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Europäische Immobilienmärkte weiter auf Wachstumskurs

Der im letzten Quartal zu beobachtende Beginn einer relativ breit angelegten wirtschaftlichen Erholung in Europa hat sich stabilisiert. Nach Prognosen von Consensus im zweiten Quartal 2006 bewegt sich das Wirtschaftswachstum sowohl in der Eurozone als auch in der Europäischen Union langsam weiter nach oben. Mittlerweile wird es mit 2,3 % bzw. 2,1 % angegeben. Die weiterhin verstärkte Inlandsnachfrage ist der wichtigste Motor der revidierten BIP-Prognosen. Das Vertrauen der Verbraucher und der Unternehmen steigt in allen Märkten weiter. Der Geschäftsklima-Indikator (ESI) der Europäischen Kommission belegt, dass sowohl in der EU als auch in der Eurozone das Geschäftsklima auf dem höchsten Niveau seit Anfang 2001 angekommen ist. Auch die Prognose für die deutsche Volkswirtschaft hat sich verbessert und liegt für 2006 nach Consensus Prognosen bei 1,8 %. Deutschland profitiert anscheinend auch von dem aus der WM resultierenden „Wohlfühlfaktor“. Um die Inflation unter Kontrolle zu halten, hat die Europäische Zentralbank den Leitzins das dritte Quartal in Folge um 25 Basispunkte auf 2,75 Prozent erhöht. Eine weitere Verschärfung der Geldpolitik ist wahrscheinlich.

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Der europäische Mietpreisindex* von Jones Lang LaSalle stieg im Jahres- vergleich um 6,7 %, dem höchsten Wachstum seit Herbst 2001. Innerhalb der letzten drei Monate zeigte er ein Plus von 2,5 %. Alle 24 Index-Städte verzeichneten über das Quartal ein Mietpreiswachstum (11 Städte) oder die Spitzenmieten blieben stabil (13 Städte).

Ein nach wie vor bemerkenswerter zweistelliger Zuwachs gegenüber dem Vorjahr war in London (25 %), Dublin (15,5 %), Madrid (15,1%) und Mailand (11,1 %) zu beobachten. Überproportional im europäischen Durchschnitt legte darüber hinaus auch Hamburg mit 7,7 % zu. Mit Frankfurt (3,1 %) und München (1,8 %) kamen noch zwei weitere deutsche Immobilienhoch- burgen im Einjahresvergleich auf ein Mietpreiswachstum. Moskau zeigte in dem von Jones Lang LaSalle neu aufgeführten und eng abgegrenzten 1 A-Teilmarkt „Kremlin“ (der Bürogebäude in unmittelbarer Nähe des Kreml umfasst), ein Plus von 41,2 %.

Ende Juni 2006 liegen mittlerweile 10 Indexstädte (+ 3 nicht im Index aufge- führte Märkte: Kopenhagen, Helsinki und Oslo) im aktuellen Mietzyklus auf der Immobilienuhr im Bereich des beschleunigten Mietpreiswachstum, darunter mit Hamburg und München auch zwei deutsche Immobilienhoch- burgen. In der Phase eines verlangsamten Mietpreiswachstums bewegt sich als einzige Stadt nach wie vor Moskau.

Der Umsatz der 24 Index-Städte erreichte allein im 2. Quartal 2006 insge- samt 3 Mio. Quadratmeter - das höchste Quartals-Volumen seit 2001. Dies gilt auch für das gesamte 1. Halbjahr: mit rund 6 Mio. Quadratmeter wurde ein Zuwachs von 24 % gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr erreicht. Von den 24 untersuchten europäischen Märkten weisen 18 Städte im ersten Halbjahr ein Plus im Einjahresvergleich auf. Paris verzeichnete dabei mit 678.000 m² zwischen April und Ende Juni wiederholt ein Rekord- umsatzniveau und liegt mit 1.437.000 m² in den ersten sechs Monaten fast 50 % über Vorjahresniveau. Neun weitere Städte, angeführt von einem Trio aus Moskau, Madrid und Stockholm, bewegten sich im ersten Halbjahr zwischen einem Plus von 10 % und 50 %, darunter München (12 %) und Düsseldorf (10 %). Deutlich darüber (zwischen 75 % und 99 %) lagen Mailand, Luxemburg, Dublin, Amsterdam und Prag. Nur sechs Städte mussten prozentuale Rückgänge im Einjahresvergleich hinnehmen, darunter Frankfurt (- 43 %) und Berlin (- 31 %) mit den deutlichsten Abschlägen. Eine mehrheitlich positive Nettoabsorption führte zu einem über 12 Monate addierten Volumen von annähernd 4,7 Mio. Quadratmeter, das höchste Nettoabsorptionsniveau seit dem 2. Quartal 2001.

Weiter rückläufig ist die durchschnittliche europäische Leerstandsquote, die Ende Juni mit 8,7 % den seit Sommer 2003 niedrigsten Wert aufweist (1. Halbjahr 2005: 9,6 %). 15 Städte haben einen Rückgang innerhalb des Quartals zu verzeichnen: den deutlichsten zeigten Lyon mit 170 Basispunk- ten, das damit bei einer Quote von 6,2 % angekommen ist, Stockholm (minus 130 Basispunkte auf 15,4 %) und Warschau (minus 80 Basispunkte auf 7,9 %). Im zweistelligen Bereich über 15 % und damit am höchsten liegen die Leerstandsquoten nach wie vor in Frankfurt (18,4 %) Amsterdam (16,7 %) und Stockholm (15,4 %). Auf über 10 % kommen Dublin (14,3 %), Budapest und Prag (jeweils 11,1 %), Utrecht (10,8 %) und mit Düsseldorf (12,6 %) und Berlin (10,3 %) zwei weitere deutsche Städte. Die niedrigsten Leerstandsquoten sind für Moskau (2,9 %), Madrid (5,0 %), Paris (5,1 %) und Barcelona (5,2 %) zu notieren.

Trotz der weiterhin hohen Nachfrage hat sich der Leerstand nur sehr lang- sam abgebaut, da gleichzeitig insgesamt immerhin 2,3 Mio. Quadratmeter neue oder sanierte Fläche in den 24 wichtigsten europäischen Märkten bis dato fertig gestellt wurden. Mit einem ähnlichen Niveau ist für die zweite Jahreshälfte zu rechnen. Damit werden die Fertigstellungszahlen für 2006 zwar deutlich unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 5,9 Mio. Quadratmeter liegen, allerdings bereits wieder 22 % über dem Volumen des Vorjahres.


*Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Den Haag, Utrecht und Warschau