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Einzelhandel Leipzig: Standort noch ausbaufähig

Die Leipziger Einwohner verfügten lt. Berechnungen des BBE über ein jährliches Kaufkraftpotential von rund 8 Mrd. Euro. Abzüglich der Kosten für Lebensunterhalt, Wohnen etc. verbleiben hiervon rd. 2,5 Mrd. Euro einzelhandelsrelevante Kaufkraft. Pro Kopf erreicht die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer in Leipzig die Marke 89,5 (Bundesdurchschnitt = 100). Aufgrund der überregionalen Einzelhandelsrelevanz Leipzigs ist die Kaufkraftanalyse der umliegenden Gemeinden/Kreise unerlässlich. Auch aus diesen Gebieten generiert Leipzig handelsrelevante Kaufkraft. Dies geht aus dem aktuellen Marktbericht von Aengevelt-Research hervor. Die Einzelhandelszentralität misst als Saldo die Relation zwischen Kaufkraftexport und Kaufkraftimport. Werte über 100 belegen die Anziehungskraft einer Stadt als Kapitalimporteurin.

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Während in der ersten Dekade nach der Wende Leipzigs als Folge massiver Bautätigkeit von außerstädtischen Shoppingcentern mehr Kaufkraft an sein Umland abgab als von dort erhielt, stellt sich die Zentralitätskennziffer mittlerweile auf 106,6 Punkte. Das bedeutet, dass der Standort Leipzig die Bewohner des Umlands und Touristen deutlich stärker zum Einkauf innerhalb seiner Stadtgrenzen bewegt als umgekehrt. Die beiden Kennziffern (Einzelhandelsumsatz- und Zentralitätsniveau) sind im Kontext mit anderen Städten vergleichbarer Größe/Funktion indessen noch deutlich ausbaufähig. So fließt z.B. nach Dresden (110,5) und Chemnitz (128,8) z.T. deutlich mehr Kaufkraft aus den Umlandregionen stadteinwärts als bislang nach Leipzig. Der Wettbewerb des Leipziger Einzelhandels mit den großflächigen Einkaufszentren vor den Toren der Stadt hält weiter an und forciert so auch in den nächsten Jahren den gezielten innerstädtischen Stadtumbau.

Top A-Lagen
Die Leipziger Peterstraße ist noch vor der Prager Straße in Dresden die erfolgreichste sächsische Geschäftsstraße und unumstrittene Topstraße in den neuen Ländern. Das manifestiert sich an einschlägigen Kennziffern wie Passantenfrequenzen und Spitzenmietwerten. In Hochzeiten passieren pro Stunde mehr als 9.000 Passanten diese Einkaufsmeile. Zu den Top-Einkaufsstraßen gehören neben der Petersstraße auch die Grimmaische Straße, der Markt, der Neumarkt, die Nikolaistraße und die Hainstraße. Die Top A-Lagen mit den höchsten Mietpreisen für kleinteilige
ebenerdige Ladenlokale sind:Petersstraße bis zu 120Euro /m², Grimmaische Straße bis zu 110 Euro/m².

Mieten
Das Interesse von Investoren und Mietern an den Leipziger 1A-Lagen (Altstadtkern) ist derzeit ungebrochen hoch. Das unverändert geringe qualitäts- und marktgerechte Kauf- und Mietangebot an Prime-Objekten bestätigt die anhaltend hohe Attraktivität der entsprechenden Standorte: Das Spitzenmietpreisniveau für Einzelhandelsflächen in 1A-Lage variiert im kleinteiligeren Angebotssegment derzeit zwischen 110,– Euro/m² bis 120,–Euro/m² Verkaufsfläche, in bedarfsadäquaten Einzelfällen werden hier auch noch höhere Mietwerte kontrahiert. Zu den besonders präferierten Standortbereichen zählen u.a. die beiden Hauptgeschäftsstraßen Petersstraße und Grimmaische Straße sowie die angrenzenden Südbereiche des Leipziger Marktplatzes.

Die Mietpreise für nachfragegerechte Verkaufsflächen in 1B-Lagen bewegen sich zwischen
35,– Euro/m² und 60,–Euro/m² Verkaufsfläche. Zu diesen Lagen zählen die Nikolaistraße und
die südliche Hainstraße. Auf niedrigerem Niveau liegen die realisierbaren Mieten in der Katharinenstraße, Goethestraße, Burgstraße, Universitätsstraße sowie Ritterstraße. Hier liegen die aktuell kontrahierten Mietwerte objektabhängig zwischen 15,– Euro/m² und 35,– Euro/m² (2A) und
10,–Euro/m² bis 22,– Euro/m² an 2B-Standorten. Weitere marktrelevante Einzelhandelsagglomerationen sind markante Stadtteillagen wie z.B. der „Lindenauer Markt“, der „Eutritzscher Markt“ sowie das „Rübesam-Areal“ in Plagwitz. In diesen Einkaufs- und Stadtteilzentren werden i.d.R. Mieten zwischen 10,– Euro/m² bis 12,–Euro /m² realisiert.

Trends und Ausblick
In Zukunft werden in Leipzig noch weitere Projekte im Altstadtkern zur Stärkung der City realisiert. Auch wenn einige Händler den „Höfen am Brühl“ kritisch gegenüber stehen, bewertet Aengevelt-Research diese städtebaulich relevante Quartiersentwicklung positiv. Ob sich das Center letztlich etabliert, hängt allerdings von zahlreichen Rahmenbedingungen, vom Mietermix und nicht zuletzt auch von der Nachhaltigkeit und Professionalität des Centermanagements ab. Gelingt hier eine positive Kombination, kann Leipzig die Kaufkraft, die es Anfang der 1990er ans Umland (Zentren auf der grünen Wiese) verloren hat, wieder Schritt für Schritt zurückerobern und so seine heute mit über 106 Punkten schon wieder positive Zentralität noch weiter ausbauen. Da sich die Mieterschaft (Flächennachfrage) zwischen Shopping-Center (breite Masse: Konsum) von der Mieterschaft in gehobenen 1A-Lagen (Flag-Ships bzw. Nobelmarken: Image) deutlich unterscheidet, ist für die nächsten Prognosejahre nicht mit einer Schwächung, sondern vielmehr mit einer Stärkung des Leipziger Citykerns zu rechnen.

Die zeitnahe Fertigstellung der S-Bahn-Anbindung (Markt und Wilhelm-Leuschner-Platz) sowie des Citytunnels wird die Attraktivität des Zentrums deutlich stärken. Sowohl für die Bewohner des Umlands als auch der peripheren Lagen wird die Leipziger Altstadt noch leichter erreichbar sein. Die hierdurch wachsende Zentralität beeinflusst die Nachfrage nach zentralen Verkaufsflächen und bindet gleichzeitig vermehrte Kaufkraft in der Leipziger City. Die Konzepte der Mehrzahl der nationalen und internationalen Filialisten/Brands konzentrieren sich ausschließlich auf 1A-Lagen. Kurz- bis mittelfristig ist von diesen potentiellen Mietern eine konstant hohe Nachfrage zu erwarten. Damit einhergehend ist in Folge der Angebotsknappheit mittelfristig mit einem moderaten Anstieg des Mietpreisniveaus für stimmige Objekte in A-Lagen zu rechnen. Da die (neuen) Konzepte z.T. auf größere Flächen abstellen (deutlich über 100 m²), ist es offen, ob sich die im kleinerflächigen Marktbereich abzeichnenden Mietpreissteigerungen auch für größere Flächenabnahmen durchsetzen.