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Einzelhandel: Gute Aussichten für Niedersachsens Städte

Das Maklerunternehmen Comfort beschäftigt sich in seinem aktuellen Länderreport mit den wichtigsten Standorten in Niedersachsen. Der Ausführlichkeit der Untersuchung zu Gunsten wird dieser Länderreport in zwei Teilen veröffentlicht. In Teil I beschäftigt sich Günter Rudloff, Geschäftsführer der Comfort Hamburg GmbH, mit den Standorten Braunschweig, Lüneburg und Oldenburg.

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Braunschweig
Braunschweig stellt mit mehr als 240.000 Einwohnern eines der wichtigsten Wirtschaftszentren in Niedersachsen dar. In der Einzelhandelslandschaft der Stadt hat sich insbesondere vor dem Hintergrund des umstrittenen ECE-Projekt Schloss Arkaden, welches ab 2007 auf rund 30.000 m² Verkaufsfläche Platz für ein Einkaufserlebnis in historischem Ambiente sorgen soll, einiges getan. „Dieses Vorhaben“, meint Günter Rudloff, „wird trotz anders lautender Beteuerungen der Planungsbeteiligten nicht ohne Folgen für den in Braunschweig alteingesessenen Einzelhandel bleiben.“

Dies resultiere nicht nur aus der Größe der vorgesehenen Verkaufsfläche, sondern auch aus dem verhältnismäßig isolierten, wenn auch innerstädtischen Standort. Aufgrund der Lage an der Peripherie der traditionell erfolgreichen Fußgängerzone, des Parkplatzangebotes und des zu erwartenden mehr oder minder kompletten Branchenmixes im Center werde der ansässige Einzelhandel nicht wesentlich von dem Kaufkraftzufluss profitieren, den die Stadt und der Entwickler zu generieren beabsichtige. „Es bleibt zweifelhaft“, so Rudloff weiter, „ob der mit dem Projekt einhergehende Umbau des Bohlweges zu einer verbesserten Integration des Projektes in die derzeit dominante Einzelhandelslage führen wird - auch wenn das Bemühen der Stadt um Integration durch verhältnismäßig großzügige Fußgängerüberwege vom Center in die Fußgängerzone unübersehbar ist.“

Profitieren werden dagegen sicher die Einzelhandelslagen Damm und Hutfiltern. Fraglich ist jedoch, ob sich die Lagen Schuhstraße und Sack mit ihren großflächigen Konzepten wie City Point, Karstadt oder Peek & Cloppenburg gegen die Schloss-Arkaden werden durchsetzen können, was sicher auch damit zusammenhängt, welche großflächigen Konzepte sich in den Schloss-Arkaden ansiedeln. „Ein erstes Zeichen ist mit der zu erwartenden Aufgabe von Kimmich in diesem Bereich leider bereits gesetzt.“ sagt Rudloff. „Nun möglichst zügig eine attraktive neue Nutzung für diese Großfläche zu finden, ist unabdingbar für diesen Bereich.“ Diese stehe jedoch in Konkurrenz zu der Absorption von großflächigen Einzelhandelsgesuchen durch die Entwicklung der Schloss Arkaden. Grundsätzlich sei mit einer Verschiebung des Einzelhandelsschwerpunktes in Richtung Damm/Hutfiltern und Schlossarkaden zu rechnen, resümiert Rudloff, was sich auch durch die Ende 2005 erfolgte Eröffnung von Strauss Innovation und Thalia als weitere attraktive Anziehungspunkte an der Einzelhandelslage Hutfiltern gezeigt habe. Dies wird sich künftig auch in den erzielbaren Mieten niederschlagen. Rudloff rechnet mit einem Sinken der Mieten im Bereich Schuhstraße, Sack und Kohlmarkt; ein Ansteigen wird sich seiner Ansicht nach im Bereich Hutfiltern und Damm verzeichnen lassen.

Hierzu wird auch der durch die Düsseldorfer Centrum GmbH in Verbindung mit weiteren Investoren initiierte Neubau der Geschäftshäuser Damm 16 und 17 beitragen. Auf Vermittlung der Comfort Hamburg GmbH eröffneten Zara, Woolworth und Hennes & Mauritz am Damm 16, was zu einer wesentlichen Aufwertung des gesamten Quartiers geführt hat. Komplettiert wird dieses Cluster aus leistungsstarken Young Fashion Anbietern nach dem Umbau des Damm 17 durch den Modeanbieter Mexx und das dänische Label Bestseller mit seinen Linien Vero Moda sowie Jack & Jones. Als Projektentwickler fungierte auch hier die Centrum GmbH in Zusammenarbeit mit der Comfort als Vermittler der Mietverträge. Darüber hinaus konnte die Comfort Hamburg GmbH noch weitere Vermietungen am Damm realisieren, die dem Sogeffekt der beschriebenen Quartiersaufwertung zu verdanken sind.

In den besten Lagen bewegt sich das Mietpreisniveau für Ladenlokale mit einer Größe zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche derzeit bei etwa 95 Euro/m².

Lüneburg
Ein positives Einkaufserlebnis mit hoher Aufenthaltsqualität bietet die kleine Stadt Lüneburg, die sich im erweiterten Speckgürtel von Hamburg befindet. Die Beliebtheit des Standortes mit rund 60.000 Einwohnern äußert sich auch in einer überdurchschnittlichen Zentralitätskennziffer von mehr als 140 (BBE, Köln 2006), die den Schluss zulässt, dass das 2004 von der ECE eröffnete Phönixcenter in Hamburg-Harburg offenbar keine große Konkurrenz für Lüneburg darstellt.

