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Dresden: Trendwende am Immobilienmarkt

Friedrichstadtcarree

Der Dresdener Immobilienmarkt hat nach Analysen von Aengevelt-Research im Jahr 2010 mit einem Geldumsatz von rund 1,064 Mrd. Euro sein viertbestes Ergebnis in der jüngsten Dekade erzielt. Mit einem markanten Plus binnen Jahresfrist von 319 Mio. Euro bzw. 34% liegt das gesamte Transaktionsvolumen (2010) damit sogar deutlich (165 Mio. Euro) über dem Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre (2000 bis 2009: Ø 899 Mio. Euro p.a.).

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Vom Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Assets) in Höhe von rd. 1,064 Mrd. Euro entfielen im Jahr 2010 rund 604 Mio. Euro auf bebaute Liegenschaften (2009: rd. 371 Mio. Euro), rund 84 Mio. Euro auf unbebaute Grundstücke (2009: rd. 70 Mio. Euro) und rund 375 Mio. Euro auf Wohn- und Teileigentum (2009: rd.304 Mio. Euro).

Investmentmarkt deutliches Wachstum: Transaktionsvolumen überdurchschnittlich
Nach Analysen von Aengevelt-Research stieg das Umsatzvolumen im Berichtsjahr 2010 auf dem Dresden Investmentmarkt1 um rd. 222 Mio. Euro bzw. rd. 64% (2009: rund 349 Mio. Euro) auf 571 Mio. Euro an. Damit übertrifft das jüngste Jahresergebnis das langfristige Dekadenmittel (Ø 2000 bis 2009: 542 Mio. Euro p.a.) um rd. 5% bzw. 29 Mio. Euro.

Auf dem Dresdner Wohninvestmentmarkt (unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke und Mehrfamilienhäuser) wurde 2010 ein Umsatzvolumen von rd. 340 Mio. Euro kontrahiert. Dies entspricht einem Umsatzplus binnen Jahresfrist von rd. 62%. Dabei ist der absolute Anstieg des Marktvolumens im Bereich Wohninvestments Folge des Umsatzzuwachses reiner Mehrfamilienhäuser. Der Dresdner gewerbliche Investmentmarkt (bebaut und unbebaut) wurde bereits 2008 – wie nahezu in jeder anderen Region – von der globalen Wirtschafts- und Finanzmarktkrise getroffen. Von dieser Krise erholt sich der gewerbliche Investmentmarkt zunehmend, wenn auch der langfristige Durchschnitt bislang noch nicht wieder erreicht wurde: 2010 wurden in Dresden rd. 231 Mio. Euro (gewerblicher Investmentmarkt) umgesetzt. Das waren rd. 66% mehr als im Vorjahr 2009. Das im langfristigen Vergleich gleichwohl noch unterproportionale gewerbliche Transaktionsvolumen resultiert aus den außerordentlich hohen Umsatzvolumina der Boomjahre 2006 bis 2008 (2006: 1,7 Mrd. Euro 2007 1,38 Mrd. Euro bzw. 2008 1,12 Mrd. Euro), die den Mittelwert nach oben verzerren.

Stabile und überdurchschnittlich hohe Renditen
Das Renditeniveau ist in Dresden im bundesweiten Vergleich ausgesprochen hoch und stabil: Die Spannweite marktüblicher Renditen für Geschäfts- und Bürohäuser innerhalb der City reicht von knapp 6,4% bis hin zu 8,0% (2009: 7,4% bis 8,5%). In den Cityrandlagen werden z.T. deutlich höhere Renditen (um 8,5%) erzielt. Ebenso gilt das für 1A-Objekte in den absoluten Toplagen, hier liegt die im Vergleich zum Vorjahr (2009: 7%) um rd. 1 Prozentpunkt gesunkene Spitzenrendite aktuell immerhin noch bei 6,1%. Mit Blick auf die gesamtwirtschaftlich wieder deutlich verbesserte Marktsituation und die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien – besonders in zentralen, urbaneren Stadtteillagen – ziehen sowohl die Kaufpreise für Wohneigentum als auch die Kaufpreisfaktoren für vermietete Wohnimmobilien seit etwa zwei Jahren an.

Ungeachtet dessen sind die Renditen für Wohnimmobilien in Dresden im bundesweiten Vergleich ausgesprochen attraktiv: Im Mittel werden in Dresden Renditen um 7,4% (2009: 7,5%) erzielt. Die Spannweite ist fallindividuell abhängig von Lage und Qualität des Objektes und reicht von rd. 6,2% in sehr guten Lagen (z.B. Altstadt, Blasewitz, Johannstadt, Loschwitz und Striesen) bis hin zu knapp 10% in einfachen Lagen.