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Büromarkt

Dortmund boomt, Essen schwächelt

Während sich der Dortmunder Büromarkt mit einem Flächenumsatz von 50.000 m² von seiner starken Seite (+25% zum Vorjahreszeitraum) präsentiert, mangelt es in Essen in der ersten Jahreshälfte an Großabschlüssen. Mit einem Flächenumsatz von 38.000 m² liegt er laut einer aktuellen Analyse von BNP Paribas Real Estate deutlich hinter seinem Vorjahresergebnis.

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In Dortmund geht noch was
Neben dem guten Flächenumsatz im ersten Halbjahr befindet sich außerdem auch der Umsatz knapp 39 % über dem langjährigen Durchschnitt. „Das hervorragende Resultat basiert vor allem auf dem gestiegenen Volumen in den Flächensegmenten bis 5.000 m², hier wurde zur Jahresmitte sogar ein Umsatzwachstum um 48 % registriert„, betont Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Essener Niederlassungsleiter. Etwas weniger Fläche (-14 %) wurde dagegen in der Größenklasse 5.000 bis 10.000 m² umgesetzt. Durch eine Reihe von Abschlüssen war die City mit 26.000 m² Umsatz die gefragteste Lage. Darüber hinaus verzeichneten die Teilmarktzone Westfalendamm wie auch die Nebenlage übriges Stadtgebiet hohe Flächenumsätze von jeweils 7.100 m².

Auf Platz eins der Branchenverteilung schiebt sich Ende des ersten Halbjahrs 2016 die zuletzt zweitplatzierte öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von gut 30 % des Flächenumsatzes. Dahinter folgt eine ganze Reihe von Branchen, die im Vergleichshalbjahr 2015 lediglich geringfügige Umsätze verzeichneten. Unter ihnen heben sich insbesondere die sonstigen Dienstleistungen mit gut 23 % hervor. Auf den weiteren Rängen platzierten sich das Gesundheitswesen (14 %), die IuK-Technologien (11 %) sowie der frühere Branchenprimus Verwaltungen von Industrieunternehmen mit einem Zuwachs auf gut 10 %. Mit gut 4 % fällt der Handel als Bestplatzierter aus dem Vorjahr aktuell deutlich zurück. Folglich hat sich die Dortmunder Branchenaufteilung deutlich verschoben, was für die insgesamt vorhandene Breite der Nachfrage spricht.

Deutlicher Abbau des Leerstands
Der Leerstand auf dem Dortmunder Büromarkt konnte im Vergleich zum Halbjahr 2015 um über 16 % reduziert werden und beträgt aktuell insgesamt 123.000 m². Auch der moderne Leerstandsabbau konnte um knapp 10 % auf nun 28.000 m² fortgesetzt werden. Somit beträgt der Anteil der modernen Flächen am Leerstand nur knapp 23 %, was einem sehr geringen Wert entspricht. Über die Hälfte der insgesamt leer stehenden Flächen lokalisiert sich in der City. Zusätzlich rund 24 % befinden sich in der Büromarktzone Cityrand. Aufgrund der skizzierten Entwicklung ist die Leerstandsquote seit der Jahresmitte 2015 um 0,8 Prozentpunkte auf 4,2 % gesunken, ein im bundesweiten Vergleich sehr niedriger Wert.

Durch mehrere Baufertigstellungen im Verlauf des ersten Halbjahrs sind die Flächen im Bau auf insgesamt 24.000 m² zurückgegangen. Im Vergleich zur Jahresmitte 2015 sind somit rund 8 % weniger Flächen im Bau. Da gleichzeitig die Vorvermietungsquote gestiegen ist, ist der Anteil der Flächen, die dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehen, auf gerade noch gut 4 % gesunken, absolut gesehen 1.000 m². In den Büromarktzonen City, Cityrand und der Peripherie sind aktuell keine weiteren Projekte im Bau. Allein in den Nebenlagen, vorwiegend im Phoenix-Areal, befinden sich die geringen Bauaktivitäten. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) ist folglich stark, um fast 24 %, gefallen.

Die Spitzenmiete des Dortmunder Marktes rangiert weiterhin konstant bei 13,50 Euro/m². Bezogen auf die Teilmarktebene des Cityrands wurde eine Spanne bei den Höchstmieten zwischen 10,90 bis 12,50 Euro/m² festgestellt. Im Laufe des Jahres könnte die fehlende Neubauaktivität in den zentralen Lagen allerdings ein Anziehen der Topmieten zur Folge haben.

„Das sehr positive Ergebnis des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr 2016 lässt für das Restjahr eine sich fortsetzende Tendenz erwarten. Der Leerstandsabbau dürfte weiter fortschreiten, in Verbindung mit dem geringen Neubauvolumen und der niedrigen Verfügbarkeit der Flächen im Bau dürfte das Angebot weiter abnehmen. Vor der beschriebenen Entwicklung im ersten Halbjahr und positiven Aussichten für den weiteren Jahresverlauf bleibt abzuwarten, ob der Flächenumsatz am Jahresende zum zweiten Mal innerhalb der letzten 10 Jahre die 100.000-m²-Marke knackt“, so Christoph Meszelinsky.

Fehlende Großabschlüsse auf dem Essener Büromarkt

Der Essener Büromarkt hält sich indes in der ersten Jahreshälfte noch etwas zurück und verbucht lediglich einen Flächenumsatz von 38.000 m². „Das außerordentlich gute Vorjahresergebnis von 80.000 m² wird dadurch um fast 53 % und der zehnjährige Durchschnitt um knapp 37 % verfehlt. Erfreulich ist hingegen, dass die Ruhrstadt allmählich an Fahrt aufnimmt und ihren Umsatz im zweiten Quartal enorm steigern kann. Bedeutend ist in diesem Zusammenhang der Vertrag eines Handelsunternehmens im übrigen Stadtgebiet, wodurch dort knapp die Hälfte des Flächenumsatzes erzielt werden konnte.