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Dynamisierung am Berliner Markt für Büroflächen

Wie von Aengevelt-Research prognostiziert zog im Jahr 2006 der Büroflächenumsatz gegenüber 2005 deutlich an, und zwar um rd. 26% auf rd. 610.700 m² an (2005: rd. 483.400 m²).

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Auch die Vermietungsleistung stieg erneut – wenn auch nur moderat - an: von rd. 448.000 m² (2004) um 27% auf 456.200 m² in 2005. Die Flächenabsorption durch Eigennutzer erhöhte sich deutlich auf rd. 154.500 m² (2005: rd. 35.000 m²). Analog zu der Umsatzsteigerung registrierte Aengevelt-Research in 2006 außerdem eine positive Nettoabsorption, d. . einen Mehrverbrauch an Büroflächen. Dieser stellt sich für den Berichtszeitraum 2006 auf rd. 115.000 m² Bürofläche (2005: rd. 50.000 m²).

Mit einem Büroflächenumsatz von rd. 610.700 m² wurde in Berlin eine Umsatzdynamik von 3,4% des aktuellen Bestandes erreicht. Dies entspricht dem deutschlandweiten Mittelwert. Eine in Relation zur Marktgröße noch höhere Umsatzdynamik war 2006 nur in einigen Märkten der „Big Seven“, zum Beispiel in Frankfurt/M. und Köln (jeweils 4,3%), in Düsseldorf (3,6%) sowie in Hamburg und München (jeweils 3,5%) zu beobachten.

Prognose 2007
Für das Jahr 2007 prognostiziert Aengevelt-Research ein Umsatzvolumen von rd. 550.000 m² Bürofläche: Dies entspräche einem Rückgang von rd. 10% gegenüber 2006. dafür sprechen ein Reihe anstehender größderflächiger Mietvertragsabschlüsse. Da zudem der Anteil der Eigennutzer voraussichtlich deutlich geringer als 2006 ausfallen wird, prognostiziert Aengevelt nochmals einen Anstieg der Vermietungsleistung.

Im ersten Quartal 2007 analysierte das Unternehmen einen zum Vorjahr weitgehend stabilen Büroflächenumsatz von rd. 79.000 m². (I. Q/2006: rd. 85.000 m²). Der „Mehrverbrauch“ an Büroflächen („Nettoabsorption“) wird sich in 2007 mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter erhöhen und den Vorjahreswert mit rd. 150.000 m² voraussichtlich übertreffen (2006: rd. 115.000 m²). Angesichts zunehmender „Nettoabsorption“ und rückläufiger Fertigstellungsvolumina verringert sich der Umfang der marktfähigen Büroleerstände leicht auf voraussichtlich 1,6 Mio. m².

Konzentration auf City- und Cityrandlagen
Die größten Flächenumsätze wurden 2006 wie in den Vorjahren mit rd. 245.500 m² in den Berliner Cityrandlagen realisiert (2005: rd. 143.300 m²). Die Marktquote der Cityrandlagen zog von rd. 30% des Berliner Umsatzvolumens im Vorjahr auf rd. 40% im Jahr 2006 an. Die Büroflächenumsätze in den Citylagen der Historischen Mitte erhöhten sich ebenfalls überdurchschnittlich stark von rd. 111.800 m² um rd. 62% auf ca. 181.100 m². Der Marktanteil an allen Umsätzen im Stadtgebiet stieg damit von rd. 23% auf rd. 30%. Der Büroflächenumsatz in der City-West erreichte 2005 einen vergleichsweise hohen Wert von ca. 39.400 m². 2006 war er mit ca. 36.850 m² um rd. 6% rückläufig, entspricht indessen dem 10jährigen Mittelwert von ca. 38.900 m². Die Marktquote ging von rd. 8% auf ca. 6% zurück. In den sonstigen Innenstadtlagen Berlins außerhalb der City- und Cityrandlagen blieb 2006 das realisierte Umsatzvolumen ausgesprochen stabil. Im Jahr 2004 wurden hier insgesamt ca. 76.000 m² umgesetzt, 2006 mit ca. 77.050 m² nur rd. 1% mehr.

