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Düsseldorfer Grundstücks- und Investmentmarkt mit Rekordumsätzen

Das Transaktionsvolumen auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt erreichte im Jahr 2006 eine völlig neue Dimensionsstufe, die alle bislang erreichten Rekordwerte in den Schatten stellt. Der Geldumsatz durch alle Liegenschaftsverkäufe (nur Asset-Deals) war 2006 mit rd. 4,26 Mrd. Euro mehr als doppelt so hoch wie der Vorjahreswert (2005: rd. 1,98 Mrd. Euro). Berücksichtigt man zusätzliche Share-Deals in einer Größenordnung von rd. 260 Mio. Euro, so erhöht sich das gesamte Transaktionsvolumen im Berichtsjahr 2006 auf über 4,5 Mrd. Euro (2005: ca. 2,5 Mrd. Euro). Ausschlaggebend für das Rekordergebnis waren explodierende Transaktionsvolumina vor allem auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt.

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Ungeachtet des markant gestiegenen Marktvolumens ging in 2006 die Anzahl der Erwerbsvorgänge mit insgesamt ca. 4.940 Kauffällen deutlich gegenüber dem Vorjahr (2005: ca. 5.610) um 23% zurück. Die Zahl der Kauffälle wird entscheidend durch Verkäufe von Privatimmobilien, insbesondere Eigentumswohnungen, bestimmt. 2005 schlugen sich hier letztmalig Vorzieh- und Mitnahmeeffekte angesichts der zum Jahresultimo endgültig vollzogenen Abschaffung der Eigenheimzulage markant nieder.

Der Markt für Immobilien-Investments
Gegenüber dem Transaktionsvolumen des Vorjahres (2005: rd. 913 Mio. Euro, nur Asset-Deals) auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt (Gewerbe- und Wohninvestments), wurde 2006 mit rd. 3,19 Mrd. Euro ein mehr als dreimal so hoher Wert umgesetzt. Berücksichtigt man zusätzlich auch die Umsätze aus gewerblichen Share-Deals, den Anteil an deutschlandweiten Portfolio-Transaktionen sowie den Düsseldorfer Anteil an Wohnpaket-verkäufen, wurden auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt in 2006 Transaktionen für insgesamt ca. 3,45 Mrd. Euro getätigt (2005: 1,46 Mrd. Euro). Dabei stellte sich der Marktanteil ausländischer Investoren in 2006 auf nahezu 90% des Transaktionsvolumens auf dem gewerblichen Investment-markt Düsseldorfs (2005: rd. zwei Drittel). Das Transaktionsvolumen (nur Asset-Deals) durch Verkäufe von Mehr-familienhäusern und Wohnanlagen (inkl. Dreifamilienhäuser) erhöhte sich in Düsseldorf von rd. 516 Mio. Euro im Jahr 2005 um ca. 46% auf einen Spitzenwert von rd. 753 Mio. Euro in 2006. Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall stellte sich bei einer deutlich gestiegenen Zahl von Kauffällen (2006: 555; 2005: 415) auf rd. 1,36 Mio. Euro (2005: rd. 1,24 Mio. Euro). Im Investmentsegment Büro- und Geschäftshäuser vervierfachte sich die Zahl der Verkäufe nahezu mit 94 gegenüber dem Vorjahr (25). Der Geldumsatz explodierte förmlich gegenüber dem Vorjahr (2005: rd. 251 Mio. Euro) und erreichte den Rekordwert von rd. 2,26 Mrd. Euro (nur Asset-Deals). Analog zum Marktvolumen entwickelte sich auch der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall. Mit rd. 24 Mio. Euro gegenüber 10 Mio. Euro in 2005 legte der Wert binnnen Jahresfrist um 140% zu.

Renditen
Die Kaufpreisfaktoren für hochwertige Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen erhöhten sich im Jahresverlauf 2006 durchschnittlich um über einen Jahresnettomietertrag. Aktuell reicht hier die Renditespanne von ca. 5,3% bis ca. 7,0%. Hierdurch erhöhte sich Kaufpreisniveau innerhalb eines Jahres mit einem vergleichsweise hohen Ausmaß von rd. 9%. Die Kaufpreisfaktoren für Büro- und Geschäftshäuser in 1b-Lagen stiegen bi Anfang 2007 um eine halbe Jahresnettomiete an. Die Bruttoanfangs-renditen sind marktüblich aktuell im Bereich zwischen 6,5% und 8,4% anzusiedeln. In 2er-Lagen ist zwar auch ein leicht anziehender Trend bei den Kaufpreisen erkennbar, das Ausmaß der Veränderung blieb hier indessen noch relativ moderat. Das marktüblich realisierbare Renditeband hat sich mit aktuellen Werten zwischen ca. 7,0% und 9,0% bislang nur wenig verändert. Die Nachfrage nach Bestands-Mietwohnhäusern ist weiterhin ausgesprochen hoch. Das spiegelt sich auch in steigenden Kapitalisierungsfaktoren wider. In Nachfrageschwerpunkten erhöhten sich die Vervielfältiger um rd. eine Jahresnettomieteinnahme, im Durchschnitt um rd. einen halben Faktor. Die Bandbreite der marktüblichen Bruttoanfangsrenditen reduzierte sich dadurch auf Werte zwischen 6,0% und 8,3% (Vorjahr: 6,4 bis 8,3%). Für Neubau-Mietwohnhäuser (mittlere Lage und Ausstattung) blieben in Düsseldorf die Bruttoanfangsrenditen dagegen weiterhin stabil. Sie bewegen sich zwischen 5,2% und 5,5%.

