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Die Frage der Woche

Der „Einfrierungsgrundsatz“ findet im Kostenmietenrecht des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau Anwendung. Hier wird die Miete, die sogenannte Kostenmiete, mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt. Die Vorgaben zur Aufstellung dieser Wirtschaftlichkeitberechnung ergeben sich aus der II. Berechnungsverordnung (II. BV). Die Bezeichnung Kostenmiete zeigt, dass eine maximale Miete verlangt werden darf, welche die Kosten (laufende Aufwendungen) deckt.

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Der Eigentümer hat bei der Beantragung der öffentlichen Fördermittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zu erstellen, auf deren Grundlage die Fördermittel bewilligt werden. Diese Berechnung wird auch als „Bewilligungs – WB“ bezeichnet.

Alle Werte, die der „Bewilligungs – WB“ zugrunde gelegen haben, sind in die späteren Berechnungen zu übernehmen, d.h., sie werden quasi eingefroren. Dies ist als Einfrierungsgrundsatz bekannt.

Selbstverständlich gibt es Fälle, in denen dieser Einfrierungsgrundsatz durchbrochen wird, da sonst Mietänderungen nicht möglich wären. Dies ist bspw. bei Modernisierungen, baulichen Maßnahmen, die auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und (anders als im freifinanzierten Wohnungsbau) auch bei späteren Erschließungskosten der Fall. Auch Änderungen in der Finanzierung können zu einer Mietänderung führen, wenn bspw. der Eigentümer die Fremdmittel umschuldet. Weitere Mietänderungen können vorgenommen werden, wenn die Pauschalen der laufenden Aufwendungen für Verwaltung und Instandhaltung im Rahmen der II. BV angepasst werden.

In einem Fall ist der Einfrierungsgrundsatz jedoch restriktiv: Wertänderungen bewirken stets keine Änderungen der Miete. Ist das Grundstück also nach 20 Jahren mehr wert, als zum Bewilligungszeitpunkt, wird die Miete nicht erhöht.