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Einzelhandel zwischen Polarisierung und Profilierung

Manfred A. Schalk (Bild li.),Geschäftsführer der zur Comfort-Gruppe gehörenden Comfort München GmbH, beschäftigt sich in seinem aktuellen Comfort Retail-Report mit der Situation des Einzelhandels in Deutschland. Dabei benennt er aktuelle Entwicklungen und Trends.

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Mietpreisentwicklung in den 1A-Lagen
„Ungeachtet der Tatsache, dass sich der Blick in die Glaskugel bei der Prognose der Mietpreisentwicklung für die kommenden fünf bis zehn Jahre der Ernsthaftigkeit zuliebe verbietet,“ sagt Schalk, „steht unzweifelhaft fest, dass sich die Preise auch künftig ausschließlich an der Qualität der Lage orientieren werden. In den traditionell starken und entsprechend hochfrequentierten Top-1A-Lagen der Metropolen, Großstädte und Oberzentren ist mit einem anhaltenden Mietpreiswachstum zu rechnen. Am anderen Ende stehen die B- und C-Lagen, aber auch die A-Lagen schwächelnder und unattraktiver Städte, die sich zumeist gegen Konkurrenzstandorte aus den Nachbarstädten oder gegen Shopping Center nicht durchsetzen können. Hier muss auch künftig von einem anhaltenden, nach Lage der Dinge auch teilweise dramatischen Rückgang der Mieten ausgegangen werden. Denn der Mietpreis orientiert sich Schalks Angaben zufolge ausschließlich an dem vor Ort erzielbaren Umsatz. Insbesondere erfolgreiche Filialisten lassen sich auch durch extrem geringe Mietpreise nicht dazu bewegen, schlechte Standorte anzumieten. Sie wissen aus Erfahrung, dass sich die Investition in Form einer höheren Miete in einen umsatzträchtigeren Standort grundsätzlich lohnt.

Im Verlauf des letzten Jahres steigen die Mieten für Ladenlokale in 1A-Lagen mit einer Größe zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche deutschlandweit nach Comfort-Erhebungen durchschnittlich um 3,8%. Dass dieser Wert ausschließlich statistische Relevanz aufweist, betont Manfred A. Schalk nachdrücklich. Zu unterschiedlich hätten sich die Mieten an den verschiedenen Standorten entwickelt, als dass man über einen generellen Trend hinaus aus dieser Zahl einen praktischen Nutzen ziehen könnte. Vielmehr sei die Betrachtung der einzelnen Standorte von vorrangigem Interesse. Generell fiele jedoch auf, dass nach Jahren der Stagnation nun erstmals wieder eine signifikante Steigerung zu beobachten gewesen sei.

Entwicklung der Mikro- und Makrostandorte
Nach einer aktuellen Studie der Bertelsmann-Stiftung verzeichnen die ländlichen Regionen in Deutschland sinkende Bevölkerungszahlen, während die Ballungsräume weiter zunehmen. Überdurchschnittlich profitieren die Metropolregionen. „Diese Entwicklung hat zu einer Renaissance der Innenstädte als Wohn- und Konsumstandort geführt, die als nachhaltig angesehen werden darf.“ meint Schalk. „Erkannt hat dies auch der filialisierte Einzelhandel, der auf breiter Front und quer über verschiedene Formate, Konzepte und Größenordnungen hinweg bereits seit Anfang des Jahres 2005 wieder verstärkt Flächen in den allerdings immer enger und knapper definierten Top-Lagen der gesuchten Städte nachfragt und anmietet.“

Neben den traditionellen Top-Lagen der gesuchten Städte befinden sich laut Schalk auch attraktive innerstädtische, baulich integrierte, Shopping-Center im Fokus der expansionswilligen Filialisten. Gleiches gelte für attraktive und moderne Nahversorgungs- und Fachmarktzentren.

Im Kreise der Verlierer finden sich nach den Beobachtungen Schalks vorrangig strukturell belastete Städte und Gemeinden unter den Makrostandorten, sowie abgeschwächte Neben- und Streulagen bei den Mikrostandorten. Insbesondere die letztgenannten, so Schalk weiter, suchen ihr Heil derzeit nicht selten in der Agglomeration: Eine kritische Masse an leistungsfähigen Filialkonzepten wird zentral in einer Lage gebündelt, um die Anziehungskraft für die Konsumenten zu erhöhen.

