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Einzelhandel: Gute Aussichten für Niedersachsens Städte

Das Maklerunternehmen Comfort beschäftigt sich in seinem aktuellen Länderreport mit den wichtigsten Standorten in Niedersachsen. Der Ausführlichkeit der Untersuchung zu Gunsten wurde dieser Länder-Report in zwei Teilen veröffentlicht. In Teil II beschäftigt sich Günter Rudloff, Geschäftsführer der Comfort Hamburg GmbH, nunmehr mit den Standorten Hannover, Hildesheim, Wolfsburg und Celle.

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Hannover
Der Einzelhandelsstandort Hannover hält sich nach Angaben Rudloffs mit großem Erfolg auf den vorderen Rängen der deutschen Einzelhandelslandschaft. Das Einkaufsgeschehen konzentriert sich derzeit fast ausschließlich auf die innerstädtischen etablierten Lagen wie Packhofstraße, Georgstraße und Bahnhofstraße. Dieses im Verhältnis zur Einwohnerzahl und den einschlägigen weiteren einzelhandelsrelevanten Kennziffern (überdurchschnittliche Kaufkraft von 106,17 sowie Zentralität von 133,63 BBE 2006) relativ kleine Quartier verfügt über einen sehr hohen Filialisierungsgrad und daraus folgend über eine hohe Flächenproduktivität und nur geringe Mieterfluktuation. Es gibt eine große Nachfrage von weiteren Filialunternehmen, die seit Jahren nicht befriedigt werden kann. „Dank dieser besonderen Situation zählt Hannover zu den wenigen Städte in Deutschland, in denen ein ECE-Center vom innerstädtischen Handel nicht gefürchtet, sondern eher als Bereicherung begrüßt wird“, so Rudloff. Dies liege zu Recht darin begründet, dass mit der Ansiedlung bisher nicht in Hannover vertretener Einzelhandelskonzepte zu rechnen sei, die das bisherige Angebot sinnvoll ergänzen und damit die gesamte Angebotsvielfalt in der Innenstadt stärken.

Daraus folgernd ist auch nicht mit der sonst häufig mit der Eröffnung von ECE-Centern einhergehenden Schwächung des Marktes für Einzelhandelsimmobilien in den angestammten 1-A-Lagen zu rechnen, sondern vielmehr mit einer Stabilisierung der Mietpreise auf hohem Niveau. „Auch ist die sonst im Zuge von ECE-Entwicklungen schon während des Planungsstadiums häufig zu beobachtende Ansiedlungszurückhaltung der Einzelhändler dieses mal ausgeblieben“, beschreibt Rudloff die Situation. In diesem Zusammenhang sei der neue New Yorker Flagship-Store in der Bahnhofstraße auf rund 2000 m² als wohl spektakulärste Neueröffnung genannt. Die Bahnhofstraße untermauere damit nachdrücklich ihr Image als Young-Fashion-Meile, was in 2005 bereits durch die Eröffnungen von Olymp & Hades sowie Mango unter Beweis gestellt wurde.

Auch die Eröffnung des zweiten Bauabschnittes der Niki-de-Saint-Phalle-Promenade trägt nach Rudloffs Ansicht mit ihrem modernen und geradlinigen Design zu einer Aufwertung dieses Quartiers bei. „Hier haben ortsansässige Einzelhändler und Nahversorger eine Nische gefunden.“ Der konsumig geprägte Teil der Georgstraße als nach wie vor frequenzstärkste Shopping-Meile weise aufgrund seines Erfolges eine nur geringe Mieterfluktuation auf, einzig der Douglas-Mega-Store in der früheren New Yorker Immobilie werde ab September 2006 hier einen weiteren Magneten bilden.

Die Große Packhofstraße bietet hinsichtlich Filialisierungsgrad einen ähnlichen Eindruck. Allerdings bemängelt Rudloff, dass hier das Erscheinungsbild optisch der Georgstraße mit ihrem neu renovierten Benetton und Schuhhaus Gisy etwas hinterherhinke und diesbezüglich Handlungsbedarf bestehe. Dieser drängt sich auch an einer der prominentesten Stellen auf. Der bereits länger im Gespräch stehende Umbau des unattraktiven Kröpcke-Centers mit seinem Hauptmieter Peek & Cloppenburg lässt bedauerlicherweise weiterhin auf sich warten. Dieser wäre im Zuge des ECE-Centers, das in Richtung Hauptbahnhof einen neuen Einzelhandelsschwerpunkt bilden wird, ein notwendiges Signal für die vom ECE-Center weiter entfernten Lagen Karmarschstraße und Osterstraße sowie den höherwertigen Teil der Georgstraße. Hier gibt es laut Rudloff bereits Pläne der Stadt für eine attraktive Aufwertung des Opernplatzes, die zu begrüßen sind. Weitere Edellagen wie z.B. die Luisenstraße verlieren seinen Angaben zufolge zunehmend an Bedeutung. „Profitieren von dem ECE-Center werden in jedem Fall die Lagen, die als heutige B-Lagen das ECE-Center mit den angestammten Lagen verbinden“, so Rudloff weiter „hier sind die Kurt-Schumacher-Straße oder die Schillerstraße zu nennen, wo sich erste Zeichen der Besserung durch die Anmietung von Hirmer in der Schillerstraße gezeigt haben.“

