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Drohende Engpässe auf dem Wohnungsmarkt

„Steigende Preise trotz sinkender Nachfrage - der derzeitige Konjunkturaufschwung geht am Wohnungsbau fast völlig vorbei“, erklärte Rudolf Ridinger, Vorstandssprecher des Verbandes der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft (VdW südwest), anlässlich der Vorlage des Konjunkturberichts des Verbandes in Frankfurt. Mit Sorge betrachtet der VdW südwest zudem die galoppierend stei-genden Mietnebenkosten.

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Mittelfristig gesehen werden sich die stetig steigenden Baukosten auch auf die Netto-kaltmieten auswirken, so Ridinger. Im vergangenen Jahr war davon allerdings noch wenig zu spüren. Bei den Mitgliedern des Verbandes in Hessen stiegen die Nettokalt-mieten um 1,5 Prozent und blieben damit hinter der Verbraucherpreisentwicklung, die im gleichen Zeitraum um 1,7 Prozent zulegte, zurück. Bei den Wohnungsunternehmen in Rheinland-Pfalz stiegen die Nettokaltmieten lediglich um 0,2 Prozent und blieben damit faktisch konstant.

Deutlich stärker gestiegen sind die Mietnebenkosten. Diese legten ohne Energiekosten sowohl in Hessen als auch Rheinland-Pfalz um rund 2,5 Prozent zu. Erheblich stärker gestiegen seien wiederum die Energiekosten, die sich allerdings aufgrund des warmen Winters nicht so stark in den Mietnebenkosten niedergeschlagen haben. „Bereits heute machen die Nebenkosten beim Wohnen einen Anteil von über 30 Prozent aus und die Tendenz ist weiter steigend“, so Ridinger.

„Viel Luft bei Mietnebenkosten“
Allerdings sieht der VdW Südwest gerade bei den Mietnebenkosten auch ein erhebliches Einsparpotential. Ridinger sieht hierbei vor allem dann „viel Luft“ für Preisreduktionen, wenn die Marktmacht mancher Anbieter konsequent kontrolliert würde. Ridinger begrüßte in diesem Zusammenhang das aktuelle Vorgehen des hessischen Wirtschaftsministers, Alois Rhiel, gegen die Wasserlieferanten ebenso wie das Vorgehen der Europäischen Kommission gegen Aufzuganbieter. Weil diese ihre Preise miteinander abgesprochen hatten, hat Brüssel Sanktionen gegen sie verhängt. „Die Möglichkeiten der Marktaufsicht sind damit jedoch noch längst nicht ausgeschöpft“, erklärte Ridinger. So sieht der Wohnungswirtschaftsverband auch die Marktmachtverhältnisse bei Kabelnetzanbietern kritisch. Erst zum Jahreswechsel hatten einige Anbieter ihre Preise drastisch erhöht, ohne diesen Schritt zunächst näher zu begründen.

Mittelfristig deutlicher Anstieg der Mietpreise erwartet
Nicht nur aufgrund der aktuellen Preisentwicklungen am Bau sieht Ridinger mittelfristig dunkelgraue Wolken an den Wohnungsmärkten aufziehen. Bei der aktuellen und künf-tigen Investitionsentwicklung sei absehbar, dass die Mieten vor allem in den Zentren wieder deutlicher steigen werden. Investitionshemmend wirkten die Steuerpolitik und nicht zuletzt auch die derzeitige Rechtsprechung. „Wer Zinsaufwendungen zu Gewinnen erklärt, verschreckt Investoren und treibt die Preise in die Höhe!“ Hieran ändere sich im Grundsatz nichts, selbst wenn die Koalition durch die Einbeziehung der Abschreibungen in die Bemessungsgrundlage für die so genannte Zinsschranke vor we-nigen Tagen die Reform entschärft habe. Bei der Rechtsprechung führte Ridinger insbesondere die aktuellen höchstrichterlichen Urteile zu Schönheitsreparaturen, zur Ausweisung umlagefähiger Kosten sowie insbesondere zur Rechtsprechung bei Modernisierungsinvestitionen an. Die Rechtsprechung sei in diesem Bereich schlichtweg praxisfremd.

Individuellere Wohnquartiere
Eine weitere Herausforderung sei auch die wachsende Differenzierung der Wünsche und Anforderungen an das Wohnen. „Die Wünsche sind heute individueller geworden“, sagte Ridinger. Deshalb verfeinern Wohnungsunternehmen immer mehr ihr Instrumentarium, um bei der Investitionsplanung die Entwicklung der Kundenwünsche möglichst weit vorausschauend zu berücksichtigen. Dadurch würden Wohnquartiere immer indi-vidueller. „Das mögen zwar manche kritisch im Hinblick auf die Markttransparenz sehen, aber ein vielfältigeres Angebot kommt den Kundenwünschen entgegen“, stellt Ridinger fest.

„Energieausweis gaukelt Transparenz vor“
Kritisch zeigte sich Ridinger im Hinblick auf die erwarteten Effekte der Einführung von Energieausweisen: „Der Energieausweis wird viele Menschen verunsichern, da er den Verbraucher mit seinen Erwartungen an Angaben zu den Energiekosten im Stich lässt. Der Energieausweis ist ein Kunstprodukt mit einem Farbenspiel, das Transparenz nur vorgaukelt“, sagte Ridinger mit Blick auf die in den Energieausweisen vorgesehene Darstellung der energetischen Qualität in einer Farbenskala.