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Dynamisierung am Frankfurter Markt für Büroflächen

Im Jahre 2007 konnte Frankfurt als internationaler Wirtschaftsstandort überdurchschnittlich stark vom derzeitigen konjunkturellen Aufschwung in Deutschland profitieren. Dies spiegelt sich in der dynamischen Büroflächen-nachfrage: Mit ca. 560.000 m² liegt der Büroflächenumsatz in 2007 um 6% über dem Vorjahresniveau (2006: rd. 528.000 m²) und übertrifft zudem den Mittelwert der letzten zehn Jahre (529.000 m²) um 6% bzw. 31.000 m².

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Auf Vermietungsleistungen entfielen rd. 516.000 m² (2006: rd. 517.000 m²), auf Eigennutzerentscheidungen rd. 44.000 m² (2006: ca. 11.000 m²).

Das höhere Umsatzergebnis resultiert dabei vor allem aus der sprunghaften Nachfragebelebung in der zweiten Jahreshälfte. In den ersten beiden Quartalen 2007 hatten die Absatzzahlen noch deutlich unter den Umsatzerwartungen gelegen. Für das ab Jahresmitte beobachtete Umsatzwachstum spielte insbesondere der Abschluss einer Reihe von großflächigen Vermietungen eine wichtige Rolle.

Prognose 2008
Für das Jahr 2008 prognostiziert Aengevelt-Research ein erneut anziehendes Umsatzvolumen um 600.000 m² Bürofläche.

Im ersten Quartal 2008 stellt sich der Büroflächenumsatz auf rd. 98.000 m². Er liegt damit um nahezu zwei Drittel über dem Wert des Vergleichszeitraumes in 2007 (I.Q/2007: rd. 60.000 m²).
Für das zweite Quartal geht Aengevelt-Research von einer weiteren deutlichen Steigerung der Umsatzleistung angesichts mehrerer großvolumiger Mietvertragsabschlüsse aus.

Der erstmals wieder in 2006 und 2007 beobachtete Trend einer positiven Nettoabsorption, d.h. eines „Büroflächenmehrverbrauchs“, setzt sich in 2008 fort.

Damit einher geht ein weiterer Abbau der marktfähigen Angebotsreserven. Stellte sich das Volumen kurzfristig verfügbarer Büroflächen Anfang 2008 auf rd. 1,75 Mio. m², prognostiziert Aengevelt-Research bis Ende 2008 einen Abbau des Angebotssockels auf rd. 1,6 Mio. m².

Hinsichtlich der Mietpreise für nachfragegerechte Büroflächen erwartet Aengevelt-Research in 2008 einen weiteren segmentspezifischen Anstieg, allerdings in geringerem Umfang als 2007: für die Spitzenmiete von rd. 37 Euro/m² auf rd. 38 Euro/m², für die mittleren Mieten im City-Bereich von rd. 23 Euro/m² auf rd. 23,50 Euro/m².

Differenzierte Nachfrage nach Branchen
Entgegen der in den zurückliegenden zwei Jahren quantitativ weitgehend homogenen Bedarfsstruktur verzeichnete Aengevelt-Research 2007 eine wieder differenziertere Branchennachfrage am Frankfurter Büromarkt. Stärkste Nachfragegruppe waren dabei die unternehmensbezogenen und sozialen Dienstleister. Ursächlich dafür ist vor allem der Beschäftigtenzuwachs innerhalb dieser Branchengruppe aufgrund der guten konjunkturellen Lage:
• Öffentliche Hand: rd. 8% (2006: 8%),
• Banken- und Finanzdienstleister: ca. 30% (2006: 29%),
• EDV / IT / Medien: rd. 6% (2006: 18%),
• unternehmensbezogene / soziale Dienstleistungen: rd. 39% (2006: 27%),
• sonstige Unternehmen (u.a. Handel, Verkehr): ca. 17% (2006: 18%).

City wieder stärker gefragt
Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen wurden im Jahr 2007 kleinräumig zum Teil recht deutliche Abweichungen gegenüber dem Vorjahrestrend erkennbar:

So wurde 2007 im Citybereich ein Anteil von rd. 52% des gesamten Büroflächenumsatzes getätigt. Diese Umsatzquote ist ein Top-Ergebnis, das letztmalig 1999 erreicht wurde. Zum Vergleich: Im Vorjahr erreichte die City lediglich einen Marktanteil von 32% des Flächenumsatzes.

Dabei dominieren weiterhin die Bereiche Innenstadt/Westend mit rd. 42% (2006: 28%). Auch das Bankenviertel, Frankfurts hochwertigstes Lagesegment, konnte von 4% in 2006 auf rd. 10% in 2007 zulegen.

Die Cityrand-Bereiche verzeichneten dagegen in 2007 einen Rückgang von rd. 30% auf rd. 24%.

Einen noch höheren Rückgang verzeichneten die sonstigen Stadtteillagen bzw. Außenbereichen mit rd. 6% (2006: rd. 18%).

Eine weitgehend stabile Umsatzquote erzielten die peripheren Bürozentren Niederrad, Mertonviertel, Eschborn und Kaiserlei mit rd. 19% (Vorjahreswert: ca. 20%).

Geringere Fertigstellung und hohe Vorvermietungsquoten
Die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen ist in Frankfurt weiter rückläufig.

2006 reduzierte sich das Fertigstellungsvolumen im Vergleich zum Vorjahr 2005 (rd. 275.000 m²) um 29% auf rd. 195.000 m².

In 2007 ging das Fertigstellungsvolumen wie von Aengevelt-Research prognostiziert weiter drastisch zurück auf rd. 71.400 m².

