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Europäischer Hotelinvestmentmarkt weiter auf hohem Niveau

Nach dem Rekordjahr 2006 mit einem Hotelinvestmentvolumen von 21,6 Mrd. Euro bleibt der europäische Hotelinvestmentmarkt auch im ersten Halbjahr 2007 auf hohem Niveau. Mit 9,0 Mrd. Euro liegt das Transaktionsvolumen allerdings 3 % unter dem Ergebnis des Vergleichszeitraumes von 2006. Dies geht aus dem Report „Hotel Investment Highlights“ von Jones Lang LaSalle Hotels hervor.

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Portfoliotransaktionen gestiegen
Rund 72 % des gesamten europäischen Hotelinvestmentvolumens gingen auf das Konto von Portfoliotransaktionen. Das Volumen von 6,5 Mrd. Euro liegt 7 % über dem im ersten Halbjahr 2006 verzeichneten Portfolio-Investmentvolumen. Der durchschnittliche Preis pro Zimmer im Bereich der Portfoliotransaktionen zeigte mit 156.000 Euro ein Plus von rund 3 %. Bei Einzeltransaktionen blieb der Preis mit rund 261.000 Euro pro Zimmer stabil. „Insgesamt haben die in den letzten zwei Jahren gestiegenen Preise dazu geführt, dass nun vermehrt Sekundärstandorte in den Schlüsselmärkten oder bisher weniger etablierte Hotelmärkte in den Fokus der Investoren rücken“, so Christoph Härle, bei Jones Lang LaSalle Hotels Managing Director für West- und Zentraleuropa.

Wie in den Vorjahren war Großbritannien auch in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres mit einem Anteil von 53 % (3,5 Mrd. Euro) am gesamten Portfolio-Transaktionsvolumen Spitzenreiter. Bedeutende Transaktionen waren hier:
- der Verkauf von 30 Accor Hotels an den REIT Land Securities für 711 Mio. Euro.
- der Verkauf des MacDonald Hotelportfolios für 604 Mio. Euro an die Moorfield Group.

Deutschland (900 Mio. Euro) und Frankreich (336 Mio. Euro) folgen mit deutlichem Abstand.

Der im letzten Jahr erstmals registrierte Trend zu länderübergreifenden Portfolios hielt im ersten Halbjahr 2007 an. Die europaweiten Portfolioverkäufe machten insgesamt 36 % des gesamten Portfolio-Investmentvolumens aus. Ein Beispiel hierfür ist der Verkauf des Scandic Portfolios mit 132 Hotels in Skandinavien. Hilton veräußerte dieses Portfolio für 833 Mio. Euro an das schwedische Private Equity Unternehmen EQT Partners AB.

In Kontinentaleuropa Einzeltransaktionsvolumen im Fokus
Bei den Einzeltransaktionen zeigten sich bei relativ geringer Differenz im Transaktionsvolumen (2,6 Mrd. Euro im 1. Hj. 06 bzw. 2,5 Mrd. Euro im 1. Hj. 07) doch maßgebliche Unterschiede. Während in den ersten sechs Monaten 2006 noch über die Hälfte des Einzeltransaktionsvolumens in Großbritannien durchgeführt wurden, lag das Volumen dieser Deals in Großbritannien im ersten Halbjahr 2007 bei nur 509 Mio. Euro. Das sind immerhin 63 % weniger als im Vorjahreszeitraum. Irland registrierte einen starken Anstieg der Investitionsaktivitäten und ist mit einem Einzeltransaktionsvolumen von 393 Mio. Euro der zweitstärkste Markt nach Großbritannien.

Mit einem Investmentvolumen von 2,0 Mrd. Euro, entsprechend einem Plus von 57 % gegenüber den ersten sechs Monaten des Vorjahres, wurde zum ersten Mal ein Großteil der Einzeltransaktionen in Kontinentaleuropa verzeichnet. Italien (380 Mio. Euro), Deutschland (360 Mio. Euro) und Frankreich (240 Mio. Euro) waren dabei die dynamischsten Märkte. Fast die Hälfte des Einzeltransaktionsvolumens wurde hier gehandelt. Top Deals über 100 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2007 waren unter anderem:
- Verkauf des 5-Sterne Hotels Crowne Plaza London – The City an die italienische Investmentgesellschaft Gruppo Statuto. Verkäufer war eine Investorengruppe bestehend aus der InterContinental Hotels Group und privaten Investoren aus dem Nahen Osten.
- der irische Privatinvestor Bernard McNamara hat das 4-Sterne Burlington Hotel in Dublin für 288 Mio. Euro erworben.
- das 5-Sterne Forte Village Resort auf Sardinien wurde von Fimit, einem italienischen institutionellen Investor, gekauft. Verkäufer war die US-amerikanische Investmentgesellschaft Lehman Brothers, sie hat rund 312 Mio. Euro bei dem Verkauf erhalten.

