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Einzelhandelsstandort Hannover

In den Hannoveraner Top-Einzelhandelslagen reichen die Mieten nach Angaben des jüngsten Kemper’s-Marktreports bis 150 Euro/m². Hannover rangiert damit auf Rang 9 des bundesweiten Kemper’s-Mietrankings. Die Toplage Georgstraße ist bei einer sehr hohen Flächennachfrage in ihrem Mieterbestand außerordentlich stabil. Von der im Herbst 2008 bevorstehen- den Eröffnung der Ernst-August-Galerie am Hauptbahnhof werden laut Kemper’s insbesondere die Bahnhofstraße und die bisherige 1b-Lage Schillerstraße profitieren. Beeinträchtigungen erwartet das Unternehmen dagegen in der Karmarschstraße, der Osterstraße, der Schmiedestraße und Teilen der Altstadt.

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Ernst-August-Galerie bewirkt Verschiebungen
Der bevorstehende Flächenzuwachs durch das Shopping-Center Ernst-August-Galerie in Höhe von ca. 30.000 m² Verkaufsfläche ist für Hannover gut verkraftbar. Kemper’s bezeichnet das derzeitige innerstädtische Fläch- enangebot im Verhältnis zur Einwohnerzahl und dem Umland als ver- gleichsweise klein. Zudem weist Hannover ein überdurchschnittliches Umsatzniveau je Einwohner auf. Hintergrund ist die sehr gute Zentralität, welche die Mittelpunktfunktion der Metropole in der Region widerspiegelt. Spitzenmieten bis 150 Euro/m² in der Georg- und Großen Packhofstraße übersteigen die Werte vergleichbarer Städte mit ähnlichen Einwohnerzahlen (Duisburg 50 Euro/m², Bremen und Essen je 105 Euro/m², Nürnberg 110 Euro/m²) deutlich.

Veränderungen der Passantenströme
Dennoch wird die Ernst-August-Galerie zu einer Verschiebungen der Pas- santenströme führen. Besonders für die 1a-Lage Bahnhofstraße erwartet Kemper’s einen zusätzlichen Schub. Zurzeit liegen die Spitzenmieten dort bei etwa 130 Euro/m². Auch für die Lagen Schillerstraße mit aktuellen Mieten bis zu 50 Euro/m², den Ernst-August-Platz und Kurt-Schumacher-Straße sieht Kemper’s positive Auswirkungen. In der Schillerstraße ist bereits heute eine zunehmende Flächennachfrage festzustellen. Zuletzt mietete der Münchner Modeanbieter Hirmer dort 675 m² und beginnt im September 2006 mit dem Verkauf. Aufgrund der Entfernung zum Center und mangels attraktiver großer Einzelhandelsflächen sind dagegen Beeinträch- tigungen in der Karmarschstraße im Bereich Osterstraße bis Schmiede- straße absehbar. Ähnlich wie beim Abschnitt der Georgstraße gegenüber der Oper wäre eine gemeinsame Initiative der Eigentümer und Mieter dort aus Sicht von Kemper’s sinnvoll. Auch in der Altstadt ist eine qualitative und quantitative Neuausrichtung des Branchenmixes erforderlich. Neue Gastro- nomieangebote und individuelle Mode-Boutiquen könnten dem Bereich eine eigenständige Positionierung für ein junges Publikum verschaffen.

Flächenerweiterung begünstigt Schließung von Angebotslücken
In der Toplage Georgstraße ist die Flächennachfrage weiterhin sehr hoch, der Mieterbestand jedoch überaus stabil. Zuletzt mietete die Hamburger Hairstylistin Marlies Möller in der Georgstraße 50 ein größeres Ladenlokal. Im Bereich Kröpcke bis Schillerstraße liegen die Mieten in der Spitze bei 150 Euro/m². Im hochwertigen Bereich gegenüber der Oper in Richtung Goetheplatz lassen sich bis zu 70 Euro/m² erzielen. Insgesamt sind Ange- botslücken laut Kemper’s allenfalls in den Bereichen Young Fashion, Herrenausstatter und Wohnaccessoires zu sehen. Hier könnten die ent- stehenden Center-Flächen neue Anbieter anziehen, zumal gerade Groß- flächen in den Toplagen bislang Mangelware sind. Internationale Labels wie Apple und Luxus-Anbieter werden dagegen vermutlich weiter ausblei- ben. Die Klientel für sehr hochpreisige Produkte ist in Hannover im Ver- gleich zu den Metropolen zu klein.

Gute Internationale Investmentnachfrage
Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen von Hannover sowie Einkaufszen- tren, Fachmarktzentren und Lebensmittelmärkte im Großraum Hannover werden zur Zeit stark von internationalen Investoren nachgefragt. Gründe sind das niedrige Zinsniveau und die verhältnismäßig hohen Immobi- lienpreise im europäischen Ausland und den USA. Die aktuelle Phase, in der sich auch Immobilien platzieren lassen, die bislang als schwierig vermarktbar galten, ist laut Kemper’s jedoch eine befristete Chance. Als Zeithorizont nennt das Unternehmen die nächsten 12 bis 18 Monate. Die Bruttoanfangsrenditen für erstklassige Objekte in Hannover sieht Kemper’s derzeit bei etwa 5,9 Prozent.

Fotos: ECE Projektmanagement