Für das Jahr 2008 ist nach derzeitigem Erkenntnisstand sogar nur von rd. 60.000 m² neuer Bürofläche auszugehen.

Von den in 2007 fertiggestellten Büroflächen waren bereits 80% vorvermietet, so dass von dem gesamten Fertigstellungsvolumen lediglich 14.400 m² neuer Bürofläche marktwirksam wurden.

Von dem Fertigstellungsvolumen in 2008 sind Anfang des Jahres „nur“ 30% vorvermietet. Absolut handelt es sich indessen um ein vergleichsweise immer noch sehr geringes disponibles Marktvolumen von rd. 42.000 m².

Entwicklung Angebotsreserve
Das in den Vorjahren nur verhaltene Tempo beim Abbau marktfähiger Büroleerstände hat sich wie von Aengevelt-Research im Vorbericht prognostiziert im Jahr 2007 erheblich beschleunigt.

Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve verringerte sich gegenüber dem Vorjahr merklich und liegt mit rd. 1,75 Mio. m² bzw. 15,0% ca. 270.000 m² niedriger. Gleichzeitig wurde damit nach drei Jahren, erstmals wieder die 2 Mio. Marke unterschritten.

Bis Ende 2008 prognostiziert Aengevelt-Research einen weiteren Abbau der globalen Angebotsreserve auf rd. 1,6 Mio. Bürofläche

Die nominelle Leerstandsquote stellt sich aktuell auf ca. 15% (Anfang 2007: 16,5%).

Leerstandsdifferenzierung nach Marktwirksamkeit
Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen in Bezug auf ihre höchst differenzierte Marktwirksamkeit der analytischen Untersuchung und Qualifizierung. Hierzu entwickelte Aengevelt-Research vor Jahren ARLEX (Aengevelt-Research LeerstandsindEX):

So ist der nominelle Leerstand z.B. um die für das Funktionieren des Marktes notwendige regionalisierte Fluktuationsreserve zu bereinigen. Diese erhöhte sich von rd. 600.000 m² Anfang 2007 auf aktuell rd. 687.000 m².

Dies gilt auch für die nur bedingt markwirksamen Untermietflächen bzw. latenten Leerstände, die sich auf aktuell rd. 200.000 m² stellen (Anfang 2007: rd. 305.000 m²).

Allenfalls statistisch erfasst, aber nicht marktwirksam sind die strukturellen Leerstände. Dabei handelt es sich um Flächen in Gebäuden, die seit mindestens fünf Jahren zu mindestens 50% leerstehen. Auf diese Kategorie entfallen aktuell rd. 310.000 m² (Anfang 2007: rd. 215.000 m²).

Unter Bereinigung der vorgenannten „unwirksamen“ Überhänge verbleibt in Frankfurt aus dem nominellen Gesamtleerstand von 1,75 Mio. m² lediglich ein marktwirksamer Leerstand von ca. 553.000 m² (Anfang 2007: rd. 900.000 m²).

ARLEX zeigt eindeutig auf, dass die nominelle Leerstandsrate (15%) wie allerorten auch in Frankfurt lediglich marginale Aussagekraft hat. In Frankfurt stellt sich der um das mittelfristig absatzerforderliche Angebotsvolumen sowie strukturelle und latente Leerstände bereinigte und damit tatsächlich marktwirk-same Angebotsüberhang auf lediglich rd. 553.000 m² bzw. 4,7% des Büroflächenbestandes von rd. 11,6 Mio. m².

Stabil bzw. anziehendes Mietpreisniveau
Die erzielte gewichtete Spitzenmiete (ca. 5% des Umsatzes) erhöhte sich von rd. EUR 35,00/m² im Jahr 2006 um rd. 6% auf ca. 37,00 Euro/m² in 2007. Für 2008 prognostiziert Aengevelt-Research hier ein weiter anziehendes Mietpreisniveau auf rd. 38 Euro/m².

Auch in den Citylagen zog das mittlere Mietniveau von rd. 22,00 Euro/m² im Jahr 2006 um ca. 5% auf rd. 23,00 Euro/m² im Folgejahr an. Aengevelt-Research geht auch hier für 2008 erneut von einem leichten Anstieg auf 23,50 Euro/m² aus.

Die stadtweite Durchschnittsmiete hat sich gegenüber 2006 sogar um 13% von 15 Euro/m² auf rd. 17,00 Euro/m² in 2007 erhöht. Hier geht Aengevelt-Research für 2008 von einer Stabilisierung aus.

Mit der weiteren Absorption größerer Flächen im hochwertigen Lage- bzw. Citybereich (u.a. Bankenviertel, Westend) sind in besonders nachgefragten Angebotssegmenten Verknappungstendenzen mit entsprechenden Mietpreis-anpassungen möglich. Allerdings ist zu beachten, dass durch eine Reihe von absehbaren Neubauprojekten (u.a. „Palais Quartier“, Neubau EZB) mittelfristig wieder zusätzliche Flächenpotentiale im Frankfurter Citybereich entstehen. Eine marktwirksame bzw. nachhaltige Angebotsverknappung mit spürbaren Mietpreissteigerungen ist daher auf absehbare Sicht eher nicht zu erwarten.

Hinsichtlich der Mietpreisgestaltung ist in Frankfurt ein Wandel zum Vermietermarkt zu beobachten. Danach sind Vermieter von nachgefragten Produkten wieder in einer verhandlungsstärkeren Position. Die Bedeutung von Incentives ist deutlich rückläufig. Tendenziell werden mehr Büroflächen mit hoher Ausstattungsqualität nachgefragt, was höhere Ausbaukosten und längere Mietvertragslaufzeiten nach sich zieht.