Hildesheim
Der Einzelhandelsstandort Hildesheim wird stark durch das nahe Hannover und die Konkurrenz vor den Toren der Stadt beeinflusst. Das Verhältnis der Verkaufsflächen in der Außenstadt (Grüne Wiese) steht laut Rudloff in keinem Verhältnis zu den innerstädtischen Verkaufsflächen. Dies sorge nach wie vor für Diskussionsstoff, wie der Einzelhandelsstandort weiter entwickelt werden könne, der bislang durch die 1-A-Lagen Almsstraße und Hoher Weg geprägt wird. Als Magnet fungiert der dominierende Kaufhof in der Almsstraße. Aber auch der Hohe Weg entwickelt sich inzwischen positiv. Hierzu trägt auch der von der Centrum Düsseldorf initiierte Umbau des Geschäftshauses Hoher Weg 6 bei, in welches nach Fertigstellung auf Vermittlung der Comfort Hamburg das dänische Modeunternehmen Bestseller mit seinen Vertriebslinien Vero Moda und Jack & Jones Einzug halten wird.

Grundsätzlich stellt Rudloff fest, dass der Filialisierungsgrad gemessen an vergleichbaren Städten nicht besonders hoch sei. So ließe sich weiteres Potenzial heben, was entsprechend dem Boom von Shopping-Centern, der auch vor kleineren Städten keinen Halt mehr macht, nun auch in Hildesheim die Projektentwickler für Einkaufscenter auf den Plan gerufen habe. Ein ehemals am Bahnhof geplantes Center ist glücklicherweise nicht weiter verfolgt worden, in der Diskussion steht derzeit das Forum Hildesheim mit einem direkten Zugang von der Almsstraße aus. Ein Pluspunkt gegenüber früheren Planungen ist sicher die integrierte Innenstadtlage. Angesichts der Nachfragesituation, so Rudloff, bleibe jedoch die Notwendigkeit weiterer 18.000 m² am Standort Hildesheim mehr als fraglich. Es sei davon auszugehen, dass ein neues Center keine zusätzliche Kaufkraft aus dem Umland abschöpfe, sondern nur vorhandene Kaufkraft umverteile. Und dies mit hoher Wahrscheinlichkeit zu Lasten der der ansässigen Einzelhandelsunternehmen.

Wolfsburg
Einen wenig positiven Eindruck attestiert Rudloff noch immer dem Kern der Innenstadt von Wolfsburg. Der Besucher fühle sich angesichts der überdimensionalen Länge der Porschestraße verloren und der Einzelhandelsschwerpunkt in der Mitte der Porschestraße biete schon aus ästhetischen Gründen keine Shoppingatmosphäre mit Aufenthaltsqualität. „Der nördliche und südliche Bereich leiden unter Leerstand, Magnetbetriebe sind zu wenige vorhanden. Hinzu kommt, dass die Porschestraße durch die zahlreichen Pavillons unübersichtlich ist, was an einigen Stellen noch durch Wühltische mit Discountniveau unterstützt wird. Damit gelingt es der Porschestraße nicht, ein ernstzunehmendes Gegengewicht zur City-Galerie zu bilden“, beschreibt Rudloff die Situation. Deren Auswirkungen auf die die Porschestraße seien ein eindeutiges Beispiel dafür, welcher Gefahr sich Städte mit innerstädtischen Einkaufscentern in dieser Form aussetzen. Ein deutliches Signal dieser Fehlentwicklung sind auch die auf niedrigem Niveau stagnierenden Mietpreise. Dem kann die Stadt nur durch eine spürbare Attraktivitätssteigerung der Porschestraße entgegenwirken, welcher in jedem Falle zuallererst die störenden Pavillons zum Opfer fallen müssten.

Um sich diesem Dilemma entgegenzustemmen, verfolgt die Stadt im Rahmen einer langfristig angelegten Stadtentwicklungspolitik den Masterplan Innenstadt, der eine themenbezogene Dreiteilung der Porschestraße vorsieht, wobei der mittlere Teil weiterhin den Kernbereich des Einzelhandels bilden und sich in Richtung Norden hin zur Erlebniswelt mit Phaeno und Autostadt entwickeln soll. Synergien zwischen dem Kern der Einzelhandelslandschaft und der Erlebniswelt mit dem Phaeno sowie der Autostadt im Norden soll ab 2007 das erste innerstädtische Designer Outlet Center Europas (DOC) auf dem ehemaligen Geländer der Stadtwerke bilden (ca. 10.000 m² im ersten bereits begonnenen Bauabschnitt und weitere rund 7000 m² im zweiten Bauabschnitt).

