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Erneut starkes erstes Halbjahr in München

Im 1. Halbjahr wurde auf dem Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt ein Flächenumsatz von insgesamt 133.000 m² erzielt. Damit wurde fast exakt das gleiche Ergebnis erreicht wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Nachdem der Jahresauftakt im 1. Quartal noch recht verhalten ausgefallen war, zog der Markt in den Folgemonaten deutlich an. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

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„Erfreulich ist vor allem, dass nur wenige Großverträge zu diesem guten Resultat beigetragen haben, wohingegen im kleineren und mittleren Marktsegment eine sehr lebhafte Nachfrage zu verzeichnen war. Dies spricht für eine ausgewogene und stabile Nachfragebasis“, betont Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. Im Vergleich zu anderen Standorten profitiert München dabei von einer überproportional guten Nachfrage von Industrie- und Produktionsunternehmen, wobei insbesondere der Automobilbereich eine herausragende Stellung einnimmt. Vor allem verkehrstechnisch gut angebundene Lagen im nördlichen und östlichen Umland Münchens stehen weiter stark im Blickpunkt der Nutzer.



Im Vergleich zu anderen Logistikstandorten, an denen häufig ein oder zwei Branchengruppen klar dominieren, stellt sich die Verteilung im Münchener Marktgebiet homogener dar. Auf dem ersten Platz liegen allerdings klar die Industrie- und Produktionsunternehmen, die auf einen Anteil von knapp 39 % am Gesamtumsatz kommen. Dabei profitiert München von einer Vielzahl hier ansässiger und erfolgreicher Großunternehmen. Den zweiten Rang belegen Logistikdienstleister, auf die gut 21 % entfallen, dicht gefolgt von den weiterhin sehr aktiven Handelsunternehmen mit fast 18 % des Ergebnisses. Aber auch Unternehmen aus anderen Wirtschaftsbereichen tragen durchaus in nennenswertem Umfang zum guten Halbjahresumsatz bei.

Bedeutende Vertragsabschlüsse in München
Quartal Unternehmen Lage Fläche in m²
Q2BMW Peugeot Citroën ElectrificationGarching14.600
Q2 Zweirad-Center Stadler GmbHPasing13.000
Q1MAN Nutzfahrzeuge AGMünchen12.650
Q2 Kühne + NagelLangenbach7.600
Q2BMWHallbergmoos7.100
Q2 Crown Gabelstapler GmbH & Co. KGFeldkirchen4.600


Die positive Marktstimmung wird vor allem dadurch unterstrichen, dass Flächen unter 3.000 m² mit 36,5 % auf den höchsten Anteil aller Größenklassen kommen. Rechnet man noch Abschlüsse in den Kategorien 3.000 bis 5.000 m² (22 %) und 5.000 bis 8.000 m² (11 %) hinzu, entfallen fast 70 % des Umsatzes auf kleine und mittlere Vertragsabschlüsse. Im großvolumigen Segment weist nur die Größenklasse von 12.000 bis 20.000 m² einen nennenswerten Umsatzanteil von gut 30 % auf, belegt damit aber Platz zwei der einzelnen Flächenkategorien.

Flächenangebot weiter rückläufig
Da weiterhin nur in wenigen Ausnahmefällen spekulative Neubauflächen errichtet werden, hat sich das Angebot an modernen Logistik- und Lagerflächen im Münchener Marktgebiet weiter reduziert. Insbesondere größere moderne Flächen, die kurzfristig zur Verfügung stehen, stellen zunehmend eine Mangelware dar. Dies gilt vor allem für die von den Nutzern bevorzugten Lagen im nördlichen und östlichen Münchener Umland. Mittelfristig wäre eine Angebotsausweitung wünschenswert, da sonst bestimmte Nachfragesegmente nur noch schwer zu bedienen sind, was sich negativ auf den Flächenumsatz auswirken dürfte. Da sich aktuell in mehreren Kommunen Grundstücke für eine gewerbliche Nutzung in der Prüfung befinden, besteht aber Hoffnung, dass sich in absehbarer Zeit die Angebotsseite zumindest etwas entspannen könnte.

Bislang sind die Mietpreisniveaus trotz der guten Nachfrage und eines sich verengenden Flächenangebots noch stabil geblieben. Allerdings lässt sich feststellen, dass die Eigentümer Incentives bei Anmietungen spürbar reduzieren. Die Spitzenmiete im Münchener Marktgebiet liegt somit unverändert bei 6,20 Euro/m². Zusammen mit Frankfurt bleibt München der teuerste Logistikstandort Deutschlands. Bei den erzielten Durchschnittsmieten waren im 1. Halbjahr dagegen Zuwächse zu beobachten, da viele Verträge zu relativ hohen Mieten abgeschlossen wurden.

Der Trend, dass sich die Nachfrage immer stärker auf hochwertige, moderne Flächen konzentriert, hat sich eindrucksvoll fortgesetzt. Gut 61 % des auswertbaren Vermietungsumsatzes wurde für Flächen der obersten Mietpreiskategorie über 5,50 Euro/m² abgeschlossen. Weitere 12,5 % entfallen auf Verträge zwischen 5,00 und 5,50 Euro/m² und knapp 18 % auf die Größenklasse von 4,50 bis 5,00 Euro/m². Qualitativ schlechter ausgestattete und ältere Flächen mit Mieten unter 4,50 Euro/m² kommen dagegen nur auf einen Anteil von rund 8,5 %.

Ausblick
„Aufgrund der vorliegenden Gesuche und der positiven Grundstimmung am Markt ist auch im weiteren Jahresverlauf, trotz der Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung der Währungskrise, von einer regen und stabilen Nachfrage auszugehen. Stützend wirkt sich dabei vor allem die Nachfrage der Industrie- und Produktionsunternehmen aus“, so Hoffmann. „Trotzdem wird das Rekordergebnis des Vorjahres, wie auch an allen anderen Standorten, wahrscheinlich nicht wieder erreicht werden. Vor dem Hintergrund der nach wie vor angespannten Angebots-/Nachfragerelation ist auch ein leichtes Anziehen der Mieten nicht auszuschließen.“