Zunehmende Internationalisierung der Einzelhandelsstrukturen
Die Auslandsmärkte gewinnen für die großen deutschen Einzelhandelsketten wegen der anhaltenden, inländischen Konsumkrise zunehmend an Bedeutung. Asien, der Mittlere Osten sowie, im Zuge der politischen und wirtschaftlichen Integration Europas, Zentral- und Osteuropa, locken mit hohen Wachstumsraten und entsprechenden Profiten. Auf der anderen Seite ist Deutschland als größter Teilmarkt in Europa auch für ausländische Filialisten nach wie vor attraktiv.

Zunehmende Vertikalisierung der Einzelhandelsbranche
Immer mehr Einzelhandelsunternehmen integrieren erfolgreich die Vorstufen der Wertschöpfungskette in ihren Konzepten. Klassische Hersteller dagegen suchen verstärkt den direkten Kontakt zum Kunden und werden auf diese Weise selbst zu Einzelhändlern, wie beispielsweise eine Reihe von Textilproduzenten.

Trend zu mehreren Absatzkanälen
Die Nutzung mehrerer Absatzkanäle wie traditioneller Fachhandel, eigene Flagshipstores, Partnerstores, Factory-Outlet-Center oder Internet ist praktisch zur Selbstverständlichkeit geworden.

Eingeschränktes Fachmarktwachstum
Das Planungsrecht für Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren wird zunehmend restriktiver angewandt. Somit dürfte es für die Betriebsform der bisher boomenden Fachmärkte auf der Grünen Wiese zunehmend schwieriger werden, mit der bisherigen Geschwindigkeit und Ausdehnung weiter zu wachsen. Diese Entwicklung stärkt wiederum den innerstädtischen Einzelhandel.

Verlierer im Einzelhandel
Hier finden sich häufig die traditionellen, inhabergeführten Fachgeschäfte (oftmals ohne Chance gegenüber den wesentlich leistungsfähigeren, zunehmend vertikal aufgestellten Filialisten) und zum anderen Anbieter, deren Sortiment zu wenig Profil zeigt. „Sowohl als auch“ wird vom Kunden in der Regel zunehmend seltener goutiert. Prominenteste Vertreter der letzten Gattung sind die Kauf- und Warenhäuser, wobei die beiden Großen Kaufhof und Karstadt (neuer Dritter im Bunde ist Karstadt-Kompakt - jetzt Hertie- von Dawnay, Day und Hilco) jeweils eine Neupositionierung anstreben. So hat Karstadt, zur schärferen Profilierung des Warenhausgeschäftes, eine sogenannte Premium Group gegründet, die ausgewählte, besonders herausgehobene Karstadt-Häuser in erstklassigen Lagen umfasst. Dazu gehören beispielsweise das KaDeWe in Berlin, das Alsterhaus in Hamburg, die Karstadt-Häuser auf der Zeil in Frankfurt und in Dresden sowie Hertie - jetzt wieder Karstadt- sowie Karstadt Oberpollinger in München). Der Konkurrent Kaufhof plant, zwölf Kaufhäuser zu sogenannten Weltstadthäusern umzugestalten und ein höherwertiges Sortiment anzubieten. Bereits im Frühjahr 2006 hat die Galeria Kaufhof am Alexanderplatz in Berlin nach einem zweijährigen Umbau als Prototyp des neuen Weltstadthaus-Formates des Konzerns wieder eröffnet. Die Strategie der Warenhauskonzerne ist, sich in den Großstädten in einem höheren Segment zu positionieren, ein kaufkräftigeres Publikum anzusprechen und so die Wettbewerbsfähigkeit vor allem mit den vertikalen Textilern zu verbessern.

Gewinner im Einzelhandel
Unter den Gewinnern finden sich nach wie vor tendenziell die eher preis/qualitäts-orientierten Einzelhandelskonzepte aber auch wieder die Luxusanbieter. Die ausschließliche Orientierung am Preis, welche die „Geiz ist Geil-Welle“ zu einem fragwürdigen Kult erhoben hat, wird künftig wieder zunehmend anderen strategischen Ansätzen weichen. Erlebnis- und Wohlfühlqualität, Convenience, Design, Beratung und Service gewinnen an Bedeutung.

