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Düsseldorf - Erwartungen mehr als erfüllt

Teil 2 - des Düsseldorfer Büromarktberichtes:

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Teilmärkte
Absoluter Spitzenreiter wurde die Innenstadt mit einem Büroflächenumsatz von ca. 63.000 m², was einem Anteil an der Düsseldorfer Vermietungsleistung von etwas mehr als einem Drittel entspricht. Damit konnte dieser Teilmarkt gegenüber dem dritten Quartal 2005 auch das größte Plus von ca. 24.500 m² (+ 64 %) für sich verbuchen. Die Spitzenmiete von 21,00 €/m²/mtl. zeigte sich stabil. Die Durchschnittsmiete sank um 0,40 € auf 13,30 €/m²/mtl. Auf Platz zwei landete der Düsseldorfer Norden mit einem Vermietungsvolumen von ca. 42.000 m², aber nur einem minimalen Zuwachs von ca. 2.000 m² (+ 5 %). Zugelegt dafür haben die Spitzenmiete von 13,50 €/m²/mtl. um 1,00 € sowie die Durchschnittsmiete von 12,00 €/m²/mtl. um 1,10 €.

Mit einem großen Abstand folgen der Seestern und der Hafen. Die Bronzemedaille errang dabei das Seestern Gebiet mit seinem Büroflächenumsatz von ca. 28.000 m² und gleichzeitig ca. 10.000 m² (+ 56 %) mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Deutlich nachgelassen hat die Spitzenmiete um 2,50 € auf 12,50 €/m²/mtl., die Durchschnittsmiete hingegen nur um 0,30 € auf 10,00 €/m²/mtl. Im Teilmarkt am Wasser wurden mit ca. 25.000 m² rund 3.000 m² (- 11 %) weniger Bürofläche vermietet als zum Ende des gleichen Quartals im vergangenen Jahr. Die Spitzenmiete verringerte sich um 1,00 € auf 18,00 €/m²/mtl. sowie die Durchschnittsmiete um 1,50 € auf 13,70 €/m²/mtl.

Ein Kopf an Kopf Rennen boten sich der Teilmarkt Kennedydamm und die Grafenberger Allee. Mit einer Vermietungsleistung von ca. 13.000 m² übertraf Ersterer sein Quartalsergebnis aus 2005 von um ca. 7.000 m² (+ 116 %). Letzterer konnte bei einem Volumen von ca. 12.000 m² gerade mal ca. 500 m² (+ 4 %) mehr umsetzen. Rund um den Kennedydamm sank die Spitzenmiete um 0,50 € auf 15,50 €/m²/mtl. sowie die Durchschnittsmiete um 1,00 € auf 13,30 €/m²/mtl. Im Teilmarkt Grafenberger Allee stagnierte die Spitzenmiete bei 14,80 €/m²/mtl. Die Durchschnittsmiete stieg um 1,30 € auf 12,00 €/m²/mtl.

Einen deutlichen Einbruch erlitt die Innenstadt-Ost. Sie setzte mit ca. 4.500 m² Bürofläche rund 8.500 m² (- 65 %) weniger um. Um etwa 3.500 m² (- 58 %) geringer ausgefallen ist auch der Umsatz in Düsseldorf-Süd mit ca. 2.500 m². Erstaunlicherweise stiegen in beiden Teilmärkten jedoch die Mieten. In der Innestadt-Ost legte die Spitzenmiete von 12,75 €/m²/mtl. um 0,25 € zu und die Durchschnittsmiete von 9,00 €/m²/mtl. um 0,50 €/m²/mtl. zu. Im Süden zog die Spitzenmiete von 11,50 €/m²/mtl. um 1,50 € an, die Durchschnittsmiete von 9,40 €/m²/mtl. um 2,80 €.

Fazit und Prognosen
Die deutsche Wirtschaft nimmt Fahrt auf. Die Rheinmetropole Düsseldorf fährt mit. Die Folge: Der Düsseldorfer Büromarkt befindet sich auf Erholungskurs. Ein Sommerloch blieb aus, denn das dritte Quartal allein machte 42 % des gesamten Büroflächenumsatzes im Stadtgebiet Düsseldorf aus.

Die gestiegenen Mieten in den Teilmärkten Grafenberger Allee, Innenstadt-Ost, Düsseldorf-Nord und –Süd sorgten für eine leicht erhöhte Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt. Nicht nur das Angebot an Untermietflächen ist gesunken, sondern der stetige Aufwärtstrend der Leerstandsentwicklung scheint gestoppt. Der rückläufige Leerstand sorgte im dritten Quartal für eine positive Nettoabsorbtion. Auch die Nachfrage stimmt positiv. Hier sind im dritten Quartal wieder einige Großgesuche hinzugekommen.

Der PropertyIndex als Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 12 Monate und dem Absatz der vergangenen 12 Monate liegt in Düsseldorf bei 3,0. Er veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation. Auf dem Düsseldorfer Büromarkt steht der Nachfrage somit ein dreifaches Angebot gegenüber. Dies bedeutet eine Verbesserung der Relation seit dem vierten Quartal 2005.

Eine Befragung durch Colliers Trombello Kölbel gibt die subjektive Einschätzung der wirtschaftlichen Stimmung von Unternehmen am Standort Düsseldorf wider. Laut der Umfrage geben 29 % der Unternehmen eine positive Einschätzung ab. Als verhalten betrachten 49 % die Stimmungslage. Zu einer negativen Einschätzung kommen 22 % der befragten Unternehmen.

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Teil 1 - Düsseldorf - Erwartungen mehr als erfüllt