„Ohne Zweifel wird hiermit eine weitere Attraktion geschaffen, zweifelhaft sind jedoch die erhofften Synergieeffekte“, gibt Rudloff zu bedenken. „Die Porschestraße profitiert aufgrund der weiten fußläufigen Wege nicht wesentlich von der Besucherzahl der Autostadt und durch das DOC ist voraussichtlich auch keine Verbesserung an der Porschestraße zu erwarten.“ Ein DOC in Innenstadtlage ließe eher das Gegenteil befürchten, weil es aufgrund seines Sortimentes nicht als konfliktfreie Ergänzung des innerstädtischen Einzelhandels beurteilt werden könne. Es stelle vielmehr eine direkte Konkurrenz im gleichen Segment dar. Hinzu kommt laut Rudloff, dass der solitäre Standort einen Kundenaustausch mit der angestammten Lage nicht eben fördere. Es sei ratsamer, den Einzelhandel in der mittleren Porschestraße zu verdichten und den Gesamteindruck der Straße zu verbessern als punktuelle und isolierte Einzelhandelsattraktionen zu kreieren.

Die Stadt jedoch verspreche sich eine Strukturstärkung und ein Plus an touristischer Attraktivität. Ob diese Rechnung aufgehe, sei allerdings auch vom Einzugsbereich abhängig. Das städtebaulich ohnehin attraktivere Braunschweig rüstet mit den Schloss-Arkaden weiter auf, seine Vormachtstellung gegenüber Wolfsburg zu behaupten. Als Folge sei eher mit einer Schwächung des Standortes Wolfsburg zu rechnen, zumal auch das ECE-Center im Einzugsbereich Magdeburg gerade noch einmal vergrößert wurde.

Celle
„Celle ist eine der typischen kleineren niedersächsischen Städte, die den Besucher mit einer charmanten Altstadt und einer hohen Aufenthaltsqualität erfreuen.“ beschreibt Rudloff die unbestrittenen Vorteile des Standortes. Die 1-A-Lage erstreckt sich auf die Zöllnerstraße, die Poststraße/Marktstraße und Großer Plan. Diese Lagen sind neben Filialisten auch stark durch Gastronomen geprägt, was den Besucher zum Verweilen einlädt, allerdings auch dazu führt, dass der kaufinteressierte Kunde keine auf engem Raum komprimierte Angebotsvielfalt vorfindet, wie dies für erfolgreiche Fußgängerzonen unerlässlich ist. Ein weiterer Nachteil besteht laut Rudloff darin, dass in den Altbauten kaum moderne und größere Flächen darstellbar seien. Dies habe dazu geführt, dass C&A oder auch Karstadt Sport Randlagen belegen.

„Diese Gesamtsituation hat auch in Celle die ECE auf den Plan gerufen, ein Einkaufscenter zu planen, das die Situation mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht verbessern wird“, berichtet Rudloff. „Der geplante Standort nahe der Feuerwehrwache ist nicht in die A-Lage integriert und kann so kaum eine ergänzende Funktion wahrnehmen, sondern sich allenfalls als konkurrierende Solitärlage etablieren. Umsatzverteilung statt Erhöhung der Zentralität wird die Folge sein.“ Die hohe Zentralitätskennziffer (139,48 BBE 2006) lege ohnehin den Schluss nahe, dass Celle bereits einen hohen Anteil Kaufkraft aus dem Umland abziehe. Sollte die Ansiedlung eines Einkaufscenters an dem geplanten Standort Realität werden, würde dies zu einer Verschiebung der Passantenströme zugunsten derzeitiger B-Lagen wie Kleiner Plan oder Mauerstraße führen, was jedoch angesichts der oben bereits beschriebenen Situation unweigerlich zu einer weiteren Zersplitterung der A-Lage führe. Zusätzlich sei davon auszugehen, dass die fehlende Planungssicherheit eine gesunde Weiterentwicklung der angestammten A-Lage in nächster Zukunft voraussichtlich hemmen werde. Dies schlage sich naturgemäß zum einen im Nachfrageverhalten der Einzelhändler und zum anderen in sinkenden Mietpreisen nieder, die das Niveau vergleichbarer Städte wie z.B. Lüneburg derzeit denn auch nicht erreichen.


Den ersten Teil des Länder-Reports Niedersachsen
http://www.property-magazine.de/index.php?fuseaction_newsbase=details&news_ID=1470&articlesuche=“>lesen Sie hier