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Endlich wieder Großvermietungen

Düsseldorfer Büromarkt erholt sich deutlich

Der Düsseldorfer Büromarkt hat sich nach dem verhaltenen Ergebnis des ersten Quartals im zweiten Quartal 2015 deutlich erholt und präsentiert sich nach dem insgesamt enttäuschenden Jahresergebnis im Jahr 2014 nun wieder in einer Phase, welche die Hoffnung auf ein besseres Gesamtergebnis durchaus rechtfertigt. Nach nur etwa 64.000 m² vermieteter Bürofläche im ersten Quartal 2015 wurden im zweiten Quartal rund 105.000 m² Fläche umgesetzt. Das Halbjahresergebnis mit etwa 169.000 m² befindet sich damit bereits in Sichtweite des Gesamtergebnisses für das ganze Jahr 2014, welches bei 238.000 m² lag. Nach Angaben des von Anteon wurden im zweiten Quartal 2015 ca. 110 Mietverträge registriert. Das Quartalsergebnis liegt damit ca. 87,5 % höher als im Vorjahr (ca. 56.000 m²). Auch das Halbjahresergebnis insgesamt liegt deutlich höher als im Vorjahr, zur Jahreshälfte konnten nur etwa 122.000 m² registriert werden (alle Angaben ohne die umliegenden Gemeinden Hilden, Ratingen, Neuss und Erkrath).

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Endlich wieder Großvermietungen
„Endlich„, sagt Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter der Anteon Immobilien GmbH & Co. KG, „hat es einige Großvermietungen im Düsseldorfer Stadtgebiet gegeben, die sich im ersten Quartal bereits angekündigt hatten.“ Tatsächlich konnten im 1. Halbjahr mit L'Oréal an der Roßstraße/Johannstraße mit etwa 16.700 m² [Millionengeschäft für Düsseldorf - neuer L'Oréal Sitz geplant], der Rheinbahn Immobilien GmbH & Co. KG an der Lierenfelder Straße 40 mit rund 11.000 m² [Strabag übernimmt Rheinbahnhaus in Düsseldorf] und T-Systems am Heerdter Lohweg 35 mit circa 5.630 m² drei Abschlüsse oberhalb von 5.000 m² registriert werden, die in Summe alleine mehr als rund 32.000 m² Vermietungsleistung auf sich vereinen. Das Gros der Vermietungen fand jedoch im Bereich zwischen 1.000 und 2.5000 m² statt. Allein in dieser Größenklasse wurden mehr als 51.000 m² umgesetzt. Wie schon im Vorjahr erwiesen sich Industrie- und Handelsunternehmen als stärkste Branche unter den Mietern. Sie alleine mieteten rund 32.600 m² Fläche an.

Durchschnittsmiete steigt auf 13,90 Euro/m²
Die Spitzenmiete in Düsseldorf geht nach Erhebungen – zumindest im Vergleich zum Vorjahreszeitraum - weiterhin zurück. Betrug diese im 1. Halbjahr 2014 noch 27,50 Euro/m² mtl., sinkt sie ein Jahr später auf 26,00 Euro/m². Vergleicht man die jetzige Spitzenmiete allerdings mit der gewichteten Gesamtjahresspitzenmiete 2014 so hat sich die Miete auf einem hohen Niveau stabilisiert. Die Durchschnittsmiete fällt zwar gegenüber dem Vorjahreswert von 14,80 Euro/m², steigt jedoch gegenüber dem Wert von 12,90 Euro/m², der zuletzt im ersten Quartal 2015 ermittelt wurde, auf aktuell 13,90 Euro/m². Dies muss vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Flächen betrachtet werden. Während im ersten Halbjahr 2014 noch viele teure Flächen beispielsweise im Dreischeibenhaus oder im Kö Bogen vermietet werden konnten, fehlen diese herausragenden Projektentwicklungen gegenwärtig.

„Die mittelfristige Verfügbarkeit an Projektflächen nimmt jedoch zu,„ sagt Heiko Piekarski. Entlang der Achse Kennedydamm/Derendorf und Teilmarkt Nord werden die meisten Projektflächen an den Markt gehen. Dann, so Piekarski weiter, ist auch ein Anstieg der Mieten wieder wahrscheinlich.

Leerstand sinkt weiter
Der Leerstand von Büroflächen in Düsseldorf hat sich nach Erhebungen des Maklerhauses durch die aktuellen Vermietungen auf etwa 822.000 m² verringert. Dies waren im Vorjahr noch 27.000 m² mehr. Bei einem Büroflächenbestand von nunmehr etwa 7,6 Millionen m² entspricht dies einer Leerstandsquote von rund 10,8 %. Trotz des leicht erhöhten Büroflächenbestandes (etwa 50.000 m² mehr im Vergleich zum Vorjahresquartal) sinkt der Leerstand im Stadtgebiet also weiter. Das nach heutigem Stand absehbare Fertigstellungsvolumen wird im Jahr 2015 mit einem Gesamtvolumen von etwa 123.000 m² erneut einigermaßen überschaubar ausfallen. „Ein Umstand“, erklärt Piekarski, „der den Gesetzen des Marktes folgend für Verknappung einerseits und stabile Mieten andererseits sorgt.„

Teilmärkte
Hatten im Vorjahr noch die Teilmärkte City (ca. 28.600 m²), Nord/Airport City (ca. 21.500 m²) und der Kennedydamm/Derendorf (ca. 18.900 m²) die Nase vorn und belegten in dieser Reihenfolge die ersten drei Plätze im Ranking, sind es in diesem Jahr der Kennedydamm/Derendorf mit etwa 32.700 m², Linksrheinisch/Seestern mit rund 31.900 m² und die Airport City/Nordmit circa 30.300 m² auf dem dritten Rang. Das Ranking ist auch im zweiten Quartal weniger der Mieterpräferenzen als der tatsächlichen Verfügbarkeit von Flächen geschuldet.

Transaktionsvolumen geht deutlich zurück
Das Transaktionsvolumen am Düsseldorfer Investmentmarkt ging im Vergleich zum Vorjahresquartal signifikant zurück. Statt rund 688 Millionen Euro im zweiten Quartal 2014 wurden in 2015 nur etwa 246 Millionen umgesetzt – also nur ein Drittel des Vorjahreswertes. Bezogen auf das erste Halbjahr ging der Umsatz von 1.180 Millionen auf 454 Millionen zurück - ein Rückgang von knapp 60 Prozent.