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Europäischer Investmentmarkt verschlechtert sich zunehmend

In den vergangenen Monaten haben sich die Konjunkturbedingungen spürbar verschlechtert, die geht dem aktuellen Europe Quaterly von Atisreal hervor.

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Nachdem das Bruttoinlandsprodukt (BIP) der Eurozone bereits im 2. Quartal 2008 gesunken ist, dürfte die Wirtschaft auch im 3. Quartal weiter schrumpfen. Die Gefahr einer Rezession liegt auf der Hand, da sich das negative BIP-Wachstum noch über einige Quartale hinziehen könnte und das Wirtschaftswachstum möglicherweise erst in der zweiten Jahreshälfte 2010 wieder sein eigentliches Potenzial entfaltet.

Die Turbulenzen an den Finanzmärkten haben die Lage am europäischen Gewerbeimmobilienmarkt, der ohnehin unter einer knappen Kreditverfügbarkeit leidet, im 3. Quartal 2008 schwer belastet. In den vergangenenneun Monaten ist das Investitionsvolumen im Jahresvergleich um 61 % auf 30,3 Milliarden € zurückgegangen. In den ersten neun Monaten 2007 hatte es noch 77,2 Milliarden € betragen. Der bereits in den vergangenen Quartalen zu beobachtende Trend sinkender Investmentumsätze und steigender Renditen setzt sich fort. In 13 der 18 von uns analysierten Städten hat das Volumen der Investitionen im Vergleich zum Vorquartal weiter rapide abgenommen. Auf 16 Märkten haben die Spitzenrenditen zugelegt,in zwei weiteren sind sie auf gleichem Niveau geblieben.

Unterschiedliche Vorstellungen der Käufer und Verkäufer über angemessene Preise schlagen sich in einer sinkenden Transaktionszahl nieder. Zwar beginnen die Verkäufer Preiskorrekturen zu akzeptieren, gehen dabei aber noch nicht weit genug auf die Investoren zu, die sich immer noch schwer tun, die Werte der Immobilien zu bemessen und weitere Preisanpassungen erwarten. Daher nehmen Verkäufer ohne unmittelbaren Verkaufsdruck ihre Immobilien vom Markt, was die Anzahl der Transaktionen sinken lässt. Auch zum Jahresende dürften die Renditen weiter steigen und die Preise sinken, was die Aktivität der Investoren auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten stützen könnte. Mit einer Erholung ist kurzfristig jedoch nicht zu rechnen, da sich der gesamtwirtschaftliche Abschwung noch über einige Quartale fortsetzen wird.

In einem Jahr von Rekordhöchstauf Rekordtiefstände
Während die Vermietungsmärkte die Krise bislang besser überstanden haben als erwartet, hat es die Investmentmärkte mit ganzer Wucht getroffen. Das Investitionsvolumen an den europäischen Märkten für Gewerbeimmobilien ist vier Quartale in Folge gesunken und lag im Berichtsquartal bei 6,9 Milliarden €. Im Vergleich zum 3. Quartal 2007 (dem bisher stärksten Quartal überhaupt) beträgt der Rückgang 77 %. Im 3. Quartal dieses Jahres konnten einzig die beiden spanischen Städte ihr Transaktionsvolumen steigern. Die anderen 16 Märkte verzeichneten gegenüber dem Vorjahresquartal ein deutliches Minus, das von 28 bis zu 99 % reichte.

Zentral-Paris, das besonders unter einem Mangel an Großdeals litt (100 Millionen € und mehr), verbuchte einen Rückgang von 65 % im Vergleich zum 3. Quartal 2007. Gegenüber dem 2. Quartal 2008 hat das Investitionsvolumen jedoch leicht zugenommen (+32 %).

Die drei anderen beobachteten französischen Märkte haben kräftig nachgegeben: Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahresquartal betrug 28 % in Aix/Marseille, 47 % in Lille und 81 % in Lyon. Dennoch ist der Rückgang in den Regionen weniger dramatisch als in Zentral-Paris, und 2008 dürfte im Vergleich zum außergewöhnlich starken Jahr 2007 noch relativ gut ausfallen. Zusammengenommen verzeichneten die sechs deutschen Städte einen Investitionseinbruch von 77 % gegenüber dem Vorjahresquartal und zugleich den vierten Quartalsverlust in Folge.

