige Preise, während Verkäufer von der hohen Vermietungsleistung sowie den steigenden Mieteinnahmen profitieren – und dadurch keinen Anlass zum Verkauf sehen. Einzig in Russland, Rumänien, Kroatien und Bulgarien wurde im ersten Halbjahr 2008 mehr investiert als im Vergleichszeitraum 2007.

Am signifikantesten sind die Entwicklungen in den drei großen europäischen Märkten Großbritannien, Deutschland und Frankreich. Der Anteil der Immobilien Investments am britischen Markt im Vergleich zu Rest-Europa ist merklich kleiner geworden, Deutschland liegt nach wie vor an zweiter Stelle, Skandinavien hat allerdings Frankreich überholt und ist der drittgrößte Immobilien-Investmentmarkt Europas. Zwar wurde auch in den skandinavischen Ländern 2008 weniger investiert, allerdings ist hier die Entwicklung eine langsamere.

Die Entwicklung in Großbritannien wird durch die Immobilien Transaktionen des zweiten Quartals 2008 in London illustriert: Investiert wurden rund 1,7 Milliarden Pfund; im selben Zeitraum 2007 waren es ca. 6 Milliarden Pfund.

Wird in Europa investiert, dann von Eigenkapital-starken Investoren wie privaten Investoren aus dem Mittleren Osten oder von Offenen Deutsche Fonds.

Bürovermietungen in Europa: Inhomogener Markt
Der Blick auf den Büromarkt in London hat bisher immer Rekorde gezeigt. Im zweiten Quartal 2008 ist ein Negativ-Rekord in Central London zu verzeichnen, wo beinahe 30% weniger Büros angemietet wurden als im ersten Quartal 2008. Das Londoner West End zeigt sich unbeeindruckt von diesen Entwicklungen, hier wurden um 12% mehr Büros vermietet.

Die Rückgänge in Paris waren wesentlich geringer als in London. Die Nachfrage ist zwar nicht auf dem Niveau der vergangenen Jahre, aber weitgehend gut; die durchschnittlichen Mieten sind ziemlich unter Druck, die Prognosen durchaus positiv, wenn auch nicht überschwänglich. In Madrid kann die Vermietungsleistung durchaus mit jener der Jahre 2003 – 2005 mithalten, die Mieter sind allerdings wesentlich sensibler in Bezug auf Kosten geworden und Abschlüsse dauern länger.

Deutschland wurde weniger von der Kreditkrise beeinflusst als die anderen westeuropäischen Ländern. Davon profitieren auch die Büromärkte, in denen – bis auf München – mehr angemietet wurde als in den vorangegangenen Quartalen.

In Skandinavien ist die wirtschaftliche Entwicklung ähnlich wie in Deutschland. Für Norwegen ist 2008 – aufgrund des hohen Ölpreises – ein sehr gutes Jahr, was auch die Mieten beeinflusst, die leicht steigend bis stabil sind.

Zwar wächst die Wirtschaft in der CEE Region nicht mehr so schnell wie in den vergangenen Jahren, aber die Region hat nach wie vor Potenzial. Moderne Büros sind weiterhin gefragt, sodass bei den Vermietungen – z.B. in Warschau – für 2008 ein Wachstum zu erwarten ist.

Ist Wien anders? Österreich gehört nach wie vor zu den stabilsten Märkten
„Wien ist stabil“ – so die wichtigste Aussage der Immobilienexperten der vergangenen Jahre. Und auch 2008, da andere europäische Märkte auf Talfahrt sind, ist Wien weitgehend stabil.

Die Immobilien Investments im ersten Halbjahr 2008 beliefen sich in Österreich auf rund EUR 900 Millionen. Allein durch den Verkauf der Shopping City Süd an Unibail-Rodamco wurden EUR 607 Millionen investiert. Dieser Deal war auch dafür verantwortlich, dass der Investment Rückgang weniger hoch ausfiel als erwartet. Vor allem institutionelle Anleger sind zur Zeit eher abwartend. Für die meisten Investments (rund 69%) sind ausländische Investoren verantwortlich, 31% werden von Österreichern getätigt, während die Offenen Deutschen Fonds noch sehr zurückhaltend sind und im ersten Halbjahr 2008 für keinen Deal in Österreich verantwortlich waren. „Allerdings sehen wir gerade in den Offenen Deutschen Fonds die Investoren für das zweite Halbjahr in Wien“, so Dr. Andreas Ridder, Geschäftsführer von CB Richard Ellis in Österreich.

Investiert wird in Österreich vor allem in Shopping Center, Büroobjekte und Multi-Use Portfolios. Die Renditen für Büroobjekte außerhalb des 1.Wiener Gemeindebezirks liegen kontinuierlich bei 4,75%. Die Spitzenrendite sollte auch in den kommenden Monaten stabil bleiben. In guten Lagen kann die Rendite bis zum Ende des Jahres auf rund 5,5% steigen.

Büros in Wien
Auch die Nachfrage nach Büros ist in Wien nach wie vor gut. „Zwar liegen wir mit einer Vermietungsleistung von rund 220.000 m² im ersten Halbjahr 2008 leicht unter dem Vorjahreswert, aber wir sind weit entfernt von Londoner Verhältnissen“, so Ridder. Am Ende des Jahres sollten 400.000 m² Bürofläche in Wien von neuen Mietern genutzt sein. Am beliebtesten sind nach wie vor Büros in der Wiener Innenstadt, gefolgt von der Donau City – Lassallestraße. Die größte Anmietung des ersten Halbjahres 2008 fand im Süden Wiens, in der Bürolage Wienerberg, statt, wo Kapsch rund 14.000 m² anmietete.

Die meisten Vermietungen (rund 23%) des ersten Halbjahres 2008 gingen auf das Konto von Handel, Infrastruktur und Freizeit, während die Computer und Technologie Branche für rund 21% der Anmietungen verantwortlich ist und somit die Dienstleister nach einem starken Jahr 2007 an dritter Stelle mit rund 17% der getätigten Anmietungen liegen.

In Wien stehen zur Zeit (Status per 30. Juni 2008) rund 9,8 Millionen m² Bürofläche zur Verfügung, 2008 werden rund 260.000 m² neu errichtet, von denen bereits 60% vorvermietet sind. Die Leerstandsrate in Wien fällt kontinuierlich und liegt zur Zeit bei rund 4,7% - und sollte auch bis Ende des Jahres stabil bei diesem Wert bleiben.

Die Spitzenmiete in der Wiener Innenstadt liegt zum Halbjahr 2008 bei EUR 23,00/m²/Monat und ist somit gegenüber dem Jahresende 2007 um rund 2% gestiegen. Eine weitere Steigerung auf EUR 24,00/m²/Monat ist bis zum Jahresende zu erwarten. Der Preisdruck in Randlagen ist beendet, die Preise haben sich dort auf niedrigem Niveau eingependelt, in guten Lagen werden sie wiederum leicht steigen.

Im Vergleich zu anderen europäischen Städten ist der Wiener Büromarkt – und das bereits seit Jahren – stabil.