Große Bedeutung öffentlicher Einrichtungen
Analog zu den Vorjahren bestimmten wiederum öffentliche Einrichtungen sowie gemeinnützige Organisationen, Verbände und andere Interessenvertretungen entscheidend das Marktgeschehen in der Bundeshauptstadt. Im Jahr 2006 entfielen rd. 36% bzw. rd. 220.000 m² aller Büroflächenumsätze auf diese Bedarfsgruppe (2005: 38% bzw. 180.000 m²). Die zweitwichtigste Nachfragegruppe in Berlin waren 2006 wie im Vorjahr. Das realisierte absolute Büroflächenumsatzvolumen durch beratende und soziale Dienstleister stieg von rd. 118.300 m² um über die Hälfte auf rd. 185.200 m². Der Marktanteil stellte sich 2006 auf ca. 30% nach rd. 25% im Vorjahr. Die Branchen IT/ Telekommunikation/EDV und Medien/Verlage erzielten mit rd. 85.800 m² einen um rd. 12% höheren Umsatz als im Vorjahr (2005: rd. 76.600 m²). Die Marktquote blieb 2006 mit rd. 14% unter dem Vergleichswert des Vorjahres (16%). Die Gruppe der Finanzdienstleister spielte 2006 in der Bundeshauptstadt mit einem Umsatzvolumen von rd. 42.000 gegenüber 21.800 m² im Vorjahr eine spürbar größere Rolle. Der aktuelle Marktanteil der Finanzdienstleister am gesamten Umsatzvolumen der Bundeshauptstadt stellt sich auf rd. 7% (2005: 5%). Die Büroflächenumsätze durch sonstige Büronutzer einschließlich großer Industrie-, Handels- und Verkehrsunternehmen waren im Jahr 2006 mit rd. 77.800 m² um rd. 4.700 m² bzw. ca. 6% rückläufig (2005: ca. 82.500 m²). Die Marktquote fiel von rd. 17% im Jahr 2005 auf einen vergleichsweise geringen Wert von nur rd. 13%.

Deutlich rückläufige Neubautätigkeit
Das gesamte Fertigstellungsvolumen einschließlich Umbau, Modernisierung und Sanierung reduzierte sich von rd. 219.000 m² 2005 auf insgesamt rd. 200.000 m² im Berichtsjahr. Für das laufende Jahr 2007 prognostiziert Aengevelt-Research nach derzeitigem Stand der Bautätigkeit eine weitergehende Reduzierung der Fertigstellungen um rd. 28% auf rd. 143.000 m². Für das Folgejahr 2008 prognostiziert das Unternehmen ein Anziehen des gesamten Fertigstellungsvolumens auf rd. 165.000 m². Hiervon entfallen mit rd. 85.000 m² etwa die Hälfte auf Neubauprojekte und rd. 80.000 m² auf Bestandsanierungen.

Entwicklung Angebotsreserve
Zu Jahresbeginn 2005 wurde ein Büroleerstand von rd. 1,72 Mio. m² erfasst, Mitte des Jahres von rd. 1,76 Mio. m² und zu Beginn des Jahres 2006 von rd. 1,73 Mio. m². Die Entwicklung der Angebotsreserve hat damit im derzeitigen Marktzyklus den Höhepunkt in Berlin überschritten: Anfang 2007 stellt sich die Angebotsreserve auf rd. 1,7 Mio. m². Die Leerstandsquote hat sich entsprechend binnen Jahresfrist von 9,8% auf aktuell ca. 9,6% reduziert. Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizierung in Bezug auf Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte Aengevelt-Research einen Leerstandsindex (ARLEX):

- Zusammensetzung und Marktwirksamkeit der qualitativ zu differenzierenden Leerstände veränderten sich auf dem Berliner Markt wesentlich stärker als das rein nominelle Flächenvolumen:

- Aufgrund der höheren Umsatzdynamik stieg der Umfang der aus dem Umsatz der letzten 10 Jahre ermittelten notwendigen „regionalisierten Fluktuationsreserve“ von rd. 28% des gesamten nominellen Büroleer-standes Anfang 2006 auf rd. 30,5% bzw. 518.000 m² im Folgejahr an.