Während vier Städte gegenüber dem 3. Quartal 2007 zwischen 46 % und 84 % ihres Investitionsvolumens verloren haben, konnten sich zwei Städte dem Trend widersetzen. Düsseldorf verbuchte mit einem Umsatzanstieg von 15 % gegenüber dem Vorquartal sein stärkstes Quartal im gesamten Jahr, und München konnte den Investmentumsatz sogar um 39 % steigern.

In Großbritannien gab das Investitionsvolumen auf den drei beobachteten Märkten kräftig nach und lag im 3. Quartal 2008 um 88 % unter dem Vorjahresniveau. Zentral-London gehörte zu den am stärksten betroffenen Märkten. Dort brachen die Transaktionen gegenüber dem 3. Quartal 2007 um 87 % und gegenüber dem Vorquartal um 46 % ein. Auch in Manchester und im Thames Valley fiel der Umsatz deutlich. In Manchester lag das Gesamtinvestitionsvolumen bei 2 Millionen €, was einem Rückgang von 99 % gegenüber dem 3. Quartal 2007 entspricht. Im Thames Valley erreichte das Investitionsvolumen im 3. Quartal 2008 mit 122 Millionen € nur noch ein Viertel des im 3. Quartal 2007 registrierten Umsatzes.

Die beiden spanischen Städte sind bislang die einzigen, die ihr Investitionsvolumen in diesem Jahr steigern konnten (verglichen mit den ersten neun Monaten 2007 kletterte das Investitionsvolumen in Barcelona um 36 % und in Madrid um 114 %). Barcelona, das eine besonders große Transaktion verbuchte (Metrovacesa verkaufte das Einkaufszentrum La Maquinista für 344 Millionen € an Unibail), erzielte eine beachtliche Performance: Gegenüber dem 3. Quartal 2007 stieg das Investitionsvolumen um 242 % und gegenüber dem 2. Quartal 2008 um 114 %. In Madrid sank das Transaktionsvolumen zwar gegenüber dem Vorquartal um 30 %, übertraf zugleich aber das Ergebnis des 3. Quartals 2007. Die Investitionen werden seit Anfang 2008 im Wesentlichen von Sale-and-lease-back-Geschäften der Finanzinstitute und durch Verkäufe der Immobiliengesellschaften angetrieben.

Brüssel und Luxemburg erlitten im Vergleich zum Vorjahresquartal ebenfalls starke Umsatzeinbußen. In Luxemburg hat neben der Finanzkrise auch der Mangel an veräußerbaren Objekten das Investmentgeschehen belastet. Der Markt in Brüssel ist nach wie vor von einer abwartenden Haltung der Marktteilnehmer geprägt.

In Bukarest, wo es lediglich zwei Transaktionen zu verbuchen gab, ist das Investitionsvolumen verglichen mit dem 3. Quartal 2007 fast auf ein Drittel geschrumpft. Dennoch stiegen die Investitionen hier in den ersten neun Monaten 2008 im Vergleich zum selben Zeitraum 2007. Auch nachdem die Weltwirtschaft infolge der Subprime-Krise in den USA ins Trudeln gekommen ist, bietet der weiterhin vorhandene Nachholbedarf auf den Immobilienmärkten in Bukarest immer noch attraktive Investmentchancen.

Auch der Investmentmarkt in Italien entwickelte sich rückläufig. Hier beginnt sich eine vorsichtigere, abwartende Haltung unter den Investoren breitzumachen. Sie werden voraussichtlich erst wieder zugreifen, wenn höhere Renditen die Immobilienwerte attraktiver werden lassen.

In Dublin ist der Investmentmarkt im 3. Quartal 2008 buchstäblich zum Erliegen gekommen, es gab keinerlei größere Transaktionen. Es ist davon auszugehen, dass die Renditen weiter steigen müssen, bevor erste Käufer wieder aktiv werden. Im bisherigen Jahresverlauf liegt das Transaktionsvolumen um etwa 70 % unter dem Niveau von 2007.

