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Dynamische Unternehmensentwicklung von April bis September

Die IMW Immobilien AG, Berlin, konnte im Berichtszeitraum die dynamische Unternehmensentwicklung fortsetzen und den Ausbau der Gesellschaft vorantreiben. Die Gesamtleistung hat sich gegenüber dem Berichtszeit- raum des Vorjahres auf 19,2 Mio. Euro mehr als verdreifacht und auch der Börsenkurs der IMW-Aktie ist weiter gestiegen.

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Neue Portfolien
Die IMW Austerlitz GmbH, eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der IMW AG, hat noch im März 2006 die Verträge über den Erwerb eines Immobilienportfolios unterzeichnet. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte Mitte Mai 2006. Das Portfolio umfasst fünf Immobilien mit 145 Einheiten und einer Vermietungsfläche von ca. 18.000 m². Die Liegenschaften befinden sich in guten Hamburger Stadtlagen. Die Jahresnettomieteinnahmen belaufen sich auf 2,4 Mio. Euro. Der Immobilienbestand wird von einer Tochtergesellschaft der IMW AG, der IMW Prima GmbH, verwaltet.

Mit Wirkung zum 01.06.2006 wurde das Portfolio Falcon Crest übernommen. Dabei handelt es sich um einen Immobilienbestand von 39 Liegenschaften in Berlin, Hamburg, Hannover und München mit über 1.600 Einheiten, wovon etwa 300 auf Gewerbemieter entfallen. Die vermietbare Fläche umfasst rund 180.000 m² und die jährlichen Nettomieteinnahmen belaufen sich auf ca. 13,5 Mio. Euro Nutzen und Lasten gingen zum vorgenannten Datum über, so dass die Umsatz- und Ergebnisbeiträge aus diesem Portfolio ebenfalls zeitanteilig zum Konzernresultat beitragen.

Die Immobilien wurden aus Optimierungsgründen in zehn neu gegründete Gesellschaften, sog. SPV´s (Special Purpose Vehicel) eingebracht; die Aufteilung folgte funktionalen und regionalen Gesichtspunkten. Dabei konnte sich das Management auf Kenntnisse und Erfahrungen stützen, die bei der Restrukturierung des PRIMA Portfolios gesammelt wurden.

Dynamische Umsatzentwicklung
Neben den beiden neuen Portfolien gehören die Liegenschaften der PRIMA GmbH in Berlin-Lichtenberg mit 27 Immobilien und rund 4.450 Wohneinheiten sowie zwei kleinere Gewerbeeinheiten in Hamburg-Wandsbek zum Bestand der IMW-Gruppe.

Die Konzernumsätze per 30.09.2006 enthalten neben den Miet- und Mietnebeneinnahmen (zum Teil zeitanteilig) auch Umsatzbeiträge aus immobiliennahe Dienstleistungen wie Verwaltung etc. In den ersten sechs Monaten des laufenden Geschäftsjahres (01.04. bis 30.09.2006) stiegen die Umsatzerlöse auf 20,7 Mio. Euro (Vorjahr: EUR 0,8 Mio.); die Gesamtleistung verbesserte sich auf 19,2 Mio. Euro (Vorjahr: EUR 6,3 Mio.). Dabei ist zu berücksichtigen, dass in der Vergleichszahl des Vorjahres der Verkauf der Immobilie in Mörfelden-Walldorf enthalten ist.

Auch in den Aufwandspositionen spiegelt sich die Ausweitung des Immobilienbestands nieder. So betrugen die Kosten für die Hausbewirtschaftung im Berichtszeitraum 5,2 Mio. Euro. Im Vorjahr lag der Vergleichswert bei etwa 4,5 Euro und wurde aufgrund des geringen Volumens unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen.

Die Personalkosten belaufen sich auf 1,4 Mio. Euro (Vorjahr: EUR 0,5 Mio.). Durch den Erwerb der Prima GmbH hatte sich der Personalbestand der Gruppe um 35 Mitarbeiter erweitert. Per 30.09.2006 sind im Konzern insgesamt 60 Personen beschäftigt.

Die Abschreibungen auf Sachanlagen belaufen sich auf 73,3 TEUR (Vorjahr: TEUR 23,0). Dabei ist zu beachten, dass für Immobilien, die zu Finanzinvestitionszwecken gehalten werden, nach IFRS keine laufenden Abschreibungen gebildet werden müssen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betragen im Berichtszeitraum 2,6 Mio. Euro (Vorjahr: EUR 0,5 Mio.). Ein erheblicher Teil dieser Aufwendungen entfällt auf Kosten für rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Beratung, auf Gutachten und technische Untersuchungen im Zusammenhang mit der Analyse und dem Erwerb der neuen Portfolien sowie dem Ausbau der Gesellschaft.