Managementverträge dominierend
Im ersten Halbjahr 2007 waren Akquisitionen von Hotelimmobilien mit Managementvertrag dominierend, entsprechend rund 36 % des gesamten Hotelinvestmentvolumens. Etwa 24 % des Volumens gingen auf das Konto von pachtgeführten Hotels, während betreiberfreie Hotels ca. 19 % des europäischen Hotelinvestmentvolumens im ersten Halbjahr 2007 ausmachten. Die restlichen 21 % waren Corporate Transaktionen, wie z.B. der Kauf der Hotelkette Jurys Inn mit einem Portfolio von 20 Hotels in Großbritannien und Irland durch den irischen Investor Quinlan Private.

Private Investoren auf dem Vormarsch
Während Investitionsaktivitäten in den vergangenen drei Jahren stark von Private Equity Unternehmen dominiert wurden (zwischen 28 % und 48 %), kamen im ersten Halbjahr 2007 private Investoren mit insgesamt 31 % des Hotelinvestmentvolumens (mehr als eine Vervierfachung gegenüber dem Vorjahr) auf das höchste Volumen einer Investorengruppe (von 651 Mio. Euro auf 2,8 Mrd. Euro). „Durch die Investitionsstrategie der Privatinvestoren, die von der anderer Investoren abweicht (sie investieren eher langfristig sowie gerne in „Trophy Assets“) – lassen sie sich von steigenden Zinssätzen und dem Druck auf Anfangsrenditen weitaus weniger beeindrucken als Private Equity Unternehmen oder institutionelle Investoren“, so Christoph Härle. Und weiter: „Private Equity Gesellschaften bleiben mit 23 % gleichwohl die zweitstärkste Investorengruppe. Über den Kauf hinaus investieren sie aber mittlerweile verstärkt in die Betreibergesellschaften der Hotels, da hierdurch höhere Eigenkapitalrenditen erzielbar sind“, so Härle.

Der Anteil der institutionellen Anleger erhöhte sich von 5 % zur Jahresmitte 2006 auf 17 % des laufenden Jahres. Damit ist ihr Investmentvolumen von mehr als 450 Mio. Euro auf 1,5 Mrd. Euro angewachsen.

Auf Verkäuferseite dominierten mit 51 % des Transaktionsvolumens wie in den Vorjahren börsennotierte und private Hotelgesellschaften. Private Equity Unternehmen folgten mit einem Anteil von 29 %, eine Verachtfachung ihres Verkaufsvolumens gegenüber dem Vorjahreszeitraum. „Dieser rasante Zuwachs bestätigt die kurz- bis mittelfristige Investitionsstrategie. Immobilien, die in den vergangenen Jahren gekauft wurden, werden jetzt wieder an den Markt gebracht“.

Aussichten für den europäischen Hotelinvestmentmarkt
Nicht zuletzt auch aufgrund der sich fortsetzenden Performance-verbesserung in den europäischen Hotelmärkten bleibt das Engagement in den Hotelinvestmentmarkt auf sehr hohem Niveau. „Die aktuelle Krise der amerikanischen Hypothekenbanken, die letztlich nicht überraschend gekommen ist, hat bislang keine größeren Auswirkungen auf den Hotelinvestmentmarkt Europa gehabt. Was wir aber sehen, sind erste Anzeichen zu mehr Vorsicht. Das führt sowohl auf Investoren-, als auch auf Bankenseite zu Verzögerungen bei Transaktionen“, so Härle. Und weiter: „Die Erhöhung der Leitzinsen in Großbritannien und der Eurozone sowie der dadurch entstehende Renditedruck wird dem Großteil der Käuferprofile der letzten Jahre nicht mehr gerecht. Denn diese Investoren können nur durch einen hohen Fremdkapitalanteil ihre geforderte Eigenkapitalrendite erzielen“.

Da die Renditeerwartungen in den Schlüsselmärkten der letzten Jahre gesunken sind und sich Investoren durch die zunehmende Erfahrung mit den Intra-europäischen Aktivitäten nach und nach wohler fühlen, wird sich auch der Trend zu Investments in aufstrebenden Märkten, wie Russland und einigen osteuropäischen Ländern voraussichtlich verstärken. „Insgesamt wird das Transaktionsvolumen in 2007 die 20 Mrd. Euro-Marke wohl nicht erreichen“, so Härle abschließend.