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Erfreuliche Entwicklung

Zum Ende des ersten Halbjahres 2006 fällt der Büroflächenumsatz im Stadtgebiet Düsseldorf mit ca. 111.000 m² Bürofläche um 23 % (ca. 21.000 m²) höher aus als im ersten Vorhalbjahr. Dabei erwiesen sich erstes und zweites Quartal des laufenden Jahres als gleich stark. Neben 10 Vermietungen zwischen 1.000 m² und 2.000 m² waren im zweiten Quartal die Kanzlei Taylor Wessing mit ca. 4.800 m² in der Innenstadt sowie der Telekommunikationsanbieter Versatel mit 2.300 m² im Teilmarkt Seestern die Hauptmieter.

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Abb.: Büroflächenumsatz Stadtgebiet Düsseldorf

Insgesamt 20 Verträge ab 1.000 m² mit einer Gesamtsumme von ca. 51.000 m² wurden im ersten Halbjahr dieses Jahres abgeschlossen. Das entspricht einem Anteil von 46 % des gesamten Düsseldorfer Büroflächenumsatzes. Im ersten Halbjahr 2005 erreichte die gleiche Anzahl von Verträgen ein Gesamtvolumen von ca. 45.000 m² und einen Anteil von 50 %. Um 3 Prozentpunkte auf 21 % (ca. 37.000 m²) gestiegen ist der Anteil der Vermietungen zwischen 500 m² und 1.000 m². Nahezu unverändert bei einem Anteil von 33 % (ca. 23.000 m²) blieb der Anteil der Vermietungen unter 500 m².

Die Branche unternehmensbezogene Dienstleistungen, Medien und Werbung erzielte mit einem Drittel (ca. 37.000 m²) des gesamten Düsseldorfer Büroflächenumsatzes das beste Ergebnis und verbesserte sich somit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6 Prozentpunkte. Die Bereiche Vereine, Verbände und staatliche Einrichtungen sowie Handel, Industrie und Logistik konnten ihren Anteil um 5 Prozentpunkte auf 19 % (ca. 20.000 m²) bzw. 17 % (ca. 19.000 m²) steigern. Der geringeren Nachfrage wegen wurde in den Branchen Telekommunikation, IT und EDV sowie Finanzen, Banken und Versicherungen weniger vermietet. Bei ersterer sank der Vermietungsanteil um 11 Prozentpunkte auf 11 % (ca. 12.000 m²), bei letzterer um 3 Prozentpunkte auf 5 % (ca. 6.000 m²).

Mieten
Die Spitzenmiete bezogen auf das Stadtgebiet stagnierte weiterhin. Erzielt wurden die 21,00 Euro/m²/mtl. im Teilmarkt Innenstadt. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg minimal um 0,10 Euro auf 12,50 Euro/m²/mtl.

Etwa 27 % aller Mietverträge wurden in der Preiskategorie bis 10,00 Euro/m²/mtl. abgeschlossen. Fast in der gleichen Höhe trugen sie zum Flächenumsatz bei. Ein Drittel aller Mietvertragsabschlüsse erfolgte in der Preisspanne zwischen 10,00 Euro/m²/mtl. und 12,50 Euro/m²/mtl. Ihr Anteil am gesamten Flächenumsatz betrug 28 %. Rund ein Viertel in Bezug sowohl auf die Anzahl aller Abschlüsse als auch auf die gesamte Düsseldorfer Vermietungsleistung kamen im Preissegment zwischen 12,50 Euro/m²/mtl. bis 15,00 Euro/m²/mtl. zustande. Ein Mietpreis zwischen 15,00 Euro/m²/mtl. und 17,50 Euro/m²/mtl. wurde bei 10 % aller Verträge vereinbart. Ihr Umsatzanteil lag bei 7 %. Zwischen 17,50 Euro/m²/mtl. und 20,00 Euro/m²/mtl. sowie darüber waren in jeweils 3 % aller Abschlüsse zu zahlen. Sie trugen mit 3 % bzw. 7 % zum Büroflächenumsatz bei.


Abb.: Büromieten Stadtgebiet Düsseldorf

Leerstand
Gegenüber dem ersten Halbjahr 2005 stieg der Leerstand um ca. 81.000 m² (+ 5 %) auf ca. 801.000 m² an. Für die Leerstandsberechnung wurden sowohl die akuten Leerstände als auch die Flächen berücksichtigt, die in den nächsten drei Monaten bezugsfertig sind. Mit eingerechnet ist ebenfalls der verdeckte Leerstand (Angebot an Untermietflächen) von ca. 42.000 m². Knapp über einem Viertel (ca. 216.000 m²) des gesamten Leerstandes ist in der Düsseldorfer Innenstadt zu finden. Auf den Teilmarkt Seestern (ca. 174.000 m²) entfallen etwas mehr und auf den Düsseldorfer Norden (ca. 155.000 m²) etwas weniger als ein Fünftel. Die Leerstandsrate für das gesamte Düsseldorfer Stadtgebiet inklusive der Untermietflächen liegt bei 11,5 %*.

