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Erholung der deutschen Büromärkte setzt sich fort

Erholung der deutschen Büromärkte setzt sich fort Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von mittlerweile 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart) durch DIP Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

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Dabei zeigt die aktuelle Performance-Analyse: Im Jahr 2006 hat sich auf den deutschen Büromärkten die Markterholung fortgesetzt. Die Büroflächenumsätze haben sich mit rd. 3,38 Mio. m² gegenüber dem Vorjahreswerten um 12% erhöht (2005: rd. 3,01 Mio. m²). Besonders erfreulich: Die Nettoabsorption, d.h. der Mehrverbrauch an Büroflächen, in 2006 mit rd. 1,15 Mio. m² -also fast einem Drittel der gesamten Büroflächenumsätze - vervierfacht gegenüber 2005 (rd. 300.000 m²)! Noch im Jahre 2004 verzeichnete DIP eine negative Nettoabsorption, d.h. Flächenfreisetzungen, in Höhe von rd. 500.000 m². Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen belief sich Anfang 2006 in den 14 analysierten deutschen Märkten auf rd. 10,5 Mio. m², Ende 2006 auf ca. 10,1 Mio. m². Die durchschnittliche Leerstandsquote der 14 DIP-Märkte ging damit von rd. 10,7% zum Jahresanfang 2006 auf rd. 10,2% Anfang 2007 zurück. Entscheidender ist die fortschreitende Verschiebung der Angebotsreserven in Richtung struktureller Leerstände, während der marktfähige Angebotssockel zunehmend rascher abgebaut wird. Dazu trägt ein weiter rückläufiges Fertigstellungsvolumen bei, dass sich 2006 in den 14 DIP-Büromärkten auf lediglich rd. 790.000 m² neuer Bürofläche belief (2005: rd. 1 Mio. m²) und damit deutlich unter dem Höchstwert in 2002 (rd. 2,7 Mio. m²) liegt.

Damit einher geht ein weiterer moderater Anstieg der im Durchschnitt der 14 DIP-Standorte ermittelten gewichteten Spitzenmiete sowie der Durchschnittsmiete in City-Lagen auf Euro 23,40/m² bzw. Euro 15,00 m² (2005: Euro 22,80/m² bzw. Euro 14,45/m²).

Im Jahr 2007 erwartet DIP eine weitere Nachfragebelebung auf den deutschen Büromärkten mit einem Büroflächenumsatz um 3,5 Mio. m² und prognostiziert hierbei eine weiter wachsende Nettoabsorption. Das Fertigstellungsvolumen ist 2007 nochmals rückläufig. Damit verbessern sich die Vermarktungschancen bereits verfügbarer moderner Büroflächen. Insgesamt ist allerdings weiterhin mit einem vergleichsweise großen Sockel an Flächenüberhängen zu rechnen, der jedoch nur noch eingeschränkt marktwirksam ist. Der Trend leicht anziehender Büromieten verstärkt sich vor allem an den guten Bürostandorten.


DIP-Büromärkte: Steigende Büroflächennachfrage
In den erfassten 14 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart) wurde in 2006 ein rd. 12% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 3,38 Mio. m² erzielt (2005: 3,01 Mio. m²). Davon entfielen auf die sieben größten deutschen Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) summiert ca. 2,98 Mio. m² bzw. rd. 88% der gesamten Büroflächenumsätze. Das waren 14% mehr als im Vorjahr (ca. 2,62 Mio. m²). Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt war wie in den Vorjahren wiederum München mit rd. 620.000 m² (2005: rd. 580.000 m²), gefolgt von Berlin mit rd. 610.700 m² (2005: rd. 483.000 m²), Frankfurt/M. mit 528.000 m² (2005: rd. 485.000 m²) und Hamburg mit rd. 480.000 m² (2005: rd. 438.000 m²). In den übrigen 7 DIP-Bürozentren wurden 2006 zusammen rd. 403.000 m² Bürofläche umgesetzt, 3% mehr als im Vorjahr (rd. 391.500 m²). Hierbei konnte vor allem Bremen mit rd. 112.000 m² deutlich um nahezu 30% zulegen (2005: rd. 87.000 m²).

Nachfrageschub durch Dienstleister
Während 2005 die Umsatzsteigerung in starkem Maße auf den Nachfrageschub durch die Eröffnung neuer Job-Center der Bundesarbeitsagenturen zurückzuführen war, wurde 2006 der Umsatzrückgang durch die öffentliche Hand vor allem durch unternehmensorientierte und soziale Dienstleister kompensiert. Ihr Marktanteil am gesamten Büroflächenumsatz stieg von rd. 24% im Vorjahr auf ca. 30% in 2006. Die Marktquote öffentlicher Einrichtungen fiel dagegen von durchschnittlich rd. 18% auf nur noch ca. 13%. Zu den wichtigen Nachfragegruppen im Jahr 2006 gehörten zudem Unternehmen der Branchengruppe Telekommunikation/ IT/ EDV mit einer Quote von rd. 23% (2005: 23%). Der Marktanteil der Finanzdienstleister erhöhte sich von rd. 12% in 2005 auf ca. 15% im Berichtsjahr.

Wachsende Nettoabsorption
In den letzten beiden Jahren ist in Deutschland eine wieder größere Inanspruchnahme von Büroflächen zu beobachten. Wurde 2005 in den 14 untersuchten Büromärkten ein „Mehrverbrauch“ an genutzter Bürofläche von rd. 300.000 m² ermittelt, waren es 2006 rd. 1.150.000 m², d.h. mehr als ein Drittel (37%) der realisierten Flächenumsätze. Damit hat sich die Nettoabsorption an Büroflächen vervierfacht. Im Unterschied zum Vorjahr ist der Trend einer deutlich wachsenden Flächeninanspruchnahme nicht nur in den größten deutschen Bürozentren zu beobachten, sondern ebenso in den mittleren Zentren. In den Big Seven entfielen fast 40% der Flächenumsätze auf Flächenexpansionen, in den mittleren Bürozentren auf rd. 25%.

