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Entwicklungen am Pflegemarkt 2007

Das Jahr 2007 war durch die Subprime Krise und die Novellierung der Pflegeversicherung geprägt.

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Als besonders positiv kann der Rückzug derjenigen Investoren gewertet werden, die mit 20% Eigenkapital oder weniger im Markt agierten, da diese entweder mit erheblich höheren Margen finanzieren mussten oder wegen der Kreditkrise keine Finanzierungen mehr erhielten. Somit haben sich die Renditeerwartungen der Verkäufer wieder auf ein bezahlbares Maß relativiert.

In den ersten 8 Monaten des Jahres entwickelten sich die Multiplikatoren stetig nach oben. Wurden Anfang des Jahres für Projekte 13,0 bis 13,25 und für Objekte 13,25 bis 13,75 so stiegen die Multiplikatoren auf die 14,25 bis 14,5 fache Jahresmiete.

Langfristig ist davon auszugehen, dass mit steigender Transparenz der Betreiberlandschaft mit einem kontinuierlichen Mittelzufluss Seitens der Investoren und Kapitalgeber zurechnen ist. dieser Umstand wird zu einer Renditekompression führen, allerdings sind englische Verhältnisse, wo in diese Assetklasse 5% Rendite und weniger gezahlt werden in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.

Die Pflegeversicherungsreform wird an den vorgenannten Tatsachen wenig ändern, da die durchschnittliche Verweildauer mit ca. 250 Tagen sich bereits auf einem niedrigen Niveau befindet. In der am 17. Oktober 2007 durch das Bundeskabinett beschlossenen Pflegereform unterstreicht der Gesetzgeber seinen Anspruch von „Ambulant vor Stationär“. Dies wird besonders durch beratende Unterstützung in der ambulanten Versorgung durch Pflegestützpunkte genauso deutlich wie in der neuen Vergütungsstruktur, welche monetäre Anreize schafft, zuhause bzw. ambulant zu versorgen. Für die stationäre Versorgung der Pflegestufen 1 und 2 werden die Leistungen aber auch die Vergütungen durch die Pflegeversicherung eingefroren. Dies bedeutet, dass auch weiterhin kein Inflationsausgleich erfolgt und Bewohnerinnen und Bewohner in diesen Pflegestufen Preissteigerungen durch einen erhöhten Selbstzahleranteil ausgleichen müssen. Allerdings wird dadurch auch die Sozialhilfe stärker belastet.

Einzig die stationäre Schwerstpflege wird genauso wie die Pflegestufen 1 bis 3 in der ambulanten Pflege um bis zu 17,8% in drei Schritten in den kommenden Jahren erhöht.

Auswirkungen:
Die Folge wird eine weiterhin sinkende Verweildauer sein, die nach der Intention des Gesetzgebers auf 180 Tage in der stationären Pflege sinken wird. Wie bereits in der Pressenotiz der Löwentraut Research & Valuation GmbH vom Februar 2007 thematisiert ergibt sich auch bei dieser Verweildauer ein zusätzlicher Bedarf von ca. 120.000 bis 180.000 Plätzen bis 2030. Dies entspricht einem Neubaubedarf von 1.000 bis 1.500 Einrichtungen bei einer durchschnittlichen Größe von 120 Plätzen. Nicht berücksichtigt wurden die ca. 250.000 bis 300.000 Plätze die saniert bzw. ersetzt werden müssen.

Investmentmarkt Pflegeheime 2007 und Ausblick 2008 :
Betrugen die Umsätze in 2006 noch ca. 1,2 Mrd. Euro so brach der Umsatz in 2007 auf ca. 500 bis 600 Mio. Euro ein, obwohl z. B. das Beratungsunternehmen Avivre Consult GmbH, wie bereits 2006, wieder Einrichtungen im Wert von über 900 Mio. Euro geprüft hatte. Es ist davon auszugehen, das ca. 50% der geprüften Transaktionen nicht zustande kamen, wegen der gestiegen Margen- und Eigenkapitalanforderungen seitens der Banken.

Ein weiterer Punkt, der zu diesem Umsatzrückgang führte sind die ausgebliebenen Paketverkäufe. Konträr zu 2006 sollte nur ein Paket im Rahmen eines strukturierten Prozesses veräußert werden. Diese Transaktion kam allerdings wegen eines nicht marktgerechten Einzel- Doppelplatzverhältnisses (unter 10% Einzelplätze) nicht zu Stande. Allein in 2006 wurden Paketverkäufe von über 450 Mio. Euro getätigt.

Für 2008 werden leicht ansteigende Faktoren erwartet, insbesondere für Objekte, da die meisten Interessenten „Cash Flow“ produzierende Objekte mit refinanzierungsfähigen Betreibern suchen. Daher wird es auch zu einer größeren Differenz zwischen den Faktoren für Objekte und Projekte kommen.

Es zeichnet sich zudem ab, dass wieder kaufbare Pakete mit Volumina von über 100 Mio. Euro pro Paket angeboten werden. Dieser Umstand und die Tatsache, dass weitere Fonds mit einem Gesamtvolumen von über 500 Mio. Euro in 2008 aktiv sind sowie Markt mit Interessenten die über entsprechende Eigenkapitalausstattung verfügen, werden zu einem Umsatzanstieg von geschätzten 15 bis 20%, gegenüber 2007 führen.