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Einzelhandel: B- und C-Standorte rücken weiter vor

Deutsche Städte jenseits der Metropolen, die sogenannten B- und C-Standorte wie Wiesbaden, Bochum und Lübeck, werden für Einzelhandelsinvestoren immer interessanter. Im gesamten Jahr 2015 machten die Big 7 nur noch 22 % des gesamten Transaktionsvolumens im Einzelhandel aus. Und auch im laufenden Jahr ist der Anteil der B- und C-Standorte bislang mit rund 366 Mio. Euro mehr als drei Mal so hoch wie der der Big 7. Dass diese Dynamik keine Momentaufnahme ist, zeigt die Entwicklung der vergangenen Jahre: Zwischen 2010 und 2015 stiegen die Investitionen im Einzelhandel in den Big 7 um 61 %. Außerhalb dieser Spitzengruppe war das Wachstum mit 157 % hingegen um ein Vielfaches höher.

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B- und C-Städte werden nach Einwohnergröße und Wirtschaftskraft kategorisiert. So hat eine B-Stadt in der Regel zwischen rund 300.000 und 600.000 Einwohnern. Für die Kategorie C werden mindestens 100.000 Einwohner vorausgesetzt.

„In den Metropolen können die Anfragen der Investoren, auch unabhängig von den in den Big 7 vorherrschenden Ankaufsrenditen, oft nicht mehr bedient werden. Zugleich sind die Finanzierungsmöglichkeiten durch das Zinstief grundsätzlich nach wie vor sehr günstig, so dass auch nicht-institutionelle Investoren deutlich aktiver sind. Diese kleineren Akteure agieren vor allem in den B- und C-Städten“, sagt Berthold Becker, Head of Asset Management bei Acrest, einer 100-prozentigen Tochter von JLL.

Richtet man den Blick auf die deutschen Städte jenseits der Big 7 – und zusätzlich noch auf Hannover, Leipzig und Nürnberg als weitere A-Städte –, dann zeichnet sich vor allem im dichtbesiedelten Ruhrgebiet eine hohe Investitionsbereitschaft ab. Addiert man die Volumina der Jahre 2014 und 2015 sowie das erste Quartal 2016, liegt Oberhausen mit 550 Mio. Euro deutlich vor Bochum mit 420 Mio. Euro, ehe knapp dahinter Bremen (410 Mio. Euro) folgt. Eine vergleichsweise hohe Investitionsnachfrage weisen auch Städte wie Hanau, Krefeld und Hürth auf, die in direkter Nachbarschaft zu einer der Big 7-Metropolen liegen. In diesen Fällen Frankfurt, Düsseldorf und Köln.

„Abgesehen von durch Großtransaktionen dominierten Standorten wie zum Beispiel Oberhausen (Centro), Bochum (Ruhrpark), Bremen (Waterfront), Duisburg (Forum Duisburg) und Hanau (Forum Hanau), sind Städte wie Lübeck und Wiesbaden oder auch Rostock die echten Gewinner, da dort sowohl ein beachtliches Volumen als auch ein hohe Transaktionsanzahl erreicht wurden“, analysiert Becker.

Transaktionvolumen in deutschen B- und C-Standorten
Platz Stadt Volumen in Mio. Euro
1Oberhausen550
2 Bochum420
3Bremen410
4 Duisburg350
5Hanau330
6 Dresden310
7Weiterstadt280
8 Lübeck250
9Krefeld250
10 Mannheim250
11Wiesbaden240
12 Hildesheim240
13Rostock220
14 Hürth220

Quelle: JLL

Dabei haben die Investoren laut Becker klare Anforderungen: „Sie achten besonders auf Exklusivität: Es müssen etablierte Innenstadtlagen sein oder ein Einzelhandelszentrum, das durch Flächennutzungs- und Bebauungsplan gegen Konkurrenz abgesichert ist.“

Die meisten Transaktionen seit 2014 wurden in Lübeck abgeschlossen. 18 Objekte wechselten in der Hansestadt zwischen 2014 und dem ersten Quartal 2016 den Besitzer. Das Verfolgerfeld bilden die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden (15) und die ehemalige Bundeshauptstadt Bonn (14). Generell ist bei der Anzahl der Deals Nordrhein-Westfalen stark vertreten: Neben Bonn sind Gelsenkirchen, Mönchengladbach, Dortmund, Duisburg und Wuppertal unter den 14 Städten mit den meisten Transaktionen seit dem Jahr 2014.

Anzahl Deals in deutschen B- und C-Standorten
Platz Stadt Anzahl Deals
1Lübeck18
2 Wiesbaden15
3Bonn14
4 Gelsenkirchen13
5Mönchengladbach12
6 Bremen12
7Dortmund11
8 Rostock11
9Mannheim11
10 Duisburg10
11Hildesheim10
12 Wuppertal10
13Oldenburg10
14 Heidelberg10

Quelle: JLL

Dass die deutschen B- und C-Standorte vielerorts als erstklassige Anlagedestinationen gesehen werden, zeigt auch das Verhalten der internationalen Investoren. Diese geben den Städten außerhalb der Big 7 seit 2012 deutlich den Vorzug. Während sie in den sieben größten Immobilienmetropolen meist geringere Marktanteile im Vergleich zu den nationalen Wettbewerbern hatten, ist ihr Übergewicht in den B- und C-Standorten teilweise schon dominant: Im Jahr 2012 hatten sie 62 % Marktanteil und nach einem Zwischentief im Folgejahr waren es 58 % (2014) sowie 65 % im abgelaufenen Jahr. Im ersten Quartal 2016 hielten sich nationale (53%) und internationale Investoren (47 %) in den B- und C-Standorten in etwa die Waage.

„Bei den Investoren dominieren meist Akteure aus den USA und Großbritannien. Aber auch französische, italienische und asiatische Unternehmen, deren Einfallstor typischerweise die Big 7 sind und die dort bereits investieren, richten ihren Blick zunehmend auf die vermeintliche zweite Reihe der deutschen Städte“, erklärt Becker.

„Im Hinblick auf die Entwicklung der Ankaufsrenditen ist allerdings ein eindeutiger Trend ablesbar: Je weiter man sich demografisch von den Metropolen in Richtung C-Stadt entfernt, desto weniger Auswirkung hat die erhöhte Transaktionstätigkeit in diesen Städten auf eine Reduzierung der Ankaufsrenditen. Je größer die Einwohneranzahl, desto stärker sind die Renditen in den vergangenen Jahren unter Druck geraten“, ergänzt Becker.