Die Kaufkraftkennziffer liegt mit 104,7 (BBE, Köln 2006) ebenfalls deutlich über dem Bundesdurchschnitt, weswegen die Nachfrage von Filialisten nach Flächen in der konzentrierten 1-A-Lage Große Bäckerstraße/Kleine Bäckerstraße nach wie vor ungebrochen ist. „Maßgebliche Konkurrenz durch die „Grüne Wiese“ besteht nicht, auch die Idee eines Einkaufszentrums wird wegen der baulichen Struktur der Stadt immer wieder verworfen, so dass die ursprüngliche 1-A-Lage hinsichtlich des Mietpreisniveaus in Lüneburg sehr stabil ist“, beschreibt Günter Rudloff die Einzelhandelssituation. Die organisch gewachsene Struktur der Stadt mit ihrem kleinteiligen Altbauambiente führe allerdings dazu, dass manche Nachfrage nach großen modernen Flächen nicht befriedigt werden könne.

Dies veranlasste den Projektentwickler Centrum GmbH, wiederum unterstützt durch die Comfort Hamburg, zu einem Neubau an der Große Bäckerstraße 6-7. Nach Abriss des Altgebäudes wird hier ein dem Stadtbild angepasster Neubau entstehen, der den Anforderungen an moderne Verkaufsflächen in vollem Umfang Rechnung trägt. Auf Vermittlung der Comfort Hamburg GmbH mietete Weltbild Plus eine Fläche in diesem Projekt an. Darüber hinaus wird sich Esprit auf einer Gesamtfläche von rund 1.400 m² ansiedeln.

Die Ausweitung der 1-A-Lage über die Kleine und Große Bäckerstraße hinaus in Richtung Grapengießerstraße ist trotz Ansiedlung einiger Filialisten in Lüneburg nicht gelungen. Den Nachfrageschwerpunkt bilden nach wie vor die Kleine und die Große Bäckerstraße. Die Ungewissheit über die zukünftige Nutzung der Fläche des Kaufhauses Kerber, so Rudloff weiter, werde diesen Trend wohl noch verstärken.

Oldenburg
Ebenfalls über gute Voraussetzungen für eine funktionierende Einzelhandelslandschaft verfügt Oldenburg mit seinem charmanten Altbauambiente. Die Kaufkraftkennziffer liegt mit einem Wert von 102,2 (BBE, Köln 2006) über dem bundesdeutschen Durchschnitt und die ebenfalls überdurchschnittliche Zentralitätskennziffer von 136,31 (BBE, Köln 2006) signalisiert deutlich die Beliebtheit Oldenburgs als Einzelhandelsstandort für das Umland.

Hierzu trägt nach Ansicht von Günter Rudloff vor allen Dingen die attraktive Atmosphäre der Einzelhandelslandschaft in den 1-A-Lagen Achternstraße und Lange Straße bei. Der Altbaubestand ließe zwar auch den Blick auf manch renovierungsbedürftige Fassade zu, dennoch seien Mietermix und die allgemeine Aufenthaltsqualität als sehr ansprechend zu bezeichnen. Neue Impulse erfuhr die Einzelhandelslandschaft in Oldenburg durch den Umbau des Schuhhauses Zumnorde ebenso wie durch die Eröffnungen von Zara und Esprit. „Wenn dieser „Trend zu frischem Wind“ in der 1-A-Lage noch von weiteren Einzelhändlern und Immobilieneigentümern aufgenommen wird, dann hat die Innenstadt gute Voraussetzungen, den Auswirkungen des zukünftigen ECE-Centers am Schlossplatz entgegenzusteuern“, so Rudloff.

Denn auch Oldenburg blieb die Planung eines ECE-Centers nicht erspart. Auch hier, so Rudloff, stelle sich die Frage, ob es in Oldenburg tatsächlich gelingen kann, zusätzlichen Umsatz zu generieren, oder es lediglich zu einer Umverteilung des Umsatzes innerhalb der Stadt kommen wird. Die jetzt schon hohe Zentralitätskennziffer ließe vermuten, dass der Kaufkraftzufluss nicht ohne weiteres steigerungsfähig ist. Andererseits stelle sich aber auch die Frage, welche Gefahr tatsächlich von dem nur über den Kaufhof an die 1-A-Lage angeschlossenen Center ausgehe. „Ein Center, das“, wie Rudloff weiter ausführt, „selbst nur über rund 15.000 m² Verkaufsfläche verfügt.“ Die nicht integrierte Lage hinter dem Kaufhof in zweiter Reihe sei vermutlich nicht dominant genug, um einen Sogeffekt z.B. ähnlich des ECE-Centers in Wolfsburg zu entfalten.

Unabhängig von diesen Fragen lässt sich laut Rudloff in jedem Falle festhalten, dass die Lage im Umfeld des Centers eher gestärkt wird und eine Verschiebung des Einzelhandelsschwerpunktes Richtung Süden realistisch ist.

Nach wie vor bestehe eine hohe Nachfrage von Filialisten nach Flächen in 1-A-Lagen. Unter Druck geraten seien wie allerorts dagegen die Nebenlagen, die einen vermehrten Leerstand zu verzeichnen hätten. Dieser Trend sei allerdings weniger dem ECE-Center zu verdanken, sondern mehr der in den letzten Jahren angespannten Lage des Einzelhandels. Verstärken werde sich dieser Trend mit Sicherheit im nördlichen Bereich der Innenstadt, der infolge der Verschiebung der Fußgängerfrequenzen durch das Center mehr in den Randbereich gedrängt werden wird. In den besten Lagen der Innenstadt bewegt sich das Mietpreisniveau für Ladenlokale mit einer Größe zwischen 80 und 120 m²n Verkaufsfläche laut Rudloff derzeit bei rund 77 Euro/m².


Den zweiten Teil des Länder-Reports Niedersachsen
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