Eine Qualifizierung des Leerstandes zeigt, dass 41 % auf so genannte A-Objekte fallen (Neubauten mit hochmoderner sowie hochwertiger Ausstattung oder sanierter Altbau in Neubauqualität). Objekte der B-Klasse (Bestandsgebäude älter als 5 Jahre mit funktionaler und zeitgemäßer Ausstattung) weisen 51 % des Leerstandes auf. Gleichzeitig verfügen diese Gebäude mit 48 % über den größten Anteil an Untermietflächen. Etwa 6 % sind in C-Objekten zu finden.

Teilmärkte
Mit einem Büroflächenumsatz von ca. 44.000 m² wurde die Innenstadt absoluter Spitzenreiter. Damit erreichte dieser Teilmarkt gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2005 ein Plus von ca. 19.500 m² (+ 44 %) sowie mit 40 % den höchsten Anteil an der Düsseldorfer Vermietungsleistung. Die Spitzenmiete von 21,00 Euro/m²/mtl. zeigte sich stabil. Die Durchschnittsmiete stieg um 0,20 Euro auf 13,40 Euro/m²/mtl.

Mit einem deutlichen Abstand folgen der Hafen, der Düsseldorfer Norden sowie das Seestern-Gebiet. Der Teilmarkt am Wasser blieb mit einem Vermietungsvolumen von ca. 17.000 m² rund 6.500 m² (- 20 %) unter seiner Leistung aus dem ersten Vorhalbjahr. Die Spitzenmiete sank um 1,80 Euro auf 17,00 Euro/m²/mtl. und die Durchschnittsmiete um 1,00 Euro auf 13,70 Euro/m²/mtl. Der Düsseldorfer Norden übertraf sein Halbjahresergebnis aus 2005 von ca. 15.500 m² um ca. 7.500 m² (+ 94 %). Auch wurden in diesem Teilmarkt höhere Mieten gezahlt. Die Spitzenmiete stieg um 1,00 Euro auf 13,50 Euro/m²/mtl. und die Durchschnittsmiete um 0,80 Euro/m²/mtl. auf 11,00 Euro/m²/mtl. Nahezu unverändert zeigte sich der Seestern mit einem Büroflächenumsatz von ca. 13.000 m² (+ 4 %). Deutlich geringer jedoch fiel die Spitzenmiete von 12,00 Euro/m²/mtl. aus. Sie ließ um 3,00 Euro nach. Die Durchschnittsmiete von 9,60 Euro/m²/mtl. gab um 0,50 Euro nach.

Der Kennedydamm steigerte sein Vermietungsvolumen von ca. 10.500 m² um ca. 4.500 m² (+ 75 %). Sowohl die Spitzenmiete von 14,50 Euro/m²/mtl. als auch die Durchschnittsmiete von 12,80 Euro/m²/mtl. verfehlten ihren Wert aus dem gleichen Vorjahreszeitraum um 1,50 Euro. Die Grafenberger Allee konnte mit ca. 7.500 m² fast (- 6 %) an ihre Vermietungsleistung aus dem ersten Halbjahr 2005 anknüpfen. Die Spitzenmiete von 13,50 Euro/m²/mtl. zog um 0,80 Euro an, die Durchschnittsmiete von 13,10 Euro/m²/mtl. gar um 3,80 Euro.

Abgeschlagen auf den beiden hinteren Plätzen landeten die Innenstadt-Ost sowie der Düsseldorfer Süden. Die östliche Innenstadt musste mit ihrem Umsatz von ca. 2.000 m² ein Minus von ca. 3.500 m² (- 64 %) hinnehmen. Kräftig gestiegen hingegen sind die Spitzenmiete um 4,75 Euro auf 12,75 Euro/m²/mtl. sowie die Durchschnittsmiete um 4,55 Euro auf 12,10 Euro/m²/mtl. In Düsseldorf-Süd machte mehr oder weniger nur ein Vertrag von ca. 1.500 m ² die Halbjahresbilanz aus.

Fazit und Prognosen
Der erfreuliche Start in das neue Jahr hat sich für den Düsseldorfer Büromarkt als Entwicklung fortgesetzt. Die stark gestiegene Nachfrage im vergangenen Jahr trägt weiterhin ihre Früchte. Vor allem Unternehmen mit ihren Gesuchen aus dem ersten Halbjahr 2005 haben sich nun für eine Anmietung entschieden. Der generelle Abwärtstrend der Mieten scheint zunächst gestoppt. In Teilbereichen sind die Mieten gestiegen. Das Angebot an Untermietflächen ist weiterhin rückläufig. Der leicht gewachsene Leerstand ist im Wesentlichen auf auslaufende Untermietverträge sowie die Standortkonzentration einiger Großmieter zurückzuführen.


Abb.: PropertyIndex Stadtgebiet Düsseldorf

Der PropertyIndex als Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 12 Monate und dem Absatz der vergangenen 12 Monate liegt in Düsseldorf bei 3,0. Er veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation. Auf dem Düsseldorfer Büromarkt steht der Nachfrage somit ein dreifaches Angebot gegenüber. Dies bedeutet eine Verbesserung der Relation seit dem dritten Quartal 2004.


* Die Leerstandsrate in Düsseldorf ist trotz des gestiegenen absoluten Leerstandes gesunken. Grund hierfür ist eine neue Bestandserhebung im dritten Quartal 2005. Sie ermittelte einen höheren Bestand als bisher angenommen.