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Entwicklungen im europäischen Markt für Logistikimmobilien

Vor gut 50 Investoren präsentierte sich der belgische Entwickler und Investor für Logistikimmobilien Eurinpro in der vergangenen Woche (am 17.2.2006) in London. CEO und Chairman Bart Verhaeghe erläuterte die Unternehmensstrategie und die Pläne für die nächsten Jahre.

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Ein Schwerpunkt der Unternehmensstrategie liegt in der weiteren internationalen Expansion. Das Unternehmen hatte 2000 mit 10 Niederlassungen einen ersten Schritt gemacht. Seit 2004 sind daraus selbstständige Landesgesellschaften geworden. Man studiere, so Bart Verhaeghe, die Märkte in den mittel- und osteuropäischen Ländern ebenso wie den asiatischen Markt. Gute Chancen sehe er für St. Petersburg sowie in Süd-Korea, einem der größeren Hubs für den asiatischen Raum, dort werde Eurinpro 2007 erste Projekte realisieren.

Mit Blick auf den europäischen Markt bemängelt Bart Verhaeghe vor allem die spanischen Grundstückspreise für Industriegrundstücke. Sie seien durch nichts gerechtfertigt und werden im internationalen Wettbewerb in dieser Höhe auch nicht bestehen können. Für Deutschland zeigte er einen erfreulichen Trend auf: So böten die neuen Bundesländer inzwischen durchaus wettbewerbsfähige Standortbedingungen, um den Trend der Investoren nach Polen zu stoppen oder gar umzukehren. Eurinpro entwickle beispielsweise gerade ein Projekt in Leipzig, das noch im laufenden Jahr auf den Markt gebracht werden soll.

Wachstumspotenzial in Europa
Das Wachstumspotenzial für Eurinpro sieht Verhaeghe optimistisch. Nicht nur sei der Outsourcing-Markt in Europa noch am Anfang seiner Entwicklung, es gäbe auch weitere interessante Geschäftsfelder wie Asset-Management oder die Restrukturierung von Logistik-Immobilien-Portfolios. Für diesen Service, den das Unternehmen zwar bisher nicht anbiete, gäbe es eine rege Nachfrage. Und schließlich gibt es im Logistikimmobilien-Markt in Europa derzeit nur etwa 10 Prozent Bestandsimmobilien mit einem hohen Qualitätsstandard. Da diese Immobilien auch gleichzeitig die wirtschaftlichsten sind, sehen sie die Betreiber anderer Immobilien ständig herausgefordert, ähnlich wirtschaftliche Immobilien zu nutzen. In der Modernisierung durch das Ersetzen von Bestandsimmobilien gegen neue sieht Eurinpro einen Markt, der noch durch strenger werdende Auflagen für Brandschutz, Versicherung und Sicherung gegen unbefugten Zutritt gepusht wird.

80 % des Bedarfs resultiert aus Modernisierungswünschen
Einen Überblick über den europäischen Immobilienmarkt gab Philippe Van der Beken, Leiter der Inhouse-Investment-Bank. Er stellte zunächst fest, dass 80 Prozent der Nachfrage nach neuen Logistikimmobilien aus dem Wunsch resultieren, neue und wirtschaftliche Gebäude zu betreiben. Nur 20 Prozent sind „neues Volumen“ aus dem Wachstum des internationalen Handels.
Schwerpunkte für Logistikstandorte sind weiterhin in der „Banane“, ein Gebiet, dass sich halbkreisförmig aus dem Raum Belgien und Nordfrankreich über den Westen Deutschlands und den Südosten Frankreich bis Madrid zieht. Eurinpro hat jedoch zusätzlich festgestellt, dass vor allem Deutschland und die westlichen Gebiete Polens und Tschechiens in den Fokus der Investoren rücken. Das spiegelt sich auch im Eurinpro-Umsatz wieder: Deutschland liegt mit 23 % im Jahre 2005 und 43 % im Jahr 2006 weit vor Frankreich (14 %), Belgien (13 %) und den Niederlanden (9 %; alle Prozentangaben für 2006).

Die Nachfrage kommt zum weit überwiegenden Teil von Logistikdienstleistern (48 %), gefolgt vom Handel mit 32 % und der Industrie mit 20 %. Dabei komme dem Trend zum Logistik-Outsourcing noch ein Trend zur Hilfe: der Trend zum Outsourcing von Immobilien. Immer mehr Unternehmen möchten lieber mieten als selbst investieren, stellt Van der Beken fest.

Dabei sind Logistik-Immobilien für Investoren besonders interessant: Zum einen eignen sie sich in der Regel für die Lagerung aller möglichen Produkte und sind daher meist uneingeschränkt drittverwendungsfähig. Zum anderen unterliegen sie mit ihrem neutralen funktionalen Äußeren keinerlei modischen oder geschmacklichen Trends. Außerdem benötigen sie wenig Management-Aufwand, da sie in der Regel nur einen Mieter haben. Und sie haben historisch eine höhere Miete im Vergleich zu anderen Gewerbeimmobilien.

Stabiles Wachstum
Daher ergibt sich für den Investor eine stabile Zukunftsperspektive, die auch daraus resultiert, dass die Mieter hohe Kosten haben, wenn sie umziehen. Auch korreliert der Logistikimmobilien-Markt im Gegensatz zu Aktien oder anderen Immobilien sehr stark mit der lokalen Wirtschaftsentwicklung. Philippe Van der Beken hat außerdem festgestellt, dass der Bedarf an Logistikimmobilien wesentlich schneller auf eine Belebung der Wirtschaft reagiert als auf eine Stagnation. Und schließlich ist der Anteil des Grundstückspreises bei Logistikimmobilien verhältnismäßig hoch, was für eine Wertstabilität des Objektes spricht.

Insgesamt wächst der Investitionsmarkt für Logistikimmobilien europaweit nicht nur nominell von 3,7 Mrd. Euro 2001 über 6,2 Mrd. Euro 2003 auf 10,8 Mrd. Euro 2005, sondern auch relativ. Waren 2001 noch 5,1 % der Immobilien Logistikimmobilien, so waren es 2003 schon 7,3 %, 2004 waren es 9 % und für 2006 erwartet Eurinpro einen Anteil von über 10 %.

Dennoch ist das Produkt rar, denn nur wenige Objekte kommen auf den Markt. Einerseits gibt es einen hohen Anteil an Eigennutzern, andererseits konkurrieren lokale und internationale Entwickler untereinander ebenso wie reine Entwickler und Fond-Manager. Und auch der Sekundärmarkt ist schwierig, denn einerseits gibt es wenig Bewegung – Fonds halten ihre Bestände, wenn möglich – andererseits erfordert der Handel mit Bestandsimmobilien eine fundierte Expertise, nicht nur im Immobilienbereich sondern auch in der logistischen Einbindung.

So gesehen war das Portfolio, das Eurinpro 2005 unter dem Namen „Indian Summer“ angeboten hat, besonders attraktiv für den Markt. 10 Top-Mieter wie DHL, Christian Salvesen, Gefco, Bax Global, Nissin, Strauss Innovation und SDV in 11 Immobilien, verteilt über 7 Länder lockten mehr als 50 Investoren an. Nahezu alle boten für das ganze Portfolio und die Angebote in der letzten Runde lagen nicht mehr als 5 Prozent auseinander. So konnte der Deal in einem zweistufigen Auktionsprozess von der Eurinpro Inhouse-Investment-Bank innerhalb von nur 10 Wochen abgewickelt werden.

Foto oben links: Bart Verhaeghe, Chairman of the Board and CEO