Die Ausweitung des Immobilienbestands schlägt sich deutlich im Zinsergebnis nieder. Während im Vergleichszeitraum des Vorjahres ein Zinsüberschuss von 78,7 Mio. TEUR erzielt wurde, lag in der laufenden Berichtsperiode das saldierte Zinsergebnis bei - 9,8 Mio. Euro.

Für den Zeitraum 01.04 bis 30.09.2006 beträgt das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 97,2 TEUR, der Vergleichswert des Vorjahres lag bei 5,3 Mio. Euro. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass der Gewinn aus der Veräußerung der Liegenschaft in Mörfelden-Walldorf, den Vorjahreswert maßgeblich bestimmt hat.

Durch einmalige Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilienportfolien sowie Steuerbelastungen (insbesondere latente Steuern) ergibt sich ein Jahresverlust von 0,6 Mio. Euro (Vorjahr: Jahresüberschuss EUR 3,7 Mio.). Das Ergebnis je Aktie beträgt per 30.09.2006 – 1,50 Euro (Vj. EUR 9,30).

Wesentliche Veränderungen zeigen sich auch in der Konzern-Bilanz, da die Konsolidierung der erworbenen Immobilienportfolien zum 30.09.2006 im vollen Umfang enthalten ist. Das Konzernanlagevermögen hat sich im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt und ist auf 451,1 Mio. Euro (Vj: EUR 201,1 Mio.) gestiegen. Entsprechend hat sich die Bilanzsumme auf 478,9 Mio. Euro (Vorjahr: EUR 273,9 Mio.) erhöht. Da der Erwerb der Immobilien größtenteils fremdfinanziert wurde, ist der Anteil der Bankverbindlichkeiten auf 373,2 Mio. Euro (Vorjahr: EUR 224,4 Mio.) gestiegen.

Im Übereinstimmung mit dem Deutschen Rechnungslegungsstandard DRS 2 werden in der Kapitalflussrechnung Zu- und Abgänge von Vermögensgegenständen aufgrund von Änderungen des Konsolidierungskreises nicht erfasst. Die Zahlungsströme aus dem Erwerb von Konzernunternehmen werden als Investition dargestellt. Daher zeigt die Kapitalflussrechnung für den Berichtszeitraum einen Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von 5,2 Mio. Euro und aus der Investitionstätigkeit von 133,4 Mio. Euro (Vorjahr: EUR 8,7 Mio.). Die liquiden Mittel betrugen per Berichtsstichtag 6,9 Mio. Euro (Vorjahr: EUR 47,4 Mio.).

Ausblick
Zur Verbesserung des Eigenkapitals (per 30.09.2006: EUR 17,8 Mio.) wurden auf der Hauptversammlung der Gesellschaft im August 2006 diverse Kapitalerhöhungen beschlossen. Der Erwerb des Portfolios Falcon Crest soll durch Einbringung als Sacheinlage gegen Ausgabe neuer Aktien im Umfang von rund 20,0 Mio. Euro erfolgen. Weiterhin ist vorgesehen, Gesellschafterdarlehen in Höhe von 31,1 Mio. Euro ebenfalls durch eine Sachkapitalerhöhung in Eigenkapital umzuwandeln. Schließlich ist eine Barkapitalerhöhung um rund 30,0 Mio. Euro geplant.

Durch diese Kapitalerhöhungen würde die Gesellschaft über die erforderlichen Mittel verfügen, um den weiteren Ausbau der Unternehmensgruppe fortzusetzen. Die Beschlüsse der Hauptversammlung konnten noch nicht umgesetzt werden, da es in diesem Zusammenhang zu Klagen einiger Aktionäre kam. Die strittigen Punkte werden mit Nachdruck abgearbeitet, so dass die Unternehmensleitung davon ausgeht, dass eine Umsetzung der HV-Beschlüsse kurzfristig erfolgen wird.

Unabhängig davon wird zurzeit der Erwerb weiterer Portfolien geprüft. Außerdem werden im Rahmen des Asset-Managements Optimierungsmöglichkeiten für den Immobilienbestand untersucht. Dies schließt auch den Verkauf einzelner Immobilien mit ein. Hierzu werden bereits Gespräche geführt. Der Vorstand der Gesellschaft ist zuversichtlich, die Verhandlungen in Kürze erfolgreich abschließen zu können. Weiterhin werden strategische Optionen analysiert, um der Unternehmensgruppe weiteres Wachstumspotenzial zu erschließen. Die erfolgreiche Umsetzung der verschiedenen Maßnahmen wird sich positiv sowohl auf die Ertragskraft als auch auf die weitere Unternehmensentwicklung auswirken.