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Dynamischer Büromarkt in der Region Düsseldorf

Der Düsseldorfer Büromarkt befindet sich weiter in der Aufschwungphase. Das zeigt sich sowohl in einer nachhaltigen Nachfragebelebung als auch im sich verstärkenden Abbau von Büroleerständen.

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Auf dem Düsseldorfer Büromarkt wurde im Jahr 2007 nach Analysen von Aengevelt-Research ein historischer Umsatzrekord erreicht. Mit einer Marktleistung von ca. 510.000 m² wurde nicht nur das gute Vorjahresergebnis von ca. 301.500 m² um markante 70% übertroffen, sondern auch das bisherige Spitzenergebnis aus dem Jahr 2001 (ca. 407.000 m²) um mehr als 100.000 m² bzw. über ein Viertel getoppt.

Der Umsatzboom im Jahr 2007 ist vor allem auf eine überdurchschnittlich hohe Anzahl sehr großvolumiger Mietvertragsabschlüsse zurückzuführen: 2007 wurden 22 großflächige Mietverträge (> 5.000 m²) gezählt. Die allein hierbei kontrahierte Umsatzleistung stellt sich auf rd. 271.000 m² Bürofläche bzw. rd. 53% des gesamten Marktvolumens auf großflächige Mietverträge.

Die Vermietungsleistung war 2007 mit rd. 492.000 m² um rd. 65% höher als im Vorjahr (ca. 299.000 m²). Die Flächenabsorption durch Eigennutzer belief sich im Berichtsjahr auf rd. 18.000 m² (2006: ca. 2.500 m²).

Von den rd. 510.000 m² m Büroflächenumsatz in 2007 entfielen ca. 461.600 m² bzw. rd. 91% auf das Düsseldorfer Stadtgebiet (2006: rd. 260.100 m² bzw. 86%) und rd. 48.400 m² bzw. 9% auf das Umland (2006: rd. 41.400 m² bzw. 14%).

Besonders erfreulich: rd. 130.000 m² des Büroflächenumsatzes (rd.) entfiel dabei auf einen Büroflächen-Mehrverbrauch (Nettoabsorption) durch Unternehmens-Expansionen, -Neugründungen etc. (2006: rd. 115.500 m²).

Prognose 2008
Für das Jahr 2008 prognostiziert Aengevelt-Research für die Region Düsseldorf einen Büroflächenumsatz um 400.000 m². Hierbei wird für das Düsseldorfer Stadtgebiet ein Volumen um 350.000 m² erwartet.

Dies bestätigt das Ergebnis im ersten Quartal 2008 mit einem Büroflächenumsatz in der Region Düsseldorf von rd. 115.800 m² - rd. 40% mehr als im Vergleichszeitraum 2007 (I. Q/2007: rd. 83.000 m²). Davon entfielen rd. 98.300 m² bzw. 85% auf das Düsseldorfer Stadtgebiet und rd. 17.500 m² bzw. 15% auf das Umland.

Gleichzeitig wird sich die Nettoabsorption, d.h. der Flächenmehrverbrauch, nach Prognosen von Aengevelt-Research nach rd. 115.000 m² in 2006 und rd. 130.000 m² im letzten Jahr auf ca. 140.000 m² in 2008 weiter erhöhen.

Damit einher geht ein weiterer Abbau der marktfähigen Angebotsreserven. Reduzierte sich das Volumen kurzfristig verfügbarer Büroflächen von rd. 909.000 m² Anfang 2007 auf rd. 865.000 m² Anfang 2008 (Stadtgebiet Düsseldorf: rd. 672.000 m²; Umland: rd. 193.000 m²), prognostiziert Aengevelt-Research bis Ende 2008 einen Abbau des Angebotssockels auf rd. 800.000 m². Der Schwerpunkt liegt dabei auf dem Düsseldorfer Stadtgebiet, wo der Leerstand auf rd. 615.000 m² zurückgehen wird, während im Umland ein Rückgang auf lediglich 185.000 m² erwartet wird.