Verringerung marktwirksamer Büroflächenüberhänge
Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen belief sich Anfang 2006 in den 14 analysierten deutschen Märkten auf rd. 10,54 Mio. m², Ende 2006 auf ca. 10,1 Mio. m². Die durchschnittliche Leerstandsquote der 14 DIP-Märkte ging damit von rd. 10,7% zum Jahresanfang 2006 auf rd. 10,2% zum Jahresanfang 2007 zurück. Tempo und Ausmaß des Abbaus von Büroleerständen waren in vielen deutschen Städten noch verhalten. Ausnahmen davon waren vor allem München und Hannover. Stattdessen sind vor allem qualitative Verschiebungen zwischen den verschiedenen Leerstandskategorien zu beachten. Der Anteil struktureller, kaum vermarktungsfähiger Leerstände erhöhte sich im Jahresverlauf von rd. 17% auf ca. 21% des Gesamtleerstandes. Der Anteil marktwirksamer Angebotsüberhänge reduzierte sich in diesem Zeitraum gleichzeitig von rd. 46% auf rd. 38%. Daneben spielen Untermietflächen mit nur noch rd. 8% (Anf. 2006: rd. 10%) eine geringere Rolle als in den Vorjahren. Der Umfang der für das Funktionieren des Marktes notwendigen Fluktuationsreserve am Gesamtleerstand erhöhte sich leicht von ca. 27% auf aktuell rd. 34%.

Leicht steigende Büromieten
Der Trend leicht steigender Büromieten vor allem in guten und sehr guten Lagen hat sich im Jahresverlauf 2006 verfestigt. Die gewichtete Spitzenmiete in den 14 analysierten deutschen Büromärkten stellt sich Ende 2006 auf rd. Euro 23,40/m², im Vorjahr lag der Vergleichswert bei ca. Euro 22,80/m². Dieses leichte Anziehen der Büromieten für beste Standort- und Flächenqualitäten um ca. 2% zeigt sich nicht nur in den deutschen Bürometropolen, sondern auch in den mittleren Bürozentren sowie ausgewählte Standorten in Ostdeutschland. Die Analyse der Durchschnittsmieten, vor allem in den Citylagen, bestätigt die Trendaussage. Die durchschnittlichen Nominalmieten für Büroflächen in Citylagen lagen im Jahr 2006 mit rd. Euro 15,00/m² um rd. 3% über dem Vergleichswert des Vorjahres (ca. Euro 14,45/m²). Die durchschnittlich erzielten Büromieten in den Cityrandlagen blieben 2006 in den 14 untersuchten deutschen Standorten mit rd. Euro 11,00/m² im Vorjahresvergleich (Euro 10,90/m²) stabil. In Stadtrandlagen zeigte sich 2006 ein leichter Wachstumstrend bei den durchschnittlich erzielten Büromieten mit rd. Euro 8,80/m² (Ende 2005: rd. Euro 8,50/m²). Allerdings beschränken sich diese Mietpreissteigerungen in den Außenlagen bislang auf wenige Städte (v. a. Berlin, Bremen, München).

Markttrends 2007
•Im Jahr 2007 erwartet DIP eine spürbare Nachfragebelebung auf den deutschen Büromärkten. Die positive wirtschaftliche Entwicklung führt zu einer Zunahme der Bürobeschäftigung, zur Beschleunigung von Umstrukturierungen, Neu- und Ausgründungen und damit auch Flächen- und Standortoptimierungen.
•Kurz- und mittelfristig ist von einer weiter wachsenden Inanspruchnahme von Büroflächen (positive Nettoabsorption) auszugehen. Diese zeichnet sich vor allem an Standorten mit einer hohen Dynamik an Unternehmens-Neugründungen bzw. -Neuansiedlungen ab.
•Das Fertigstellungsvolumen ist 2007 nochmals rückläufig, bis es voraussichtlich im Folgejahr wieder anziehen wird. Damit zeichnet sich eine weitere Verbesserung der Vermarktungschancen für bereits verfügbare moderne Büroflächen ab. Die Anforderungen an die Flächenqualität nehmen tendenziell weiter zu, was in Teilmärkten zu ersten Verknappungserscheinungen führen kann. Trotz noch bestehender erheblicher Angebotsüberhänge wird deshalb ab 2008 wieder eine Zunahme neuer, nutzerorientierter Projektentwicklungen erwartet.
•Der Leerstand an Büroflächen wird allmählich abgebaut. Allerdings ist weiterhin mit einem vergleichsweise großen Sockel an Flächenüberhängen zu rechnen, der jedoch nur noch eingeschränkt marktwirksam ist. Der Umfang an Angebotsüberhängen mit hochwertigen Flächenqualitäten nimmt dagegen ab. Der Anteil von Erstbezugs-flächen nach Neubau oder Sanierung an den gesamten Büroleerständen ist rückläufig. Die Vermarktungschancen alter Bestandsflächen bleiben gering.
•Der Trend leicht anziehender Büromieten verstärkt sich vor allem an den guten Bürostandorten, strahlt aber zunehmend auch auf andere nachgefragte Lagen im Stadtgebiet aus. Für ältere Bestandsflächen sowie Objekte in peripheren Lagen zeichnet sich indessen keine Entspannung des Drucks auf die erzielbaren Mieten ab.