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Direkte Immobilieninvestments in Europa erreichen im ersten Halbjahr 2007 Rekordhöhe

Vorläufige Zahlen von Jones Lang LaSalle belegen, dass die direkten Investitionen in Immobilien in ganz Europa im ersten Halbjahr 2007 ein Rekordniveau von insgesamt 116 Mrd. Euro erreicht haben, entsprechend einem Zuwachs von 4 % gegenüber den Volumina im Vergleichszeitraum des Vorjahres.

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„Die Kapitalzuflüsse in Immobilien sind ungebrochen, der Anteil ausländischen Kapitals ist dabei überall in der Region groß, so Tony Horrell, CEO European Capital Markets bei Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Da die Investoren nach wie vor auf der Suche nach attraktiven Renditen und nachhaltigem Wertzuwachs sind, ist auf kleineren Märkten Europas wie etwa Finnland, aber auch den neu entstehenden Märkten in Osteuropa eine zunehmende Aktivität zu beobachten.”

Auch in der zweiten Jahreshälfte wird es insgesamt in Europa nicht zu einem Abflauen der Investorennachfrage kommen. Eine Verlagerung von Großbritannien hin nach Kontinentaleuropa ist aber möglich. Nach dem Anstieg der Finanzierungszinsen bis an die 5 % in der Eurozone gibt es die positiven Renditespannen für Spitzenimmobilien in vielen Märkten nicht mehr. Sowohl in Großbritannien als auch in der Eurozone ist mit weiteren Zinserhöhungen zu rechnen. „Zwar macht dies fremdfinanzierte Investoren weniger wettbewerbsfähig, aber es gibt viele andere Investorentypen, die diese Lücke füllen. Indirekte Fonds sammeln nach wie vor Eigenkapital und haben beträchtliche Kapitalmengen zu investieren. Rentenfonds und institutionelle Anleger nehmen an Bedeutung zu. Hinzu kommt Kapital aus China, Japan und dem Nahen Osten sowie aus in den Markt eintretende Fonds, die Staatsgelder verwalten. „Wir rechnen mit zunehmendem Angebot von Immobilien auf dem Markt, da einige Investoren ihre Portfolios umstrukturieren, andere ihren Gewinn mitnehmen und viele der ersten indirekten Fonds in den nächsten paar Jahren planmäßig auslaufen, so Horrell.”

Die Marktvolumina werden weiterhin von den drei größten Märkten: Großbritannien, Deutschland und Frankreich dominiert, auf die zusammengenommen mehr als Zweidrittel der Investitionsaktivität im ersten Halbjahr entfällt. Alle drei Märkte konnten ein Volumen in gleicher oder größerer Höhe als das Rekordniveau des vergangenen Jahres verzeichnen. „In Deutschland lag das Transaktionsvolumen auf dem Markt für gewerbliche Immobilien in den ersten sechs Monaten 2007 bei 26,4 Mrd. Euro, entsprechend einem Zuwachs von 34 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres“, so Christian Ulbrich, Deutschlandchef von Jones Lang LaSalle.

Nicht börsennotierte Fonds, einschließlich von Dritten gemanagte Fonds, sind nach wie vor die aktivsten Player auf dem Markt. Die Netto-Kapitalzuflüsse in indirekte Vehikel sind weiterhin stark und heizen die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien an. Die deutschen offenen Fonds, die nach 2006 auch 2007 die wichtigsten Verkäufer bleiben, sind mittlerweile aber auch aktive Käufer, sowohl international als auch im Inland, wo sie sich auf Spitzenimmobilien in den wichtigsten deutschen Immobilienhochburgen konzentrieren. Bemerkenswert im laufenden Jahr auch das Interesse von Fonds, die Staatsgelder verwalten. So hat beispielsweise GIC (Government of Singapore Investment Corporation) in Großbritannien für mehr als EUR 2 Mrd. Akquisitionen getätigt.

Das Wachstum der REIT Märkte in ganz Europa zieht einen verstärkten Handel nach sich, vor allem in Großbritannien, wo die neu umgewandelten Immobiliengesellschaften eifrige Verkäufer sind, da sie von ihrem neuen Steuerstatus profitieren. Große Aktivität wird auch aus Belgien und Frankreich berichtet. Mit dem zunehmenden Wettbewerb um Immobilien ist ein zunehmendes Interesse an Unternehmenskäufen zu beobachten. Führend sind 2007 bis dato die französischen SIICs mit beispielsweise den Geboten von Unibail für Rodamco oder von Foncière des Régions für Beni Stabili. Australische Investoren sind in ganz Europa mit „Plattform-Deals“ (Objektkauf samt Objektmanagement) tätig. In Deutschland steht die Einführung von REITs vor der Tür, begleitet allerdings von durchaus gemischten Gefühlen, wie Deutschlandchef Christian Ulbrich meint, denn die langwierigen politischen Entscheidungsprozesse und die Ausklammerung von Wohnimmobilien hätten den REITs einiges von ihrem Schwung genommen.

Der Büroflächensektor dominiert europaweit weiterhin die Transaktionsaktivitäten: Die Investoren versuchen aus dem zyklischen Aufschwung des Marktes und den besser werdenden Aussichten auf ein Mietwachstum Gewinn zu schlagen. Auch auf dem Logistikflächenmarkt, wo die Renditen mindestens 150 Basispunkte höher sind als auf dem Einzelhandels- und Büroflächensektor und eine bessere Performance als festverzinsliche Wertpapieren bieten, herrscht eine stärkere Aktivität. Die Nachfrage auf dem Einzelhandelssektor hält an, wobei um Spitzenimmobilien und Immobilien mit Value-Add-Charakter ein starker Wettbewerb herrscht.