Trends am Investmentmarkt
Die Nachfrage auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt ist weiterhin hoch. Damit bestehen auch 2007 / 2008 sehr gute Chancen für überdurchschnittlich hohe Umsätze sowohl auf dem Düsseldorfer Wohn- als auch Gewerbeinvestmentmarkt. Auf dem Düsseldorfer Wohninvestmentmarkt zeichnet sich mittelfristig ein stabil hohes Transaktionsvolumen ab. Dafür sprechen nicht nur die weiterhin ausgesprochen rege Nachfrage nach bedarfsgerechten Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt, sondern auch erhebliche, bislang noch nicht ausgeschöpfte Angebotspotentiale. Die aktivsten Investorengruppen für Düsseldorfer Investmentobjekte kommen auch in den kommenden Jahren aus dem Ausland. Das Spektrum der Investorengruppen verbreitert sich dabei noch stärker. Dennoch wird ein tendenziell wieder wachsender Marktanteil auch inländischer Investoren erwartet. Zur Risikostreuung setzen insbesondere international agierende institutionelle Investorengruppe deutscher Provenienz auf eine wieder größere Beimischung ertragsicherer inländischer Immobilien am wachstumpriviligierten Standort Düsseldorf. Der Trend moderat anziehender Kaufpreise setzt sich mittelfristig auf dem Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt fort. Die erzielbaren Bruttoanfangsrenditen bleiben angesichts anhaltenden globalen Qualitäts- und Anlagedrucks nivellierungsanfällig. Ungeachtet des tendenziell weiterhin höheren durchschnittlichen Renditeniveaus westeuropäischer Immobilienzentren bleiben anlagegeeignete Immobilieninvestments in Deutschland aus internationlaer Sicht zufolge deutlich niedrigerer Mieten und Einstandspreise kaufbegehrt.

Der Markt für Privatimmobilien
Im Gegensatz zur Mehrzahl anderer deutscher Großstädte verzeichnet Düsseldorf eine steigende Einwohnerzahl: Am 01.01.2006 hatten 577.416 Einwohner ihren Hauptwohnsitz in Düsseldorf, am 01.01.2007 bereits 581.858 Personen. Die Zahl der wohnberechtigten Haushalte stellt auf rd. 324.500. Der Wohnungsbestand beträgt 318.190 Wohnungen. Damit besteht - kalkulatorisch - eine Lücke zum Gesamtumfang der wohnberechtigten Haushalte von rd. 6.500 Wohnungen in 2006. Da aufgrund der hohen Umzugsdynamik am Wohnungsmarkt und der damit verbundenen Modernisierungen und Renovierungen nicht alle Wohnungen des Bestandes tatsächlich nutzungsverfügbar sind, fällt das kalkulatorische Wohnungsdefizit effektiv noch deutlich höher aus. Ungeachtet der anhaltenden Wohnungsnachfrage ist analog zum Bundestrend auch in Düsseldorf seit Jahren die entsprechende Neubautätigkeit zu gering. Hierdurch öffnet sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage. Dies erhöht mittel- bis langfristig den Spielraum für moderat steigende Mietpreise. Das zeigt sich bereits heute in wieder deutlich anziehenden Mieten für Altbauwohnungen in gesuchten Stadtlagen.

Überdurchschnittliche Umsätze am Markt für Privatimmobilien
Im Jahr 2006 wurden am Markt für Privatimmobilien durch Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen rd. 770 Mio. Euro erneut ein überdurchschnittlicher Wert erzielt. Das Ergebnis liegt zwar rd. 11% unter dem Rekordwert des Vorjahres (2005: rd. 870. Mio. Euro), wurde aber außer in 2005 nur noch einmal (2003: 800 Mio. Euro) übertroffen.

Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Anzahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäuser sank im Jahr 2006 von 821 Beurkundungen in 2005 auf 691. Das Transaktionsvolumen in 2006 lag mit rd. 283 Mio. Euro etwa 8% unter dem Wert in 2005 (ca. 308 Mio. Euro). Der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang stieg auf ca. 410.000,00 Euro (2005: 376.000,00 Euro).

Eigentumswohnungen
Im Marktsegment „Eigentumswohnungen“ wurden 2005 in Düsseldorf 3.506 Verkäufe gezählt, 2006 waren es nur rd. 2.847. Gleichzeitig sank das Transaktionsvolumen in 2006 gegenüber dem Vorjahr um rd. 13% auf rd. 487 Mio. Euro (2005: rd. 560 Mio. Euro). Der mittlere Kaufpreis pro Erwerbsfall stieg indessen auf rd. 171.000,00 Euro (2005: ca. 160.000,00 Euro).

Trends am Markt für Privatimmobilien
Aengevelt-Research prognostiziert auch für 2007 eine hohe Umsatzdynamik auf dem Markt für Privatimmobilien bei gleichzeitig segment-spezifischen Angebotsverknappungen. Wachstumsimpulse im Marktsegment Eigentumswohnungen sind u.a. durch die beschleunigte Privatisierung größerer Wohnungsbestände, Nachfrageerhöhungen durch weitere Einwohnerzuwächse und zunehmend bedarfsdifferenzierte Wohnungsangebote zu erwarten. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt im limitierten Düsseldorfer Stadtgebiet bei anhaltender Bedarfslage mittel- und langfristig höher als das marktgerecht verfügbare Angebot.