Anteil ausländischer Käufer sinkt
Verglichen mit dem 2. Quartal 2008 ist der Anteil der einheimischen Investoren auf den beobachteten Märkten in Europa gestiegen. Ausländische Investoren hatten einen Anteil von 32 % der Gesamtinvestitionen, während es im Vorquartal noch 36 % waren. Vor allem in Deutschland hat sich der Anteil der ausländischen Investoren, der im 1. Quartal 2008 noch 77 % betrug, deutlich reduziert und liegt ein halbes Jahr später nur noch bei 35 %. Verantwortlich hierfür ist auch das wieder stärkere Engagement der offenen Immobilienfonds auf den Heimatmärkten. Lediglich in Berlin, Frankfurt und München entfielen noch fast 50 % des Gesamtumsatzes auf ausländische Anleger. Der gleiche Trend ist in Zentral-Paris zu beobachten, wo der Anteil ausländischer Investoren nur noch 37 % des Investitionsvolumens ausmachte.

Unter den ausländischen Käufern bildeten erneut deutsche Fonds die größte Käufergruppe. Sie allein vereinten 100 % des Gesamtumsatzes in Luxemburg und 90 % des Ergebnisses in Brüssel auf sich.

Investments in Büroflächen weiter rückläufig
Der bereits im 2. Quartal beschriebene Trend hat sich fortgesetzt. Der Anteil der Büroflächen am Gesamtinvestitionsvolumen ist über die vergangenen zwölf Monate um 23 % gesunken, wobei der Rückgang in den einzelnen Städten unterschiedlich stark ausfiel.

Besonders ausgeprägt zeigte sich diese Entwicklung auf den britischen Märkten. So ging zum Beispiel der Anteil der Büroinvestments in Zentral-London von 36 % im Vorjahresquartal auf 14 % im 3. Quartal 2008 zurück. Aber auch in den anderen britischen Städten sowie in Brüssel und Luxemburg und einigen deutschen Standorten (z. B. Berlin, Frankfurt, Hamburg und München) war der Anteil der Büroinvestments rückläufig. Während der Anteil der Büroflächen am Immobilienmarkt im Jahresvergleich insgesamt von 80 % im Vorjahr auf 62 % im 3. Quartal 2008 gesunken ist, ist der Anteil der Einzelhandelsflächen im gleichen Zeitraum von 7 % auf 18 % gestiegen.

Spitzenrenditen steigen erneut
Verglichen mit dem 3. Quartal 2007 haben sich die Spitzenrenditen für Büroflächen in 16 der 18 analysierten Städte erhöht. Nur in Manchester und im Thames Valley blieben sie unverändert. Die stärksten Anpassungen innerhalb eines Quartals hat es in Frankreich gegeben. Obwohl es keine Transaktionen im Spitzensegment gegeben hat, sind die geschätzten Spitzenrenditen für Büroimmobilien in Lyon und in Aix/Marseille um 70 Basispunkte gestiegen. In Zentral-Paris betrug die Erhöhung 55 und in Lille 45 Basispunkte.

In Deutschland vollzieht sich die Kaufpreiskorrektur bisher noch etwas langsamer. Die Spitzenrenditen für Büroflächen haben sich im Jahresvergleich um 20 bis 55 Basispunkte und im Quartalsvergleich um 5 bis 35 Basispunkte erhöht. Der Renditeanstieg hat sich dabei in den letzten beiden Quartalen beschleunigt. Die zwei größten von uns analysierten Märkte haben die stärksten Veränderungen erfahren. Nachdem die Spitzenrenditen 2007 mit 3,8 % in Zentral-Paris ein Rekordtief erreicht hatten, sind sie innerhalb von einem Jahr um 150 Basispunkte gestiegen. Derselbe Anstieg war auch in Zentral-London zu beobachten. Spanien verzeichnete den zweitstärksten Anstieg im Jahresvergleich, hier erhöhten sich die Spitzenrenditen im Bürosegment gegenüber dem 3. Quartal 2007 um 125 Basispunkte.