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Düsseldorf: Erneut starker Investmentumsatz

Mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,29 Mrd. Euro wurde auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt 2007 erneut ein hervorragendes Ergebnis erzielt, das nur knapp 7 Prozent hinter dem des Rekordjahres 2006 (2,45 Mrd. Euro) zurückbleibt. Dies ergibt der „Investment Market Report 2008“ für die sechs wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien, Ende Februar veröffentlichen wird.

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„Im langjährigen Vergleich liegt dieses Ergebnis immer noch circa 140 Prozent über dem 10-Jahresdurchschnitt von 972 Mio. Euro, sagt Andre Weinert (Bild l.), Abteilungsleiter Investment in der Düsseldorfer Niederlassung von Atisreal. „Dennoch ist Düsseldorf damit der einzige große deutsche Investitionsstandort, der 2007 einen leichten Rückgang beim Investitionsvolumen aufweist. Hierfür mitverantwortlich ist das im Vergleich zu den meisten anderen Städten relativ geringe Volumen der anteilig eingerechneten Portfoliodeals.“ Rund 1,1 Mrd. Euro, und damit rund 300 Mio. weniger als im Vorjahr, entfielen 2007 auf diese Paketverkäufe.

Während die Anzahl der Transaktionen von 99 (2006) auf 116 leicht anstieg, sank das durchschnittliche Volumen pro Deal von 25 Mio. Euro (2006) auf 20 Mio. Euro. Bezeichnend ist jedoch, dass vor allem größere Transaktionen in geringerem Maße zum Gesamtumsatz beitrugen: So entfielen auf Abschlüsse über 50 Mio. Euro knapp 43 Prozent (2006: 51 %) des Ergebnisses, während die Kategorie 25 bis 50 Mio. Euro mit lediglich 17,6 Prozent (2006: 25,9 %) beteiligt war.

Die Liste der Investoren führten im vergangenen Jahr überwiegend ausländische Equity und Real Estate Funds an, die für knapp 30 Prozent des Düsseldorfer Ergebnisses verantwortlich zeichnen. Im Blickpunkt des Marktgeschehens standen darüber hinaus drei weitere Anlegergruppen: Immobilienunternehmen (Anteil: 16,2 %), Immobilien AGs (14,8 %) und geschlossene Fonds (14,5 %). Die Dominanz ausländischer Investoren am Gesamtumsatz verringerte sich deutlich – von fast 87 Prozent (2006) auf aktuell nur noch 64,5 Prozent. Internationale Käufer, die auf dem Düsseldorfer Markt investieren, stammen vor allem aus den USA, Großbritannien und Spanien.

Als Verkäufer waren in Düsseldorf 2007 vor allem fünf Investorengruppen aktiv. Angeführt wird die Riege von den Projektentwicklern mit einem Anteil von gut 27 Prozent am Transaktionsvolumen. Auf den weiteren Plätzen folgen mit relativ gleich großen Anteilen Eigennutzer (15,5 %), private Anleger (13,9 %) und die offenen Fonds (13,4 %), die im Vorjahr noch die Liste der Verkäufer mit einem Anteil von 33 Prozent anführten. Beachtung verdient zudem der Beitrag ausländischer Investoren zum Verkaufsvolumen: ihr Anteil stieg von nur 1 Prozent (2006) auf derzeit 20,5 Prozent.

Im Zentrum des Interesses standen 2007 hauptsächlich Büroimmobilien, auf die knapp 61 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen. Deutlich an Bedeutung gegenüber dem Vorjahr verloren hingegen die Einzelhandelsobjekte, die mit nur noch 13,5 Prozent (2006: 26,3 %) am Umsatz beteiligt waren. Über 13 Prozent des Gesamtvolumens wurden ebenso in die Kategorie sonstige Immobilienarten investiert, die überwiegend Hoteldeals beinhaltet. Die übrigen Kategorien wie Gewerbeobjekte (5,3 %) und Entwicklungsgrundstücke (5,1 %) besaßen 2007 nur geringe Relevanz. Das Marktgeschehen konzentrierte sich 2007 auf die Düsseldorfer City, wo rund ein Drittel des Transaktionsvolumens (751 Mio. Euro) registriert wurde. Auf den weiteren Plätzen folgen die Düsseldorfer Nebenlagen (Anteil: gut 27 %), die Cityrandzonen (26,2 %) und die peripheren Lagen (knapp 14 %). Die Renditen stiegen im Zuge der Turbulenzen an den Finanzmärkten im zweiten Halbjahr 2007 leicht an, nachdem sie in den ersten sechs Monaten einen neuen Tiefstand erreicht hatten.

„Das Düsseldorfer Transaktionsvolumen wird 2008 - wie auch an anderen deutschen Standorten - mit großer Wahrscheinlichkeit geringer ausfallen als im Jahr 2007“, prognostiziert Weinert. „Dennoch darf auch für das laufende Jahr ein überdurchschnittlich guter Investmentumsatz erwartet werden. Denn das Interesse deutscher wie internationaler Investoren an Düsseldorfer Objekten ist groß und der Büromarkt in einer guten Verfassung. Deutsche und langfristig orientierte Anleger mit einem höheren Eigenkapitalanteil werden 2008 an Bedeutung gewinnen.“