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Düsseldorfer Markt für Büroflächen gewinnt an Fahrt

Düsseldorf gehörte im Jahr 2006 zu den deutschen Büromärkten, in denen bereits eine merkliche Nachfragebelebung spürbar war. Aufgrund der stark diversifizierten Wirtschaftsstruktur der nordrheinwestfälischen Landeshauptstadt mit Hauptsitz vieler Unternehmen sind positive Auswirkungen des konjunkturellen Aufschwungs hier schneller auf den Mietmärkten spürbar als in anderen Städten. Entsprechend erhöhte sich der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 260.000 m² in 2005 zum Stand 20. Dezember um rd. 8% auf ca. 280.000 m². Damit wurde auch das durchschnittliche Umsatzvolumen der letzten Dekade (ca. 278.000 m²) wieder erreicht. Darüber hinaus befinden sich noch mehrere, z.T. großvolumige Flächengesuche in Verhandlung, die das Gesamtjahresergebnis noch signifikant erhöhen können.

Für das Jahr 2007 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiter anziehenden Büroflächenumsatz um 300.000 m².

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Büroflächenumsatz: Verteilung nach Lagen
Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfielen 2006 rd. 234.500 m² bzw. 84% des Büroflächenumsatzes (2005: ca. 220.000 m² bzw. rd. 85%)), auf das Umland rd. 45.500 m² bzw. 16% (2005: ca. 40.000 m²; 15%).

Die Flächenumsätze konzentrierten sich stärker als im Vorjahr auf die City- und Cityrandlagen der Stadt:
• Der Marktanteil der Düsseldorfer Citylagen (einschl. Bankenviertel und Königsallee) am gesamten Flächenumsatz (einschl. Eigennutzer) stieg von rd. 11,5% im Vorjahr auf ca. 13,5% im Folgejahr. Das absolute Umsatzvolumen erhöhte sich entsprechend von rd. 30.000 m² im Vor-jahr auf rd. 38.000 m² in 2006.
• Der Marktanteil der Düsseldorfer Cityrandlagen am Gesamtumsatz der Büromarktregion (einschl. Umland) nahm noch stärker von ca. 38% im Jahr 2005 auf rd. 45% im Berichtsjahr zu. Absolut wuchs das Um-satzvolumen um fast 27.000 m² auf rd. 126.000 m².
• In den Stadtrandlagen waren die Büroflächenumsätze dagegen im Vorjahresvergleich um fast 21.000 m² auf nur noch rd. 70.400 m² in 2006 rückläufig. Dies entspricht einem Marktanteil von ca. 25% (2005: ca. 35%).

Starke Marktaktivitäten bei Beratungsunternehmen
• Die Gruppe der unternehmensbezogenen und sozialen Dienst-leister zählt in Düsseldorf traditionell zu den stärksten Nachfragern nach Büroflächen. 2006 nahmen die Anmietungsaktivitäten diese Bran-chen nochmals erheblich zu. Die Marktquote an allen Flächenumsätzen der Büromarktregion erhöhte sich deshalb von rd. 29% im Vorjahr auf ca. 39% in 2006. Der absolute Umfang der Büroflächenumsätze nahm um rd. 34.000 m² auf rd. 109.000 m² im Berichtsjahr deutlich zu.
• Merklich höhere Umsatzleistungen als im Vorjahr wurden in Düsseldorf auch bei Finanzdienstleistern beobachtet. Deren Marktquote stieg von rd. 9% in 2005 auf rd. 14% im Folgejahr. Absolut war das ein Umsatz-plus von über 15.000 m² auf insgesamt rd. 40.000 m² im Jahr 2006.
• Dagegen ging der im Vorjahr mit über 18% überdurchschnittlich hohe Marktanteil von öffentlichen Einrichtungen am Düsseldorfer Büroflä-chenumsatz auf ein Niveau von knapp 14% zurück. Diese Quote ist im langjährigen Vergleich allerdings immer noch hoch, da auf diese Nach-fragegruppe in Düsseldorf durchschnittlich nur ca. ein Zehntel des Nachfragevolumens entfällt.
• Die Nachfrage aus den Bereichen IT/ Telekommunikation, Soft-wareentwicklung und Medien war 2006 im Vorjahresvergleich absolut wie relativ rückläufig. Der Marktanteil ging von rd. 24% in 2005 auf rd. 14% im Folgejahr zurück.
• Eine im Vergleich zum Vorjahr vergleichsweise stabile Nachfrage wur-de bei großen Handels- und Industrieunternehmen sowie sonstigen Branchen beobachtet. Die Marktquoten blieben mit knapp 20% kon-stant, absolut wurde ein leichtes Umsatzplus von rd. 4.000 m² auf ins-gesamt rd. 55.000 m² im Berichtsjahr analysiert.

Abbau von Angebotsüberhängen
Im Jahresverlauf 2006 hat sich der bereits im Vorjahr abzeichnende Trend leicht rückläufiger Büroflächenleerstände in Düsseldorf verstärkt. • Das am Markt kurzfristig verfügbare Angebot an Büroflächen war von ca. 985.000 m² zum Jahreswechsel 2005/ 2006 auf aktuell rd. 920.000 m² um ca. 6% rückläufig.
• Davon entfallen rd. 725.000 m² auf das Stadtgebiet und rd. 195.000 m² auf das benachbarte Umland.
• Die Leerstandsrate im Marktgebiet (Stadtgebiet: 10,4%, Umland: ca. 15,0%) war mit rd. 11,2% im Vergleich zum Vorjahr (12,0%) spürbar rückläufig. Der Leerstandsindex ARLEX, der vor allem die Marktrela-tionen zwischen Angebotsüberhängen und Umsatzdynamik berücksich-tigt, konnte sich deshalb im Jahresverlauf 2006 erheblich um rd. 30 Punkte auf einen aktuellen Wert von rd. 250 verbessern.
• Auch kurz- und mittelfristig wird sich dieser Trend aufgrund der relativ verhaltenen Bautätigkeit fortsetzen. 2006 wurden in Düsseldorf rd. 83.000 m² Büroflächen fertig gestellt.
• 2007 werden ebenfalls nur rd. 89.000 m² Büroflächen im Düsseldorfer Marktgebiet neu errichtet. 2008 ist die Fertigstellung von rd. 70.000 m² Büroflächen geplant.

Stabile Mietpreise
• Die Mietpreise blieben 2006 in Düsseldorf noch ausgesprochen stabil, mittelfristig ist jedoch wieder ein Anziehen der Preise zu erwarten.
• Die gewichteten Spitzenmieten lagen 2006 wie im Vorjahr bei ca. EUR 20,50/m², die mittleren Büromieten in Citylagen bei ca. EUR 15,50/m².
• In Cityrandlagen werden im Durchschnitt weiterhin rd. EUR 13,00/m² realisiert, in den äußeren Lagen rd. EUR 10,00/m².