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Factory Outlet Center

Ein Nischenprodukt wird zu Investors Liebling

Findige Anleger haben es wohl schon immer geahnt: es ist nicht allein das Gold, das glänzt. Es ist auch nicht pauschal das „Betongold“, selbst wenn derzeit die Immobilienpreise in vielen Regionen stark anziehen. Vielmehr scheint sich die Erkenntnis durchzusetzen, dass an den immer wieder durch die Immobilienbranche geisternden Gerüchten zu den hohen Umsätzen und Renditen der Outlet Center doch so einiges wahr zu sein scheint. Damit rückt eine Immobilienform in den Fokus von Investoren, welche lange Zeit ein Schattendasein in einer kleinen Nische des Marktes geführt hat.

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Ecostra
Hammerson

Anfang des Jahres publizierte das Investmenthaus Hammerson in ihrem Geschäftsbericht für 2015, das die Beteiligungen an den von Value Retail gemanagten Fabrikverkaufszentren eine Rendite von 16,4 % erzielten. Hammerson hält an diesen Centern Anteile zwischen 22 und 45 %. Stolz listete das Unternehmen dabei weiter auf, dass die Umsätze dieser Center seit Jahren mit guten zweistelligen Zuwachsraten steigen und die Flächenproduktivität im Mittel aller Center sich zwischenzeitlich in Regionen oberhalb von 15.000 Euro/m² und in der Spitze sogar über 30.000 Euro/m² bewegt. Das sind Werte, von denen in Shopping Center investierte Fonds nur träumen können. Auch vor dem Hintergrund des aktuellen Anlagedrucks vieler Investoren befeuert die so geweckte Phantasie nun den Transaktionsmarkt. Vor wenigen Monaten wurde das im Dezember 2007 am Innenstadtrand von Wolfsburg eröffnete Designer Outlet Center nach einem Bieterverfahren zu einem Preis von angeblich über 150 Mio. Euro an eine Versorgungskammer verkauft. Auch da ging ein Raunen durch die Branche und nicht wenige hielten den Preis für zumindest ambitioniert. Aber vielleicht stellt sich dies in Anbetracht der Umsatzchancen am Ende doch als ein gutes Investment heraus.

Spitzenwerte bei Raumleistung und Rendite
Es sind aber auch warnende Worte zu vernehmen. „Die von Hammerson erzielten Renditen und die Flächenproduktivitäten der von Value Retail gemanagten Center stellen die Ausnahme und nicht die Regel in diesem Markt dar“, konstatiert Dr. Joachim Will, Geschäftsführer der Ecostra GmbH aus Wiesbaden. Das Forschungsinstitut publiziert regelmäßig Daten, analysiert Trends in den europäischen Einzelhandelsmärkten und besitzt gerade bei den Fabrikverkaufszentren eine allgemein anerkannte Expertise. „Es ist richtig“, so erläutert Will, „dass die Umsätze der Outlet Center meist deutlich über Vergleichswerten von Shopping Centern liegen. Aber auch in diesem Markt wachsen nicht alle Bäume in den Himmel.“ So stellen die Entwicklung, Konzeptionierung, Vermietung und Betrieb nach Kenntnis des Geschäftsführers besonders hohe Anforderungen an Erfahrungen und Marktkenntnisse der befassten Akteure. „Standort, Konzept, Markenkontakte und Managementqualität sind die Erfolgsfaktoren. Das können nicht viele! Es reicht einfach nicht, an einer Halle ein Schild anzubringen, auf dem Outlet Center steht, ein bisschen Werbung zu machen, Markenwaren rabattiert zu verkaufen und darauf zu hoffen, dass der Laden von Kunden gestürmt wird“, so Will. Genau das aber wurde in der Vergangenheit immer wieder versucht.

Höchste Havariequote aller Einzelhandelskonzepte
Entsprechend findet sich bei dieser Vertriebsform des Einzelhandels auch die höchste Havariequote. In den Ländern Europas wurden von Ecostra bislang 26 Standorte identifiziert, an denen Outlet Center gebaut und z.T. auch in Betrieb genommen wurden und die aufgrund des fehlenden wirtschaftlichen Erfolges wieder schließen mußten. Damit scheitert im Mittel jede sechste bis siebte Projektentwicklung und mündet – aufgrund der stark eingeschränkten Nachnutzungsmöglichkeit – in einen meist dauerhaften Leerstand. „Analysiert man die Gründe des jeweiligen Scheiterns dieser Center, so wiederholt sich fast immer dasselbe Muster: unerfahrener Betreiber oder Entwickler, falsche Standortwahl, zu geringe Flächengröße und Wettbewerbsverflechtungen zu einem attraktiveren Center im näheren regionalen Umfeld“, so Will. Solche Risiken sollten aber eigentlich mit einer sorgfältigen Planung beherrschbar sein.

Gute Umsätze bei starker und bei schwacher Konjunktur
Professionell konzipierte und entwickelte Outlet Center an geeigneten Standorten ermöglichen für Investoren einen stabilen Cashflow selbst in einem volatilen wirtschaftlichen Umfeld. Lange Zeit wurde behauptet, dass Outlet Center antizyklisch performen. Nach den Ecostra vorliegenden Informationen ist diese These zwar nicht falsch, aber auch nicht ganz richtig. Wie die Daten aus verschiedenen europäischen Märkten illustrieren, zeigen Outlet Center auch in Phasen der allgemeinen wirtschaftlichen Prosperität eine überdurchschnittliche Umsatzentwicklung.