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Europäische Immobilienmärkte im Aufwärtstrend

Getrieben von der allgemein positiven Wirtschaftsentwicklung machen die europäischen Immobilienmärkte im internationalen Vergleich deutlich Boden gut. Auch auf den deutschen Märkten gibt es zunehmend Wachstumspotenzial. Das sind die Kernaussagen des aktuellen „Feri Immobilien Monitors“, mit dem die Bad Homburger Feri Rating & Research GmbH regelmäßig zweimal im Jahr ein Schlaglicht auf die Entwicklung der Immobilienmärkte in Amerika und Europa wirft.

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Demnach befinden sich vor allem die europäischen Büro-Immobilienmärkte in einem deutlichen Aufwärtstrend. Hintergrund dafür ist die erfreuliche gesamtwirtschaftliche Entwicklung, die vielerorts bereits zu einem Anstieg der Beschäftigungszahlen führt. Insbesondere Irland und die nordeuropäischen Staaten profitieren davon. Dort macht Feri das meiste Wachstumspotenzial aus. „Dublin beispielsweise verzeichnete in den vergangenen Monaten neben London, Paris und Madrid den europaweit stärksten Mietpreisanstieg“, erläutert Wolfgang Kubatzki, Leiter Real Estate der Feri Rating & Research GmbH. „Allerdings ist dort aufgrund einer anziehenden Neubautätigkeit in den kommenden Jahren mit zusätzlichem Flächenangebot zu rechnen.“

Ein ungebrochen starkes Wachstum verzeichnet Feri auch in den Staaten Osteuropas. Dort haben sich die Renditen von bislang favorisierten Ländern wie Polen, Ungarn und Tschechien allerdings inzwischen bereits westlichem Niveau genähert. Die Rendite für Büroimmobilien in Warschau, Prag und Budapest nähert sich laut Feri schon der Sechs-Prozent-Marke. Zum Vergleich: Ende der neunziger Jahre rangierten die drei Städte noch zwischen zehn und zwölf Prozent Mietrendite für Büroimmobilien.

„Die Märkte in Polen, Ungarn und Tschechien sind reifer geworden“, kommentiert Wolfgang Kubatzki. „Sowohl bei Büros als auch im Einzelhandel sind inzwischen bessere Objekte in besseren Lagen gefragt. Und bei denen sind die Margen enger.“ Bei aller Annäherung an westliches Niveau darf laut Kubatzki allerdings nicht vergessen werden, dass im früheren Ostblock nach wie vor erhebliche insbesondere fiskalpolitische Risiken vorliegen. „Die aktuellen Ereignisse in Ungarn sind ein Warnsignal“, sagt der Experte.

In der Nachfolge von Polen, Tschechien und Ungarn rücken im Osten laut Feri bereits neue attraktive Länder in den Fokus. Zu nennen sind vor allem Bulgarien und Rumänien. In beiden Staaten wächst die Wirtschaft seit einigen Jahren um vier bis fünf Prozent pro Jahr. Für die kommenden Jahre sind darüber hinaus Wachstumsraten jenseits der fünf Prozent prognostiziert. „Dieses Wirtschaftswachstum schafft die Grundlage für aufwärts strebende Immobilienmärkte“, sagt Manfred Binsfeld, Immobilienanalyst der Feri. „Bestärkt wird dieser Trend durch einen hohen Reformdruck, der auf diesen Ländern als neuen EU-Mitgliedsstaaten lastet.“

Allerdings ist auch in Ländern wie Bulgarien, Rumänien oder den ebenfalls aufstrebenden baltischen Staaten die politische Stabilität keineswegs vollständig gesichert. „Problematisch ist auch, dass die Märkte dort nur einen geringen Entwicklungsgrad zeigen“, erläutert Binsfeld weiter. „Zudem sind Immobilien, die internationalen Standards genügen, nur in sehr geringem Umfang vorhanden.“

Die Top 5 europäischen Länder mit dem größten Potenzial für Immobilieninvestitionen im Bürosektor sind laut aktuellem Feri Immobilien Monitor:

1. Polen (AAA)
2. Schweden (AA)
3. Tschechien (AA)
4. Ungarn (AA)
5. Irland (A)

Die fünf Länder mit den schlechtesten Aussichten für Büro-Investments sind:

1. Schweiz (C)
2. Österreich (B)
3. Belgien (B+)
4. Frankreich (B+)
5. Niederlande (B+)

Dem allgemeinen Trend entsprechend geht es indes auch an den deutschen Immobilienmärkten aufwärts. „Neben der erfreulichen Wirtschaftsentwicklung hat Deutschland den Vorteil, dass sich die Renditen hier noch über dem allgemeinen europäischen Niveau befinden“, sagt Feri-Experte Wolfgang Kubatzki. „Während an den Top-Standorten wie London, Paris und Madrid die Renditen aufgrund des hohen Preisniveaus zuletzt um rund 100 Basispunkte nachgegeben haben, sind sie in Deutschland im Wesentlichen noch unverändert geblieben. Allerdings steigt auch hier der Druck auf die Renditen“

Sowohl am Büro- als auch am Einzelhandels- und Wohnimmobilienmarkt verzeichnet der aktuelle Feri Immobilien Monitor ein im Vergleich zur Angebotsentwicklung überproportionales Wachstum der Flächennachfrage. Als Konsequenz verbessert das Analysehaus die Ratings für Deutschland in allen drei Marktsegmenten.