Expansive und erfolgreiche Geschäftsmodelle
Neben bekannten und bewährten und den neuen expansiven Filialisten aus den klassischen Nachfragebereichen (Textil/Schuhe/ Parfümerie/Drogeriemärkte) haben sich eine Reihe neuer Formate bzw. Entwicklungstendenzen auf dem Mietermarkt formiert, die in der Summe die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen stärken.

Fortschreitende Differenzierung der Sortimente und Konzepte
Einerseits nimmt die Anzahl an Nischenanbietern wie beispielsweise Gummibären- oder Zahnpflegeshops zu. Andererseits starten erfolgreiche Filialisten verstärkt neue Vertriebskonzepte, die sich nicht selten in einem gehobeneren Genre bewegen. Bestes Beispiel ist der Marktführer Hennes & Mauritz, der im März 2007 sein neues Filialkonzept COS (Collection of Style) gestartet hat. Verkauft werden DOB und HAKA zu Preisen und Qualitäten, die über dem gewohnten H&M Niveau liegen.

In Deutschland eröffnen COS-Läden unter anderem in den Niveaulagen von Berlin (Kurfürstendamm, ehemals Mey & Edlich), Düsseldorf (Königsallee, ehemals auch Mey & Edlich), Hamburg (Neuer Wall, ehemals Hermès) und München (Weinstraße, ehemals Wagenheimer). Bereits am Markt ist Hennes & Mauritz mit neuen Spezialkonzepten wie „H&M Man“ und „Beauty“ oder mit reinen Kinder- bzw. Young- Fashion Läden neben den traditionellen großen Family-Stores.

Zunehmende Diversifizierung der Sortimente
Gleichzeitig weiten jedoch etablierte Händler ihr Kerngeschäft weiter aus. So ist beispielsweise wiederum Hennes & Mauritz, ab März 2007 in weltweit rund 200 Filialen mit dem Verkauf von Schuhen gestartet. Andere erfolgreiche Konzepte haben den regelmäßigen Sortiments- oder Themenwechsel mittlerweile praktisch zum Geschäftszweck erhoben. Unternehmen wie Butlers, Strauss Innovation oder Tchibo setzen auf dieses Konzept. Wieder andere, wie Muji oder Manufactum, halten zwar ein umfangreiches Stammsortiment vor, das sich jedoch quer über alle Branchen erstreckt. So bietet z. B. allein Manufactum ständig ca. 8.500 hochwertige Produkte aus den verschiedensten Sortimentsbereichen an.

Zahl der Monomarken-Stores steigt
Insbesondere im Textilhandel gewinnen Mono-Markenflächen immer mehr an Bedeutung, sei es als Franchise-Läden oder durch die Konzerne direkt geführte Shops. Als Beispiel nennt Schalk die expansiven Textilhersteller ESPRIT und s. Oliver, die den Schritt vom Produzenten zum Händler längst erfolgreich gegangen sind. Hintergrund ist der Wunsch nach einer eindeutigen Profilierung der durch Labelshops und Flagshipstores optimal gewährleistet ist. Ein anderer Grund liegt in der - nicht immer freiwillig - erhöhten Bereitschaft der Händler, sich zunehmend enger an die Markenartikel-Anbieter zu binden und den Einkauf aus der Hand zu geben.

Banken kehren in die 1A-Lagen zurück
Ein alter Bekannter, der in der Vergangenheit eingedenk seiner meist großen Front ohne interessante Schaufensterflächen als „Laufkiller“ für die 1A-Lage verschrien war, kehrt wieder in dieselbe zurück. Mit neuen Retail-Filialkonzepten setzen die Banken in Deutschland zunehmend auf sinnlich erfahrbare Konzepte. Ein Beispiel ist die Filiale der Citibank an der Frankfurter Hauptwache, ein anderes Beispiel die Filiale Q110 der Deutsche Bank in der Berliner Friedrichstraße. Beide stellen innovative Prototypen neuer Lifestylekonzepte dar. Hinzu kommen neue internationale Wettbewerber wie das belgische Bankhaus Fortis, das damit begonnen hat, seine Expansionspläne umzusetzen, die vorsehen, in deutschen 1A-Lagen und Shoppingcentern bis zum Jahr 2009 rund 130 sogenannter Kredit-Shops unter dem Markennamen Credit4me zu eröffnen. Comfort unterstützt die Fortis-Gruppe im Rahmen der Expansion gezielt bei der Standortsuche und konnte bereits zahlreiche Mietverträge für dieses attraktive Konzept vermitteln.