- „Latente Leerstände“ - das sind Flächen, die von einem Haupt-Mieter zur Untervermietung angeboten werden - spielen in Berlin, im Gegensatz z.B. zu Frankfurt/M. (15%) mit aktuell nur noch 25.000 m² bzw. 1,5% (2005: 2%) traditionell nur eine marginale Rolle (Anfang 2006: 2%).

- Dagegen hat sich der Umfang „struktureller Büroleerstände“ - das sind nach der äußerst konservativen Definition von Aengevelt-Research Flächen, die seit länger als 5 Jahren bei einem Anteil von über 50% im betroffenen Gebäude leer stehen - im Jahresverlauf 2006 wie bereits im Vorjahresvergleich noch weiter erhöht: von rd. 495.000 m² Anfang 2005 über 570.000 m² Anfang 2006 auf rd. 621.000 m² zum Jahresbeginn 2007. Der Anteil der strukturellen Leerstände an allen Angebotsreserven stieg damit von rd. 33% auf 36,5% an.

- Der Umfang der marktwirksamen Leerstände war damit im Jahresverlauf 2006 in der Bundeshauptstadt deutlich um rd. 17% rückläufig: von rd. 645.000 m² Anfang 2006 auf rd. 536.000 m² zum Jahresende. Die Quote der marktaktiven Leerstände am nominellen Gesamtumfang der kurzfristig bezugsfähigen Büroflächen reduzierte sich damit von rd. 37% auf aktuell nur noch ca. 31,5%. Gemessen am Gesamtflächenbestand von rd. 18 Mio. m² stellt sich im Gegensatz zum nominellen Leerstand von 1,7 Mio. m² der marktaktive Flächenüberhang in Berlin auf lediglich 536.000 m² bzw. 3%.

Leicht steigende Büromieten
Die erzielte gewichtete Spitzenmiete (ca. 5% des Umsatzes) zog leicht von rd. 20,00 Euro/m² im Jahr 2005 um rd. 2,5% auf ca. 20,50 Euro/m² im Jahr 2006 an. Für 2007 prognostiziert Aengevelt-Research ein leicht auf rd. 21,50 Euro/m² anziehendes Spitzenmietniveau. Die durchschnittlich bei Neuvermietungen im gesamten Stadtgebiet erzielte Büromiete lag 2006 mit rd. 11,00 Euro/m² um rd. 12% über dem Vorjahreswert von rd. 9,80 Euro/m². Diese starke Erhöhung der stadtweiten Durchschnittsmiete ist vor allem auf räumliche Umsatzverlagerungen aus niedrigpreisigen Lagen in höherwertige Standorte mit höherem Mietpreisniveau zurückzuführen.
In den Citylagen der Historischen Mitte zog das mittlere Mietniveau von rd. 14,50 Euro/m² im Jahr 2005 um ca. 3,5% auf rd. 15,00 Euro/m² im Folgejahr an. Die Schere zwischen Angebots- und Nachfragemieten hat sich hier im letzten Jahr deutlich verkleinert. Hierdurch verbesserten sich die Voraussetzungen für erfolgreiche Vermarktungen von verfügbaren Büroflächen erheblich. In der City-West blieben wie im Vorjahr die realisierten Büromieten vergleichsweise stabil. Im Jahr 2005 wurde hier eine mittlere Büromiete von ca. 11,90 Euro/m² analysiert, 2006 von rd. 12,00 Euro/m² (+1%). Ähnliches gilt auch noch für die realisierten Büromieten in Cityrand- und sonstigen Innenstadtlagen. Im Jahr 2005 wurde für hier ein mittlerer Wert von rd. EUR 8,90/m² erreicht, im Berichtsjahr von ca. 9,00 Euro/m² (+1%).