Hinsichtlich der Mietpreise für nachfragegerechte Büroflächen erwartet Aengevelt-Research in 2008 einen weiteren segmentspezifischen Anstieg, allerdings in geringerem Umfang als 2007: für die Spitzenmiete von rd. 22,50 Euro/m² auf rd. 23,-Euro/m², für die mittleren Mieten im City-Bereich von rd. 17,-Euro/m² auf rd. 17,50 Euro/m².

Umsatzschwerpunkt Cityrandlagen
Insbesondere die Cityrandlagen konnten 2007 ihre Bedeutung als nachfragestärkste Bürolagen weiter ausbauen. Die Umsatzleistung stieg hier von rd. 134.600 m² im Jahr 2006 um über 158.000 m² bzw. 118% mit ca. 293.000 m² auf mehr als das Doppelte im Folgejahr. Die Marktquote erhöhte sich dadurch von rd. 45% auf ca. 57%.

In den Citylagen stieg der Flächenumsatz hier von rd. 41.900 m² in 2006 auf rd. 48.800 m² im Berichtsjahr. Der Marktanteil verringerte sich dennoch von 14% auf rd. 10%.

In den Düsseldorfer Stadtrandlagen erhöhte sich der Büroflächenumsatz ebenfalls von rd. 83.600 m² in 2006 auf rd. 119.700 m² im letzten Jahr. Auch hier gab indessen der Marktanteil aufgrund des Umsatzbooms leicht von rd. 28% auf rd. 24% nach.

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
Aufgrund mehrerer Großabschlüsse stieg der Büroflächenumsatz der öffentlichen Einrichtungen von 35.400 m² in 2006 auf das etwa Fünffache und damit weit überdurchschnittliche rd. 179.000 m². Die Quote erhöhte sich dadurch von 12% auf 35%.

Der Anteil der im letzten Jahr noch stärksten Nachfragegruppe der unternehmensbezogenen und sozialen Dienstleister ging 2007 von 38% auf rd. 22,5% zurück. Absolut stieg der realisierte Flächenumsatz indessen sogar leicht von rd. 113.600 m² in 2006 noch leicht auf knapp 115.000 m² an.

Nahezu die gleichen Werte erzielten 2007 Handels- und Industrieunternehmen sowie sonstiger Branchen mit rd. 116.000 m² bzw. eine Quote von rd. 23% (2006: rd. 65.000 m² bzw. 22%).

Das absolute Nachfragevolumen der Branchengruppe Medien-, IT- und Software-Unternehmen war 2007 mit rd. 66.500 m² deutlich höher als im Vorjahr (ca. 46.200 m²). Die Marktquote am gesamten Büroflächenumsatz war dennoch von rd. 15% im auf rd. 13% leicht rückläufig.

Finanzdienstleister erzielten 2007 einen Anteil von 7% (2006: 14%).

Geringere Neubautätigkeit
Die Neubautätigkeit erreichte in Düsseldorf nach 83.200 m² neuer Bürofläche in 2006 im letzten Jahr die Talsohle mit rd. 66.000 m². weiterhin rückläufig.

Für 2008 zeichnet sich ein wieder anziehendes Fertigstellungsvolumens auf rd. 100.000 m² ab, in 2009 auf rd. 130.000 m².

Zudem sind die durchschnittlichen Vorvermietungsquoten der derzeit im Bau befindlichen Bürovorhaben hoch. Sie stellt sich bei den im Jahr 2007 neu errichteten Büroflächen auf rd. 76%. Der Vermarktungsstand der Neubauvorhaben, die 2008 realisiert werden, liegt ebenfalls bereits bei rd. 66%.

Abbau von Angebotsüberhängen
Im Jahresverlauf 2007 hat sich der Büroflächenleerstand in Düsseldorf von ca. 909.000 m² auf aktuell rd. 865.000 m² um ca. 5% reduziert.