Filialisierte Gastronomiebetriebe weiter im Aufwind
Bewährte Konzepte wie Starbucks, Balzac oder Illy unter den Coffee Shops, Steakhäuser wie Blockhouse und Maredo sowie die in Deutschland (noch) nicht an jeder Ecke anzutreffende Systemgastronomen Dunkin’ Donuts oder Subway treiben ihre Expansion mit Macht voran. Bestes Beispiel für eine ganz neue Generation von Schnellrestaurants, die erfolgreich frische und preisgünstige Gerichte mit hochwertigem Ambiente verbinden und attraktive Standorte belegen ist Vapiano. Daneben gibt es eine Reihe verschiedener neuartiger Tee- und Nudelbarkonzepte, die möglicherweise die erfolgreichen Gastrofilialisten von morgen sein werden. Aber auch klassische Erlebnisgastronomen, wie etwa Sausalitos oder Café del Sol, bleiben expansiv.

Einzelhandel aus Polen
Auffallend viele polnische Textilhersteller - größtenteils vertikale Anbieter – drängen in jüngster Zeit ebenfalls mit großem Engagement auf den deutschen Markt. Die allermeisten starten ihre Expansion in Deutschland in Berlin. Beispiele sind die Modemarken Diverse, WLC und Carry, die Kindermodemarke Smyk oder auch die Schuhmarke Gino Rossi.

Fachmarktkonzepte entdecken die Innenstadtlage
Verschiede Discounter und Billiganbieter, die grundsätzlich eher in Fachmarktlagen zu Hause sind, expandieren gezielt in den Innenstadtlagen. Ein Beispiel ist der Textildiscounter KiK, der Verkaufsflächen bis zu 1.500 m² im Visier hat und auch vor dem Hintergrund einer restriktiveren Genehmigungspraxis für Fachmärkte außerhalb der Städte nun auch in den Cities sucht.

Bio-Supermärkte auf dem Vormarsch
Filialisierte Bio-Ketten wie Basic, Alnatura oder Erdkorn expandieren auf zunehmend größeren innerstädtischen Flächen. Sortimentsbreite und -tiefe sowie ein Schwerpunkt auf Convenience sollen nach dem Willen des Managements den Erfolg sichern.

Lifestyle- und Internetanbieter kommen verstärkt mit eigenen Läden
So plant beispielsweise Apple die Expansion mit eigenen Stores. Interessant ist auch, dass Firmen, die ihre Produkte bislang ausschließlich über das Internet oder Telefon vertreiben, nun dazu übergehen wollen, in den stationären Einzelhandel einzusteigen. Der PC-Hersteller Dell beispielsweise plant zwei Testfilialen in den USA.

Fazit
Zusammenfassend konstatiert Manfred A. Schalk, dass sich der Einzelhandel nach Jahren des vorwiegenden Klagens über die schlechte Konjunktur in großer Bewegung befindet und sich rüstet, den gegenwärtig zu verspürenden Aufschwung mit allen Mitteln auszureizen. Notfalls erfindet er sich dazu selbst neu. Eben dies aber zeichnet

ihn aus. Den neuen Konzepten und frischen Ideen stehen in den Innenstädten nach wie vor optimale Projektionsflächen in den 1A-Lagen zur Verfügung. Ein weiteres Anziehen des Marktes für Einzelhandelsflächen in den knappen Top-Lagen der gefragten Standorte – verbunden mit entsprechenden Mietpreissteigerungen – muss als realistisches Szenario betrachtet werden. Insbesondere in den besonders gefragten Metropolen und Großstädten könnte sich dieser Trend auch auf bislang weniger geschätzte Lagen ausweiten, die auf diese Weise vielleicht den Sprung von “auslaufenden“ 1A-Lagen zu “echten“ 1A-Lagen schaffen.