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Europäische Büromärkte 1. Quartal 2006

Der Aufschwung an den großen europäischen Büromärkten hat sich verfestigt, die hohe Nachfrage nach Anlageobjekten führt zu weiter sinkenden Renditen. Die Kennzahlen der zentraleuropäischen Büromärkte nähern sich an die der westeuropäischen an. Das sind die Kernaussagen des Immobilien-Barometers der IVG Immobilien AG und Cushman & Wakefield für das 1. Quartal 2006.

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„Noch bis vor kurzem gab es eine deutliche Trennlinie zwischen den Büromärkten Zentral- und Westeuropas. Mittlerweile verschwimmt diese Grenze - zumindest beim Vergleich der Büromarktdaten“, sagt Dr. Bernd Kottmann, Vorstand Portfoliomanagement IVG. So war im ersten Quartal das Vermietungsvolumen in Prag und Warschau höher als in Frankfurt oder Mailand. Die Leerstandsquote in Warschau gehört zu den niedrigsten in Europa. Die Spitzenmiete liegt in Budapest höher als in Wien und die Spitzenrenditen sind in Prag und Warschau unter die von Lissabon gefallen.

2,4 Millionen Quadratmeter vermietet
„Das erste Quartal 2006 war außergewöhnlich umsatzstark“, berichtet Kottmann. Die 21 großen Büromärkte der europäischen Metropolen verzeichneten einen Vermietungsumsatz von fast 2,4 Millionen Quadratmeter. Damit knüpften sie an das traditionell starke vierte Quartal 2005 (2,6 Millionen Quadratmeter) an. Der Flächenumsatz lag mit plus 28,8 Prozent deutlich über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die 18 westeuropäischen Standorte verbuchten sogar ein Plus von 33,6 Prozent.
In Paris wurden allein 768.000 Quadratmeter umgesetzt, eine Verdoppelung gegenüber den ersten drei Monaten 2005. „Das zeigt wieder einmal die Ausnahmestellung des Büromarktes in der französischen Hauptstadt“, sagt Kottmann. In London wurden 227.000 Quadratmeter vermietet, in München 190.000. Hohe Zuwächse hatten Rom (plus 165 Prozent), Prag (plus 116,4 Prozent), Mailand (plus 108,4 Prozent) und Paris (plus 100,5 Prozent) aufzuweisen. Rückgänge der Flächenumsätze verzeichneten Budapest (minus 46,9 Prozent), Frankfurt (minus 44,5 Prozent) und Brüssel (minus 36,3 Prozent).

Leerstände sinken langsam weiter
Der Rückgang des Leerstands geht langsam aber kontinuierlich weiter. Gegenüber dem vierten Quartal 2005 fiel er in den 21 Metropolen um 0,17 Prozentpunkte. Dem Rückgang in Westeuropa um 0,25 Prozentpunkte stand ein Zuwachs in Osteuropa um 0,45 Prozentpunkte gegenüber. Auf Jahressicht gesehen ist der Rückgang deutlicher: minus 0,77 Prozentpunkte in Westeuropa und minus 2,18 Prozentpunkte in Osteuropa.
Den höchsten Leerstand hat Amsterdam mit 19 Prozent, gefolgt von Stockholm mit 17,6 Prozent. Zu den Spitzenreitern zählen auch die deutschen Metropolen Frankfurt (17,2 Prozent) und Düsseldorf (12,1 Prozent). Mit einem Leerstand von nur 7,9 Prozent ist hingegen die Situation in Hamburg erfreulich. Die wenigsten Büros stehen in Wien und Barcelona leer (je 5,9 Prozent), gefolgt von Madrid (6,8 Prozent).

Büros in London und Paris am teuersten
IVG und Cushman & Wakefield stellen im ersten Quartal 2006 einen Anstieg der Spitzenmieten in Europa um durchschnittlich 4 Prozent fest. Im Vergleich zum ersten Quartal 2005 betrug die Mietpreissteigerung in den 21 analysierten Standorten 6,9 Prozent. Auf Jahressicht kletterte die Höchstmiete am stärksten in Zürich (plus 16,1 Prozent) sowie in London und Mailand (plus 11,2 Prozent). Rückgänge gab es nur in Brüssel (minus 14 Prozent), Stockholm (minus 10,2 Prozent) und Warschau (minus 5,6 Prozent).
In absoluten Beträgen ist London unangefochtener Spitzenreiter. Dort muss für ein erstklassiges Büro 116 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden. Selbst die Durchschnittsmiete ist an der Themse mit 71 Euro markant höher als die Spitzenmiete in Paris - der zweitteuersten Stadt Europas - mit 56,70 Euro. Vergleichsweise teuer sind Zürich mit einer Höchstmiete von 42,15 Euro und Mailand mit 41,70 Euro. Die günstigsten Büros können in Warschau mit 17 Euro, in Wien mit 18 Euro sowie in Budapest und Prag mit 18,50 Euro gemietet werden.
Während die Durchschnittsmiete 2005 noch europaweit um 6,6 Prozent zulegte, reduzierte sie sich im ersten Quartal 2006 um 5,1 Prozent. Dafür ist fast ausschließlich der Rückgang in Paris um 28,1 Prozent verantwortlich. In London stieg die Durchschnittsmiete um 8,7 Prozent. Sonst bliebt sie fast überall stabil oder änderte sich nur marginal.
Bei der Betrachtung der Büromieten in Rom fällt auf, dass dort die Höchstmiete 35,80 Euro beträgt und die Durchschnittsmiete mit 31,20 Euro (der zweithöchste Wert in Europa!) nur leicht darunter liegt.

Stabile Renditen auf deutschen Büromärkten
Die weiterhin hohe Nachfrage nach erstklassigen Büroimmobilien als Investment führte in 18 der 21 untersuchten Metropolen auf Jahressicht zu fallenden Renditen. Mit Ausnahme von Berlin (leichter Rückgang um 0,25 Prozentpunkte) blieben hingegen die Spitzenrenditen für die deutschen Top-Bürostandorte stabil und liegen weiterhin zwischen 5,25 und 6 Prozent. Die Durchschnittsrendite blieb in allen untersuchten deutschen Städten sowohl im Vergleich mit dem 4. Quartal 2005 als auch auf Jahressicht unverändert. Gestiegen ist die Rendite an keinem der untersuchten europäischen Standorte.

Die Durchschnittsrendite liegt in Westeuropa mit 4,91 Prozent erstmals unter 5 Prozent. Vor einem Jahr waren es noch 5,53 Prozent. In Osteuropa fiel die Mietrendite von 7,48 auf 6,21 Prozent stärker. Den deutlichsten Rückgang verzeichnete Prag mit minus 1,75 Prozentpunkten, gefolgt von Warschau mit minus 1,25 Prozentpunkten. Um je einen Prozentpunkt sank die Rendite für erstklassige Immobilien in Barcelona, Budapest, Lissabon und Madrid.
Die niedrigste Rendite bieten Barcelona, London und Madrid mit 4,25 Prozent und Paris mit 4,5 Prozent. Die höchsten Renditen lassen sich in Budapest mit 6,5 Prozent und in Lissabon mit 6,25 Prozent erzielen. 6 Prozent bieten Amsterdam, Düsseldorf, Prag und Warschau.