Davon entfallen rd. 672.000 m² auf das Stadtgebiet und rd. 193.000 m² auf das benachbarte Umland (Anfang 2007: Stadtgebiet: 709.900 m², Umland: 199.000 m²).
Die Leerstandsrate im Marktgebiet ist mit rd. 10,3% (Stadtgebiet: 9,4%, Umland: ca. 14,8%) im Vergleich zum Vorjahr (10,9%) spürbar rückläufig.

Auch für 2008 wird sich der Abbau der Angebotsreserve auf rd. 800.000 m² fortsetzen.

Genaue Leerstandsdifferenzierung notwendig
Es zeigt sich indessen, dass nominelle Angaben zu Leerstandsflächen grundsätzlich wenig aussagefähig sind. Vielmehr bedarf es der analytischen Untersuchung und Qualifizierung in Bezug auf die unterschiedliche

Marktwirksamkeit. Hierzu hat Aengevelt-Research den Leerstandsindex ARLEX (Aengevelt-Research LeerstandsindEX) entwickelt:
- So sind von der insgesamt verfügbaren Angebotsreserve von rd. 865.000 m² rd. 414.000 m² als regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve für das “Funktionieren“ des Marktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 205.000 m² auf so genannte strukturelle Leerstände. Dabei handelt es sich um leer stehende Büroflächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% aufweisen. Diese Flächen sind selbst in Boomzeiten kaum vermarktungsfähig und damit nicht mehr marktrelevant.
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. latente Leerstände, auf die rd. 50.000 m² entfallen.
- Damit reduziert sich im Uuntersuchungsgebiet der marktwirksame Angebotsüberhang auf lediglich ca. 195.000 m².

• „ARLEX“ zeigt eindeutig auf, dass die nominelle Leerstandsrate (10,3%) wie allerorten auch in der Region Düsseldorf lediglich marginale Aussagekraft hat. Tatsächlich stellt sich der um das mittelfristig absatzerforderliche Angebotsvolumen sowie strukturelle und latente Leestände bereinigte und damit tatsächlich marktwirksame Angebotsüberhang in der Region Düsseldorf auf lediglich 195.000 m² bzw. 2,3% des Büroflächenbestandes von rd. 8,4 Mio. m².

Mietpreise für Büroflächen
Das Mietpreisniveau hat sich in Düsseldorf in 2007 z.T. markant erhöht:
• Die gewichtete Spitzenmiete (5% des Umsatzes) stieg von rd. 20,50 Euro/m² in 2006 auf ca. 22,50 Euro/m² im Vorjahr.
• Auch das mittlere Mietniveau in Citylagen erhöhte sich 2007 auf ca. 17,00 Euro/m² (2006: rd. 15,50 Euro/m²), genauso wie die mittlere Miete in den Düsseldorfer Cityrandlagen mit 13,50 Euro/m². (2006: rd. 13,00 Euro/m²).
• In Stadtrandlagen und im Umland zog die durchschnittlich erzielbare Büromiete ebenfalls um rd. einen Euro auf rd. 11,00 Euro/m² bzw. 9,50 Euro/m² an.

Trends der Marktentwicklung
• Für das Jahr 2008 prognostiziert Aengevelt-Research einen wiederum überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 400.000 m².
• Gleichzeitig steigt die Nettoabsorption, d.h. der Mehrverbrauch von Büroflächen, in 2008 auf rd. 140.000 m².
• Auch 2008 setzt sich der Abbau der marktfähigen Angebotsreserven auf rd. 800.000 m² fort.
• Gleichzeitig verstärkt sich der Trend hin zur Wertschöpfung mittels nachfragegerechtem Refurbishment, optimiertem Mieter-Management etc.
• Insgesamt hat sich das Mietpreisniveau stabilisiert. Es zeichnet sich bis Ende 2008 ein moderates Anziehen der Spitzenmiete und mittleren Mieten ab.