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Factory Outlet Center

Ein Nischenprodukt wird zu Investors Liebling

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Ecostra
Hammerson
Outlet Center haben aber gleichzeitig eine weitaus bessere Krisenresistenz als Shopping- oder Fachmarktzentren, indem rezessive Phasen mit einer allgemeinen Konsumzurückhaltung der Verbraucher sich bei dieser Immobilienform erst weitaus später und dann auch schwächer bemerkbar machen. Dies gilt in noch stärkerem Maße gegenüber den Herausforderungen des Internet. „Outlet Center sind wohl die einzige Vertriebsform des stationären Handels, welche weitgehend immun gegen das Internet-Shopping ist. Das ist so, obwohl bei vielen Online-Shops die Rabattierung von Markenwaren eine der dominierenden Absatzstrategien darstellt und insofern eigentlich im Internet der direkte Wettbewerber für die Fabrikverkaufszentren zu vermuten wäre. Die Gründe dieser Wettbewerbsimmunität liegen aber nicht im Angebot an Markenwaren oder besonders günstigen Rabatten, sondern bei spezifisch sozialen Aspekten des Einkaufsverhaltens. Das hat mit einem Versorgungseinkauf so gut wie nichts mehr zu tun. Outlet Center sind heute eine Destination, ein Ausflugsziel für einen Einkaufstrip mit Freunden und Familie“, so Will.

Hohe Nachfrage von Investoren, aber kaum adäquates Angbot
Vor diesem Hintergrund sind Outlet Center immer mehr in den Fokus von Investoren geraten, bilden zwischenzeitlich eine eigene Assetklasse oder werden als Beimischung für Portfolien mit sonstigen Handelsimmobilien gesucht. Auch Banken haben ihre anfängliche Zurückhaltung aufgegeben und finanzieren nun Projekte und Bestandsimmobilien. Viele Finanzdienstleister kennen jetzt auch die Besonderheiten und funktionellen Anforderungen, können mit den Benchmarks der Outlet Center - z.B. den spezifischen Vorvermietungsquoten - umgehen und haben gelernt, die Chancen und Risiken einer Finanzierung weitgehend verlässlich zu bewerten. Allerdings bleiben die Outlet Center auch im Investmentmarkt eine Nische. Aufgrund der geringen Zahl an Fabrikverkaufszentren in Europa gibt es einfach kein ausreichendes Angebot. „Gut im Markt positionierte und entsprechend performende Center stehen kaum oder nur sehr selten zum Verkauf. Insofern ist auf dem Transaktionsmarkt nur wenig Bewegung und das Volumen vergleichsweise gering“, so Will. Im Jahr 2015 belief sich das aggregierte Transaktionsvolumen in allen europäischen Ländern nach Ecostra-Recherchen auf ca. 0,8 – 0,9 Mrd. Euro, was zwar einen neuen Spitzenwert bildet, aber gegenüber dem Shopping-Center-Markt eine fast zu vernachlässigende Größe darstellt. Allein in Deutschland wurden in demselben Jahr Shopping-Center im Gesamtvolumen von ca. 5,6 Mrd. Euro, also für den etwa 6- bis 7-fachen Wert, verkauft.

Europaweit höchste Zahl an Ansiedlungsplanungen in Deutschland
Derzeit befinden sich in Europa 166 Outlet Center in Betrieb, deren gesamte Verkaufsfläche (VK) sich auf knapp 2,7 Mio. m² summiert. In den letzten 10 Jahren – d.h. seit 2006 – stieg in Europa die Zahl der in Betrieb befindlichen Outlet Center um ca. 40,7 % und die gesamte Outlet-Verkaufsfläche um ca. 57,1 %. Zu den Ländern mit der aktuell höchsten Outlet-Dichte zählen die Schweiz (ca. 10,1 m² VK pro 1.000 Einwohner), Portugal (ca. 9,2 m²), das Vereinigte Königreich (ca. 8,7 m²), Österreich (ca. 8,4 m²) und Italien (ca. 8,0 m²). Als größter und kaufkraftstärkster Markt zeigt Deutschland mit aktuell 13 Outlet Centern und einer gesamten Outlet-Fläche von knapp 196.000 m², was ca. 2,4 m² VK pro 1.000 Einwohner entspricht, noch deutliche Ausbaupotenziale. So sind die Entwickler und Betreiber intensiv auf Standortsuche. Insbesondere im bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen läuft derzeit das Rennen um neue Ansiedlungen. Im bergischen Land streiten sich Wuppertal und Remscheid vor Gericht, wo ein solches Center gebaut werden kann [wir berichteten]. In der Nachbarstadt Solingen liegt dagegen bereits eine Baugenehmigung vor [wir berichteten]. In Ochtrup will das bestehende Outlet Center seine Verkaufsfläche nahezu verdoppeln, in Werl wird nach negativen Bescheid der Bezirksregierung das Ansiedlungsvorhaben nun vor dem Verwaltungsgericht nochmal neu aufgerollt [wir berichteten] und auch Duisburg hat mit einem neuen Standort auf dem Areal des ehemaligen Güterbahnhofs den Hut wieder in den Ring geworfen [wir berichteten]. Aktuell befinden sich in ganz Deutschland etwa 20 solche Planungen in einer bereits konkreteren Phase, in ganz Europa gibt es derzeit etwa 62 solche Ansiedlungsvorhaben.

Investoren diversifizieren ihre Anlagestrategien
Damit sind eine ganze Reihe von Planungen in der Pipeline. Allerdings bei weitem nicht genug, um den Investorenappetit zu befriedigen. Da Value Retail in Europa derzeit keine weiteren Standorte plant, hat Hammerson seine Strategie modifiziert. Zusammen mit dem Investmenthaus Meyer Bergman, der holländischen Pensionskasse APG und dem Outlet-Betreiber Value Retail hat Hammerson im Jahr 2014 die VIA Group gebildet, welche bestehende Outlet Center in Europa aufkauft, welche eher schwach performen, aber Optimierungspotenzial erkennen lassen (sog. „Value-Add-Strategie“). Ziel ist ein Portfolio solcher Standorte mit einem Volumen von etwa 1 Mrd. Euro. „Outlet Center sind im Moment für Investoren die wohl hübscheste Braut im Markt. Aber gerade auch in Anbetracht des nur geringen Angebotes gilt es wie im richtigen Leben: Es prüfe sorgfältig, wer sich länger bindet! Eine Scheidung kann auch teuer werden“, so Will.